房企若想解决钱荒——转让资产或出售项目是良策

　　□本版撰文

　　时报记者 徐凤

　　日前，万科、保利各发行了近59亿元、近43亿元人民币的公司债券；此外，万科等多家知名房企转让了公司的部分股权。而在刚刚闭幕的“2008博鳌房产论坛”上，多名资深房产专家、经济学家表示，随着金融从紧、货币总量压缩等政策出台，资金问题是2008年房企的一大难题，众多房企将面临“钱荒”，因此，拓宽融资渠道迫在眉睫，其中，转让资产或出售项目是一良策。

　　今年房企面临缺钱困境

　　据了解，过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态，融资前现金流只有2002年是正的，10年年均融资前现金缺口（行业平均）达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口2.2亿。

　　在“2008博鳌房产论坛”上，清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师朱武祥表示，今年房地产将面临更严峻的资金困境。过去几年，国内很多地产企业确实是以高增长回馈了市场，万科在2003~2007年的年均收入增长达到54%，但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流，知名品牌鑫苑地产企业平均存量资产周转率不到25%。“一系列房地产调控政策，改变了房企的自由现金流期限结构模式，以往增长模式（资产结构）和融资模式之间的不匹配迅速凸显，房企财务危机风险显著增加，被动调整往往难度很大，几乎不可以实现，所以以往的资产结构现金量很少。”朱武祥分析。

　　德意志银行董事袁浩认为，缺钱不仅局限于中国的房地产业，甚至全球都面临“钱荒”的局面。“中国房地产市场跟国际金融环境有很大关系，美国的次贷危机，已波及到很多国家及区域。从房地产资本市场可以看到，很多房地产上市公司的股票包括大陆房地产上市公司的股票从去年9、10月到今年3、4月有了大幅度提高，这反映了资本市场、信用市场对整个国际环境包括中国房地产市场风险的认识、重新定价。

　　目前，众多房企都在调整资产结构和资本结构，包括降价、卖地买项目、合伙开发、发债等模式。但朱武祥认为，房地产融资环境严峻局面短时间内难以改观，导致必然的结果是，成交量下降、销售回款减少，房企不可避免地陷入危机。

　　出售资本或项目是良策

　　据了解，今年1~4月，全国商品住房可开发总面积8448万平方米，同比增长20.2%；销售总面积13664平方米，同比下降4.0%。著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，中国房地产企业的生命周期为3.6年，每年死亡率约为25%，开发贷款风险主要为政策风险、市场风险和项目风险。如果今年下半年销售没有明显回升，则市场供求失衡局面可能完全逆转，开发商和建筑施工企业的死亡率可能会高于50%。

　　在现有情况下，房企如何拓宽资金渠道？袁浩认为，上市虽是比较好的渠道，但挑战性大、持续性长，要想在短时间内达到融资的目的，首先考虑把自有资本或项目出售；其次，找一些战略合作伙伴，包括银行、信用公司、基金，甚至可能是竞争对手。

　　鑫苑（中国）置业有限公司董事长张勇同样认为，“做企业就是做生意，在未来的调整中，如果企业能把自己两三年的盈亏掌控好，就坚持自身发展方向，实在不行就卖土地、卖项目，也不失为一个战略。”

　　深圳智慧源管理咨询有限公司董事长李明俊则认为，房企很多资金没有得到有效利用，出现资金流入与流出严重失衡的现象。此外，企业有很多的优惠政策没有加以利用。其中，如果我们能够采取有效的税收支出，在现有的税赋基础上合理的避税，可以有效节约资金。

　　市场还需政府有效调节

　　据了解，今年可放贷款约为5400亿，1~4月已发放2900亿，下半年可发放的已不到2500亿。假定按揭贷款维持到1~4月份，那么全年按揭贷款可能只有4500亿。目前，市场热钱汹涌加上外资暧昧，有关机构统计显示，今年1~4月已有150亿元外资流入中国房地产。

　　张勇表示，近几年，由于房地产业没有有效的供应体系，造成土地、原材料不充足，带来了市场严重失衡。他认为，如果土地要素不能健康有效解决，将影响房地产行业健康发展，甚至会给国民经济健康发展带来影响。

　　袁浩也认为，中国房地产市场某些区域存在不良现象，除要靠资本市场解决之外，还要靠政府的有效调节。房地产是资金密集很强的行业，房企通过债券GES拿到贷款是一个长期过程，不能为追求短期利益，造成市场的大波动。监管机构也应该做好监督作用。

　　经济学家钟伟则认为，目前房地产市场的显著特征是分化和重组，行业洗牌现象加剧，有关政府应加大房地产市场的支持力度。同时朱武祥认为，今年房地产将面临更严峻的资金困境，政府应把稳定房地产市场、防范风险作为重要的一项，比如给房地产企业正常资本市场的融资待遇，包括上市、再融资，以及有效引进更多的外来资金等。

　　博螯论坛观点摘要

　　清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师朱武祥：“目前，地产企业都在调整资产结构和资本结构，包括降价、卖地买项目、合伙开发、民间接待及发债等模式。但房地产融资环境严峻局面短时间内难以改观，房地产企业不可避免陷入危机。”

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟：“开发贷款需综合考虑多种财务指标，例如负债率，每股现金流、资产速动比等等。目前信贷紧缩和通货膨胀等有可能导致房价走势的高度不确定性，但我们倾向于在经过大约6个季度的调整之后，房价可能会明显上升。”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生：“今年我国虽然出现了如雪灾、震灾等多种灾害，但截止目前还没有出现房灾、楼灾。因此，我认为今年楼市可以称之为险情，但不要悲观，对企业而言，实施企业升级、改变发展策略，以实现长线的发展。”

　　华远集团董事长任志强：“目前，房地产行业有四大困境：一是公共产品缺失；二是市场经济与净化的较量；三是利益分配差异导致的社会失衡；四是消费观念混乱。这也是该行业存在的发展瓶颈。”

　　恒隆集团有限公司董事长陈启宗：“我最喜欢熊市。原因有三，一是它把我的竞争对手都打下去了；二是能低价拿地；三是股票低的时候，我可以发股权给我的员工。对我来说熊市就是大好市。”