次贷危机成就全球机遇美国地产项目来华“叫卖”

　　王芳洁

　　6月24日，北京市产权交易所（下称“北交所”）大厅内紧张而有序地进行着挂牌项目说明会，但是和以往不同，这次说明的项目来自太平洋彼岸的美国。说明会后，9块美国土地将在北交所挂牌转让。

　　带来这9块土地的是美国亚特兰威汉公司CEO陈泽雯。

　　陈泽雯告诉《第一财经日报》，正是由于次贷危机，威汉公司才有了低价获得土地的机遇，现在这种机遇被带到中国，希望中国投资人可以通过这个机会掌握低吸高抛的国际投资机遇。

　　次贷危机带来的机遇

　　此次被亚特兰威汉公司带来北京的土地共有9块，均位于美国密歇根州沃许特诺郡，都属于城市周边的住宅区，其中包括获批地块4块，熟地块5块。此前有媒体报道此次挂牌的美国土地多达1600余块，9块与1600块之间的区别在于中美两国房地产开发模式的不同。由于美国住宅区通常为独栋住宅，因此整块地一般一开始时便被规划分割为数百块小地块。

　　通过陈泽雯的介绍，记者了解到所谓“获批地块”即是已经经过美国政府确认，土地性质得到改变的地块，但是这些地块的基础设施尚没有做，十分类似于中国没有进行土地一级开发的“毛地块”。陈泽雯表示，在美国土地开发的审批通常要经过3~10年，而开发周期一般只有3~6个月。换句话说，美国土地的“重头戏”在审批环节。

　　而5块熟地块更加类似于中国已经做完土地一级开发的房地产开发建设用地，可以马上盖房子居住或者出售。陈泽雯介绍，这5块熟地块中有3块可以被分割进行出售。

　　至于为什么要将这些地块拿到中国来出售，陈泽雯毫不讳言和美国次贷危机有关。但有意思的是，威汉公司并非是受到次贷危机的负面影响，不得不出售自己的资产。相反，威汉公司正是在次贷危机中发现并掌握了机遇，由于很多承建商（相当于中国的二级开发商）目前已经难以抵偿银行债务，公司与银行、承建商达成协议，以50%左右的价格掌握了很多承建商的土地。

　　陈泽雯进一步介绍，自去年11月开始，这种作为不良资产的土地越来越多，威汉公司已经对此业务投资了2亿美元。然而，由于公司一直与银行有着良好的信用关系，可以低价掌控的资产规模高达5亿美元，于是便有了此次来华“叫卖”的经历。在自己获地的成本上，威汉公司仅对本次出售地块进行了小幅度的加价。

　　平稳获利？

　　有意思的是，尽管陈泽雯为华人，亚特兰威汉的母公司威汉公司确是地道的美国土地开发商（即中国的一级开发商），在过去的几次房地产危机中威汉公司均以低吸高抛的形式获得了很大利润。

　　据陈泽雯的介绍，威汉公司通常会在危机时刻低价吸入土地，待时局好转再以高价回卖给承建商。由于承建商对原有地块已经投入了很多精力，通常度过危机时首先会考虑回购原先的土地。

　　也就是说，此次如果中国投资人买进了威汉公司的土地，即使什么都不做，等美国市场回暖便可以以市价出售给原先的开发商。以此次推介的熟地中的一小块地为例，该地的市价为6.5万美元，而此次出售的价格仅为3.6万美元。

　　那么，这个等待的时间是多长呢？威汉公司以往的经验是美国一个房地产周期为5年，目前已经进入第三年。

　　当然，陈泽雯也表示，除了卖给原先的承建商外，中国投资人亦可根据自己的意愿用于开发或者自住。

　　倾向个人投资者

　　事实上，内地开发商去美国开发也已经有过先例，包括早先的天鸿集团以及后来的中坤集团。但是这样的例子并不多。

　　或许出于对美国的陌生感，6月24日出现在北交所的开发商并不多，签到簿上记者仅看到了万科与凯德置地人士的签名。

　　陈泽雯也表示，实际上公司更加倾向于吸引个人投资者，这主要是由于项目的投资规模决定的。受土地规模不大，价格又有打折的影响，此次推介的9块地价格都不高，均没有超过1000万美元。总结公司以往在全国推广的经验，陈泽雯认为这样的投资规模更适合个人投资者。

　　当然，也并非“千万美元俱乐部”的会员才有机会到美国投资，在被分割出售的3块熟地块中，一个分割地块的售价只是几万美元。

　　在此前与易居（中国）的合作推广中，这样的小地块果然引起了个人投资者的关注，但陈泽雯发现中国投资人关心的话题往往便宜地块的投资价值，而倾向于投资移民等机遇。陈泽雯向记者澄清，并非在美国买地就可以成为美国公民，按照规定，美国的投资移民门槛是投资100万美元进行经营活动，并且雇用10名以上当地员工。

　　“当然你可以买一块地自己设立公司做承建商，找10个人来盖房子。”陈泽雯笑言。