“地产公司把握好投资节奏很关键”

　　⊙本报记者 赵旭

　　“我们公司可能是目前地产公司中资金状况最好的之一。”日前，新湖中宝副董事长、总经理林俊波在接受本报记者采访时颇具信心地说出了这番话。

　　她拿起桌上的公司财务报表详细阐述道，第一，公司账面净资产是严重低估的，因为当时重组中宝股份时是按成本入账，也就是说按当时取得土地的原始成本计算，没有体现公允价值；第二，此次发债前的资产负债率为59.49%，扣除24.8亿元预收账款后仅为46.68%，而行业平均值是63%，母公司则更低，仅为32.28%；第三，经营活动产生的现金流量虽是负4亿元，但截至2007年底，公司已经支付完绝大部分土地款，未来三到五年现金回流潜力很大，预计今年销售收入可回笼约60亿元。

　　林俊波分析说：“在未来高增长、高通胀背景下，地产行业仍将长期看好。宏观调控改变不了市场长期基本供求关系，相反将有利于行业的整合和持续发展以及相关公司盈利模式的转变。在这个过程中，地产公司把握好投资节奏很关键。”她表示，新湖中宝的战略目标是市值的持续增长，推出股票期权激励计划也正是着眼于此。新湖管理层深刻理解地产行业的金融属性，认为做好房地产不仅是产品和成本控制问题，更高层面是一个投资和金融方面的问题，尤其是金融杠杆的运用和经济关联度的把握。换句话说，也就是投资节奏的把握。

　　新湖中宝这种思路在去年就已经体现出来了。公司新增的200多万平方米土地大部分是收购老项目的股权所得，土地储备的70%多是2006年前拿的。公司决策者早在去年年初预计到宏观调控的影响，于是抓了销售和资金回笼，同时放弃了许多拿地机会。林俊波说，去年芜湖有一块成熟的市中心土地拍卖，对这块地我们已经观察了三、四年，但我们仍克制住了冲动。拍卖时竞争很激烈，我们只举了一次牌就不参与了。今天的事实证明了我们当时有意识地控制拿地是正确的。今年公司仍会坚守比较稳健的财务策略，钱投得好才是关键。

　　林俊波认为，公司前瞻性地拿地和产品定位也是特色。她说：“我们很少和别人争热门土地，回顾十年来的历史，我们一般都是在一个区域市场和板块即将启动前拿地，可谓屡试不爽。公司开发产品的定位是第一，配套成熟、符合城市人群需求的大众精品；第二，满足中高端人群更新换代及第二居所的低密度住宅。销售实绩和历史证明了我们选择的正确性。”现在公司的土地储备实行全国布局，一、二、三线合理分配，其中三线城市也主要是长三角的发达地区，具有非常好的盈利前景，现有土地储备可支撑未来五年的开发。此外，新湖中宝在其他产业的投资也很成功，如持有盛京银行9.09%股权，持有新湖期货公司71.15%和长城证券1492万股股份以及嘉兴市乍浦港一、二期码头等，隐含价值高，变现能力强，有利于平滑地产行业周期性波动风险，为现金流提供有益补充。

　　谈到正在发行的“08新湖债”，林俊波表示，由于目前制度性的缺陷，交易所和银行间市场尚未打通，在一定程度上影响了流动性，所以债券的收益率定得就比较高，在管理层力推公司债的背景下，未来两个市场的打通是可期待的。“08新湖债”的另一个特色是，这份为期8年的债券持有人在债券存续期间的第三年和第六年付息日，可以将其持有的债券全部或部分按面值回售给发行人；而发行人有权在债券存续期间的第三年和第六年付息日上调该债券后续期限的票面利率，这相当于给了持有人一个期权。因此有市场人士认为，“08新湖债”是目前最具创新性的公司债券。