信贷政策持续从紧房地产业莫抱幻想

　　翟宇

　　四川汶川大地震后，业界一度有传言称，信贷紧缩政策可能会因此放松

　　但在聂梅生及国民经济研究所所长樊纲等人的演讲中，除了继续从紧的信号外，没有丝毫放松的迹象。这将令已处于资金困局中的开发商更为捉襟见肘

　　2008年博鳌房地产论坛的首位主题演讲者，全国工商联房地产商会会长聂梅生一开始就给在场的几百位房地产从业者定下了“政策基调”：对房地产的货币政策不会放松。

　　中房集团理事长孟晓苏则表示，虽然信贷政策不会放松，但今年也不会出台过多的打压政策，“因为政府不希望房价过快地上涨，也不希望房价过快地下跌”。这多少让在场的几百位房地产从业者大松一口气。

　　但是，根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟撰写的《2008博鳌房地产金融报告》（下称《报告》），房地产企业的资金来源面临前所未有的困境，其中自筹资金比例上升至36%，银行贷款则上升至10年来的最高点25%。

　　与此同时，来自销售定金及预收款的比例仅22%，是10年来的最低；个人按揭贷款所占比例也下降至10%，亦是10年来的新低。钟伟认为，目前开发商面临的资金紧张，主要是开发节奏继续高速扩张和市场需求明显萎缩导致。

　　四川汶川大地震后，业界一度有传言称，信贷紧缩政策可能会因此放松，但在聂梅生及国民经济研究所所长樊纲等人的演讲中，除了继续从紧的信号外，没有丝毫放松的迹象。这将令已处于资金困局中的开发商更为捉襟见肘。

　　宏观大势不乐观

　　就在论坛前几天，央行第16次宣布上调存款准备金率，而且这次上调的比率达1%，聂梅生将这一举措称为“温水煮青蛙”，而且表示，“现在还在继续煮”。在此之前，央行已连续6次加息。

　　但是，在人民币升值压力及美国持续减息的双重作用下，热钱正在源源不断地流入我国。樊纲表示，中国面临的更大问题是流动性过剩。今年以来，我国外资流入大幅增长，外国直接投资增长达60%~70%，外汇储备亦大幅增加。因此，他认为，央行的货币从紧政策，实际是为了将多余的资金对冲以保持一个平稳的货币供给。

　　早在今年3月份，钟伟在出席观点地产机构在沈阳举行的城市论坛时就提到，2008年中国经济虽然总体偏向乐观，但是绝没有非常乐观的理由。2008年全年经济增长的速度极有可能低于10%，通货膨胀实际的水平CPI可能高于6%。那么4.8%的通货膨胀率在今年全年达到的可能性几乎接近于零。

　　与此同时，2008年房地产市场的交易量萎缩十分明显。钟伟表示，考虑到房地产行业是一个带动能力极强的行业，在2007年的时候土地出让金将近9000亿元，整个不动产销售额大概27000亿元，如果今年土地出让的收益以及房地产销售金额比2007年下降40%~50%，那么投资或者是国内需求就会出现至少10000亿元的缺口，“这对经济增长的负面影响是非常大的，或者说由于房地产的不景气和今年由于外贸的不景气对中国产生的负面影响基本上处于同一数量级”。

　　因此，在当时他就已经以两个“不可能”对今年房地产业的金融政策走势作出判断。他表示，对于房地产企业，要求今年年内能够有一个信贷的明显放松，是不可能的；要求对于消费者的按揭政策有一个放松，也是不可能的。

　　金融从紧政策将持续

　　事隔不到3个月，钟伟在博鳌再度表达了“开发贷款和按揭贷款放松的可能性几乎不存在”的观点。

　　实际上，这一轮对房地产行业从紧的金融政策，始于2003年8月央行的“121号文”，并因此引发了房地产业界对政策制定机构的最大反弹，包括任志强在内的多位开发商草拟了一份所谓的“万言书”，致使“121号文”的实施细则半途中止，央行转而出台了更为温和的“18号文”。

　　这曾被房地产商视为一次重大胜利。如今回头再看，所谓的“胜利”只不过是开发商们的自以为是罢了。自2003年底开始，央行几乎每年都有针对房地产行业的调控政策出台，同时伴随着一次又一次加息。

　　或许是为了避免开发商们再次反弹，也或许是当时房地产市场的火爆场面使开发商们在一定程度上忽视了这些调控政策，直到2007年9月，自央行严厉的“二套房政策”后，过往那些被忽视的金融政策终于以“量变到质变”的方式，对开发商的现金流造成现实的压力。

　　2003年时任建设部原副部长之职的刘志锋曾在国务院新闻办的一次记者招待会上透露：目前，银行贷款占房地产开发投资的比例和占个人住房贷款的比例都比较高，大概都各占30%～40%，两者相加，超过了60%。此前，央行货币政策司原司长戴根有当时也曾表示，银行资金在房地产业资金构成中超过60%。

　　而根据钟伟最新的研究结果，房地产企业的资金来源中，银行开发贷款及个人住房贷款所占比例已下降至35%，还不及企业自筹资金的比例。显然，这与过往几年持续的金融调控政策密切相关。

　　与此同时，《报告》统计显示，今年1~4月，房地产开发年到位资金中，利用外资的增长已呈现负数，为-6.4%，同期流入房地产的外资仅150亿元，钟伟认为，外资对中国房地产的态度开始暧昧。

　　聂梅生则认为，房地产贷款属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过20%，“这个数字绝对不容小觑”。同时，“来自银行的开发贷款占开发商资金的15%～20%,但预收款和抵押贷款占40%~50%。当市场需求大幅下滑,交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也殃及银行。”因此，聂梅生认为，关于“如果开发商资金链断裂，开发商和银行谁先死”的问题，其结果应该是“谁都死不起！”因为谁都不会把20%左右的资金份额当儿戏。

　　《报告》的分析显示，从今年前4个月的房地产开发投资情况看，全年需投入至少21000亿元，但销售额已很难达到2007年的水准。假定开发贷款今年同比增长50%，那么全年开发贷款约为5400亿元，而1~4月已发放2900亿元，尚可期望发放2500亿元。假定按揭贷款维持1~4月份的增长，那么全年按揭贷款可能只有4500亿元，较2007年萎缩2100亿元，考虑到目前按揭率大约为53%，这意味着定金及预收款也会下降至少4200亿元。

　　因此钟伟认为，在目前的需求状态下，要维持目前的开发节奏，开发商将4000亿~5000亿左右的资金缺口，“足以使20家房地产企业陷入困境”。