深圳：一个“离经叛道”的楼市样本

　　张艳红

　　编者按

　　由于目前各地楼市处于不同的发展周期，且地缘文化、消费文化差异较大，面对同样的宏观调控政策，表现却迥异。

　　广深楼市出现深幅下探的同时，长三角房价却相对坚挺，只出现微幅调整；而北京、天津等环渤海城市，由于交易量持续萎缩，楼盘打折成为常态；但也有一些二线城市，如海口、乌鲁木齐，却在这波楼市调整中逆市而上，房价出现较大幅度的上涨。

　　颇富创新精神的深圳商业银行家们，在全国率先推出了个人房贷的“循环贷”、“气球贷”等花样繁多的贷款方式，正是这些各种名目的贷款，为深圳楼市提供了源源不断的资金

　　“深圳速度”至今依然是深圳人的骄傲，当这个城市快节奏地创造GDP和居民财富的同时，楼市搭上了一趟高速行驶的车，只不过这一趟，是上天下地的过山车。

　　2007，深圳因为房价领涨而受到全国关注，因为这一年的1~6月，几乎每个月的房价涨幅都超过两位数；2008年，深圳仍是焦点，则是因为房价连续几个月下跌。

　　可以说，一年半的时间内，深圳楼市画了一条倒写的V字，以便让研究者们记住这个“离经叛道”的标本。

　　房子：特征被淡化的标的

　　在深圳从事房地产中介行业，如果没有见证2007年的精彩，可以说是莫大的遗憾。因为几乎每一个当时身在其中的人，都还能清晰讲述出至少一两个堪称传奇的买楼故事。

　　最让李先生印象深刻的是，2007年上半年，他们公司的客户人员不得不请客户吃饭唱歌消遣，来获得放盘的许可。因为当时的深圳楼市“千金易得、一房难求”，只要卖家能放盘，无论开什么价格，中介都能卖出去。

　　深圳中原地产是最早提出深圳房价将回落到2006年底水平的机构。该公司研究部负责人张伟回忆起去年上半年的楼市时表示：“2006年底之前，深圳房价上涨比较平稳，价格涨幅与经济发展、租金水平保持一致；但到了2007年，情形发生急剧变化，当时每个月价格都在涨，而且呈现两位数的上涨幅度，例如去年5月，一个月房价就涨了22％。”

　　当时的深圳楼市，每个人都只担心一个问题，那就是买不到房。一个买家可能刚刚从发展商手中签下认购协议，他身后就已经有好几个人排着队想买他的房子了。于是，买家为买房要给中介“茶钱”，而中介为寻房源要给卖家“好处”。

　　爆炒之后的房子成为一个价格远远背离价值的标的物，位置如何、面积大小、户型朝向通通变得不重要，重要的只是一张买卖合同：一手买家与开发商的认购书；以及二手买家与一手买家签订的“远期合同”。

　　所谓“远期合同”，是一手买家与二手买家之间私下签订的契约。由于房价往往在一两个月内就大幅度上涨，买家担心拖下去会买不到，便在房子没交楼、没产权证、完全不符合二手房买卖规定的情形下与卖家签订的购房协议。

　　房源紧俏下，深圳楼市投机盛行。中原地产通过调研其代理楼盘的数据显示，去年上半年，深圳一手盘中投资比例普遍在60%~70％之间，个别楼盘中的投资比例高达80％。此刻的房子，居住的使用价值已经被淡化；赚钱，成为绝大多数人买房的唯一理由。

　　银行：暴涨背后的推手

　　在被问及深圳房价何以能够半年上涨60％，张伟的答案是“资金”；作为深圳一个普通的房地产业内人士，徐小姐的回答是“深圳太多钱了”。

　　尽管几乎没有人能清晰地描述出“资金从哪里来”，即使对“热钱”颇有研究的北京师范大学金融研究中心主任钟伟，也对《第一财经日报》表示没有数据可以统计深圳吸引了多大规模的“游资”，但这并不能妨碍深圳的房地产业内人士将2007年的楼价暴涨归罪于“资金推动”。

　　分析深圳楼市的资金来源，对于任何业内人士而言都不是个容易的课题，但值得关注的是除了来自内地和港澳的买楼资金或者外来的“热钱”以外，一个不可忽视的资金源头，是深圳各家商业银行的房贷。

　　一位业内人士评价：深圳银行放贷太激进了，什么都敢做，什么房贷产品都敢推。

　　据了解，在深圳房价上涨之际，除了买房者坚定地认为房价不会下跌，银行也认为个人放贷是最优质的贷款业务，各家银行都在努力争夺这一部分资源，各家银行都在忙同一件事情，即推新产品，设计最轻松的贷款方式，尽量挖掘客户最少的资源，获取最大额度的贷款。

　　颇富创新精神的深圳商业银行家们，在全国率先推出了个人房贷的“循环贷”、“气球贷”等花样繁多的贷款方式，正是这些各种名目的贷款，为深圳楼市提供了源源不断的资金。

　　按照正常的房贷程序，如果一个人有100万元，他只能支付3套价值100万元的房子的首期，每套房从银行获得70万元贷款；假如他某一套房的价格上涨到150万元，一经重新评估进行“循环贷”、“气球贷”之后，就能重新从银行获得七成约105万元的贷款额度，截留早期的70万元贷款后，有35万元资金能从银行套现出来，用于支付新购房子的首期。以此类推，原本只能支付3套房首期的100万元，将足以支付6套或更多房子的首期。

　　张伟称，总体上来说，银行在楼市中的资金份额越滚越大。据悉，在深圳，多数商业银行2007年全年的个人房贷任务，在去年8月就提前完成，不少银行不得不新申请放贷额度。

　　在银行的支持下，深圳普通投资者都能按揭多套商品房。一位在深圳某中介从业的年轻人，虽然每月收入仅5000元，但他高峰时期5套房每月的按揭款竟达到2万元。

　　银行的资金推动楼市高歌猛进，因此当去年9月27日央行关于二套房贷新规定一经出台，深圳楼市骤然降温，之后的国庆黄金周甚至以深圳全市新房“七天成交82套房”收场。而在去年上半年，深圳一手住房平均每天的成交量都在200~300套之间。

　　回归：一个震荡的过程

　　去年10月深圳中原地产总经理李智耀透过媒体表达“楼价会回落到2006年年底水平”的观点时，一度被视作“搏出位”，因为即使当时深圳楼市已经呈现僵局，但没有人相信房价的下跌会来得这么迅猛和彻底。

　　数据显示，深圳房价自2007年10月达到历史最高均价——17350元/平方米之后，进入调整期。深圳市国土资源与房产管理局统计显示，深圳1~5月商品住宅销售均价为12815.94元/平方米，基本回到去年初水平。

　　其中，今年前5个月住宅价格分别是15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米，除了2月份有少许上涨外，其余4个月均呈现下降趋势，几个月的整体跌幅达到30％。

　　在业内人士看来，30％是一个生死线，这意味着如果价格进一步下跌，将有一部分房子率先资不抵债，出现“负资产”。

　　张伟称，虽然此前已经预测到房价需要回调30％左右才合理，但经过几个月的下跌之后，目前深圳的楼市却进入了一个无法预测的状态。在他看来，目前市场上并不缺乏购买需求，也不缺乏购买的实力，但缺乏购买的信心。

　　“之前的预测是基于市场的判断，因为2006年底是一个分界线，此前市场上涨温和合理，此后市场疯狂而不合常理。”但对于后市，张伟称已经没有市场规律可循，也无法依据市场规律来作出判断。深圳房价是否进一步下滑，已经成为只能依靠时间予以解答的问题。

　　事实上，过去几个月深圳的楼市除了房价在回调，成交量呈现震荡走势。1、2月延续了去年的僵持以及春节影响，成交量跌至低谷；3月份在部分楼盘大幅降价下成交有所回升；但4月买家再度观望，期待开发商进一步降价，导致成交再度萎缩；但到5月，成交量又一次放大。不过6月份的数据可能会给之前看到希望的开发商又一次带来打击。

　　张伟称：太多因素导致楼市受到冲击，南方持续不断的雨水也使6月份买房者的热情减退。不过在他看来，只要不是单边下跌，而是震荡整理，就说明人心还很矛盾，市场尚存机会。