北京小产权房销售停滞 约五成分销商退市

　　约有五成小产权房分销商退市

　　天气越来越炎热，赵安东（化名）的心情也变得越发忐忑不安，他不知道未来的一段时间里，自己投入毕生积蓄的公司是否还能继续支撑下去，同行不断关门的消息持续刺激着他的神经。

　　“今天早上我在京华时报上看到一条新闻，说政府容许北京的小产权房对外销售，不知道是真是假。”2008年6月17日，赵安东打电话给记者，询问消息的准确性，语气里充满了期盼。

　　赵安东并不是最早进入到北京小产权房市场中的人，他错过了小产权房销售的黄金期，一直到2006年底才投资开办了一家公司，从事小产权房的分销。

　　与大产权房不同，暗中销售的小产权房缺乏专业销售队伍，开发商一般会将项目的销售权承包给一个总代理商，再由其分包给各个分销商，通过分销商寻找客户，实现最终销售。在小产权房的销售链中，赵安东是处于最末端的分销商。

　　“2006年初市场好的时候，总代理商的下面会有十几个分销商，每个分销商独立销售，总代理商从分销商的销售中获利，相比分销商，总代理商的利润更多，但不是任何人都可以做总代理商。”赵安东说，总代理商需要较强的经济实力，还得与开发商关系密切。

　　赵安东进入小产权房市场后，2007年政策风向突变，政府叫停小产权房，关于小产权房不合法的报道开始在各个媒体上蔓延，小产权房的销售受到严重冲击。

　　“以前没有小产权和大产权的说法，买房人也不会问，后来政府出台政策后，之前很多买房的人才知道自己购买的是小产权房。”赵安东说。

　　此后，小产权房的销售速度明显放缓，有些项目一个月都不能销售出几套。尽管如此，北京市场上还是有许多已经入住的小产权房项目，一些大型项目中的居住人口甚至多达千人。但这还不是销售最不好的时候，进入2008年后，小产权房的滞销情况越发严重。

　　“2007年政府叫停小产权房时，小产权房的销售状况就不大好，价格也有轻微下滑，而大产权房的价格却依旧一路攀升，而且越卖越火，当时有人说小产权房的存在凸显出大产权房价格的不合理。”赵安东认为大产权房的价格决定了小产权房存在的必然性，而当大产权房也开始卖不动时，小产权房的销售也变得不容乐观，大量分销商的倒闭可以为之提供佐证。

　　“我主要卖房山的小产权房，房山小产权房的分销商主要集中在六里桥区域，从今年年初至今，已经有十多个分销商退出市场。”赵安东告诉记者，在六里桥区域集中有三十余个分销商，至今已有将近一半的人不再从事小产权房的买卖。

　　在他看来，这样的情况和政府出台的叫停小产权房政策没有关系，更多是受到市场观望气氛影响?“整个房地产市场的观望情绪很浓厚，不仅大产权房没人买，买小产权房的人也少了。”

　　成本压力迫使分销商出局

　　从事小产权房分销的人并非都是有钱人，更多的人白手起家，像赵安东一样投入全部积蓄的大有人在。

　　“我的前期投入有7万元，我是投资方，另外还有一个人管销售，我们合作经营，利润对半分。”赵安东说除了最早一批进入市场的人独立销售外，后期进入市场的很大一部分人都采取了和他一样的合作方式。

　　一般情况下，一个小的分销商会雇佣5到6个售楼员，开展销售业务，最早的时候，分销商还会专门雇佣一些人散发传单，之后改为兼职，“这样发传单的人可以同时为几个分销商服务，才能保住他们基本的生活需求”。

　　由于小产权房的销售量下滑，一些分销商明显感觉到资金压力，承受不住压力的分销商逐渐退出市场。

　　赵安东给记者算了一笔账：分销商每月的费用最少需要3万元左右，其中租用车辆的费用七八千元，人员工资和租售楼部1万多元，此外还有1万元的广告费用。

　　据介绍，分销商一般会给业务员1千元的底薪，其它的部分靠提成，卖出一套房子提成几百到一千。人员工资部分的花费相对固定，租车费用和广告费用比较灵活，投入多的分销商仅广告费就高达2万元。

　　“2007年小产权房刚开始不好卖时，还有很分销商支撑着，大家都盼望政府尽快出政策，市场能够变好。”赵安东说，他认识的很多人都在今年年初退出市场，现在剩下的人都是在勉强支撑着。

　　市场的不景气，让一些分销商开始“节衣缩食”，特别是在广告投入上。与大产权房不同，小产权房的销售完全依靠广告。据介绍，小产权房的促销广告一般有三种方式，包括短信群发、报纸广告和发传单。去年以来最盛行的是短信群发，为了保证短信渠道的独享性，分销商彼此之间都不愿透露自己选择的短信群发商，自从今年3?15短信群发被打击以来，最原始的派发传单又成为了许多分销商的首选。

　　“以前大家不会考虑成本，都在想方设法多做广告，现在我们只选择最有效的广告方式，如果房子卖不好的时候还大量花钱肯定会加速我们倒闭。”赵安东对未来充满焦虑，任何一点风吹草动都让他紧张不已。

　　上周媒体发布的所谓“北京小产权房容许交易”的消息不胫而走。“北京市发展和改革委员会并没有发布这个文件，记者引用的那个说法是4月份北京市政府发布的文件，并非昨天我们对外公布的。”北京市发展和改革委员会的相关人员告诉记者，这个消息并不完全属实。

　　这个未被证实的好消息使赵安东的眉头又紧皱了起来，他问记者卖小产权房是否会峰回路转。

　　“我们现在一个月大概能卖出5套房子，除去成本，我和合伙人能赚1万元，到我手上的也就5千元。我的一个朋友2005年一年就赚了20万，而我卖了一年才刚收回成本，如果公司运作正常，一年也就能赚6万，等于没赚钱。”赵安东说他的销售情况在同行中已经位居前列，更多的人是在遭受身心的双重蹂躏。

　　“现在卖小产权房有太多不确定性，不过这次市场走弱，绝对不是政策打压的结果，而是整个房地产市场的观望情绪浓厚所致，以前一个分销商每月卖5套房子不算什么，现在却成了最好的那一批，许多分销商一个月就能卖一套房子。”赵安东分析说，尽管小产权价格偏低，但因购买群体的购买力偏弱，也在希望小产权房能够降价。但在赵安东看来，这样的期望有些不现实。

　　在六里桥附近卖小产权房的刘盛（化名）对眼下的形势非常无奈，“我已经支撑了半年，现在实在是做不下去了，每个月都在赔钱，我的钱已经全部赔完了，以后如果市场好了我可能还会回来，但现在只能离开。”他告诉记者，和他一样做小产权房代理的人都已返回家乡，下个月他也会回家。

　　虽然无法对北京市的小产权房销售情况进行准确统计，记者从一些分销商处得到的信息显示，进入2008年后，北京市销售的小产权房数量至少减少了三分之二，与2007年国家强制叫停不同，这次销售额的减少更多是市场自发调节的结果。