2008年房地产业遭遇分化险局之下或仍有所作为

　　郝倩

　　景气下滑、银根收紧，加之高企的通货膨胀，这些将导致未来6~12个月中房价走势的高度不确定性。在业界几乎一致认为今年房地产市场是一个“小年”之后，将于今日闭幕的博鳌房地产论坛的焦点集中在这种低迷的光景还要持续多久。

　　有与会者预测，市场的分化调整期还将持续6个季度，但是或许情形还没有那么糟糕。

　　房地产业遭遇险局

　　14日上午，观点地产机构与《第一财经日报》主办的2008博鳌房地产论坛开幕，此次论坛的主题为“改革三十年??大变局下中国房地产新契机”。在“险局”与“盘整”并存的市场格局之下，房地产业的理性回归虽是被动却将有利于房地产企业长远的健康发展。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生将楼市危机分为4个阶段：第一步，交易量的萎缩；第二是有价无市，购房者恐慌与开发商融资困难；接下来是银行产生信贷风险；第四步就是房价下跌与银行破产。

　　以此类推，目前我国的房地产市场处于第二个阶段，也就是房地产滞涨初期，是“险局”。这一观点被与会者认可。

　　全国的整体市场表现令中原集团副主席黎明楷略感忧虑，他了解到，年初，无论是一手房还是二手房，相比于生意最好的时候，有些分公司的成交量现在只有当时的30％。

　　中房集团理事长孟晓苏认为，今年下半年全国楼市肯定进入一个调整期，而经过了之前多年市场的非理性发展，开发商“不要被惯坏了”。

　　在北京师范大学金融研究中心主任钟伟看来，现在一些城市所出现的楼市量价齐跌仅是一个开端，他认为楼市分化调整仍将继续。

　　“深圳目前的情形只是领先了全国，并会在接下来的时间内逐步向全国蔓延，而远不是‘见底’。”钟伟称。

　　钟伟认为，整体的信贷数据已经表明，不是开发商的贷款不足，而是市场需求萎缩得厉害。在北京、深圳、广州、南京的销竣比下降到低于0.7之后，销竣比仍将进一步下降。销售预收款的缺位，会造成全国开发商整体遭遇4000亿~5000亿元的流动资金缺口，足以使20家地产企业陷入困境。

　　楼市的加速分化将日益明显。建业集团董事长胡葆森认为，沿海板块房价一定会有调整，而一些二线城市根本没有太涨，所以不会有太大波动，可能还会有一位数的增长。

　　“地产企业这一轮不是破产，而是盘整，楼市相对及时的调整，总比大泡沫出现之后的调整要好得多。”中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲认为，经济的高增长带动收入和需求的上涨，成就了过去一段时期的高房价，现在房价下跌是正常的。如果整个房地产市场的泡沫继续，在一个更高的位置进行调整，市场的损失会大得多。

　　调整或6个季度

　　政策的放松在今年看来已大不可能实现。按照聂梅生的分析，房地产企业已经在去年透支了市场，现在面对变局，应该改变产业和融资策略，主动进行调整。

　　或许在“熊市”仍能有所作为。恒隆地产有限公司、恒隆集团有限公司董事长陈启宗依照恒隆的经验判断，“熊市”可以将更多的竞争对手打下去，并且有利于地价回归理性，“去年8、9月份土地莫名其妙贵得不得了，上海一块土地是恒隆一块土地楼面地价的10倍，而西部某市成交的一块土地是恒隆1年前拿下一块土地楼面地价的20倍。”

　　同时，陈启宗认为一家地产企业还可以在“熊市”回购自己的股票，并在人力资源板块对员工发股权，进行股权激励。

　　总之，对于这家香港公司来说，以商业房地产为主，只租不卖的经营模式在“熊市”将遇到发展机遇。这一观点为华远集团董事长任志强所认可，他相信出租物业是地产企业度过金融危机最好的方式。

　　至于贷款紧缩，黎明楷则认为开发商若是银行不贷款，则可以考虑基金。比如恒大IPO没能成功，但可以考虑其他方式融资，开发商还能扛，局面并没有那么悲观。

　　无论如何，开发商必将在此轮地产“熊市”之后主动调整。至于“熊市”还将持续多久，钟伟倾向于“在大约6个季度的调整之后，房价可能会明显上升”。全国范围的深度调整在2009年底前结束。调整对每个城市影响不一，有些城市可能会经历30％的房价下跌，有些城市可能只有5％。

　　凯德置地企业规划部总经理倪伯琪的看法则相对乐观，他认为“下半年应该会有所改观”，虽然目前购房者都在观望，期待政府银根紧缩带来进一步的降价，但刚性需求还是有的，下半年需求会逐渐加大。