地产、环境双剑合璧 71亿元资产重估城投控股

　　借助旗下上市公司城投控股（600649.SH），上海市城市建设投资开发总公司（下称上海城投）的庞大资产将登陆资本市场。

　　6月28日，城投控股发布重大资产重组报告书，将以定向增发和支付现金相结合的方式，购买上海城投旗下的主要经营性资产上海环境集团有限公司（下称环境公司）和上海城投置地(集团)有限公司（下称置地公司）各100%股权。

　　上述两家公司评估价值71亿元，上市公司将向上海城投定向增发4.137亿股，并支付现金6.68亿元。但由于之前上市公司曾作价7.77亿元，将其持有的上海新建设发展有限公司15.5%的股权转让给上海城投，因此二者相抵，城投控股将从上海城投获得现金1.0857亿元。

　　除路桥建设板块外，上海城投的核心经营资产悉数注入上市公司。而城投控股基本面也为之一振，其主业也将由单纯的水务扩展到房地产开发和城市环境保护业务。

　　更令市场浮想联翩的是，其大股东握有的庞大土地储备，或许就此找到资本平台。

　　但亦有券商研究人士认为，资产整合完成后，上市公司283万平方米的土地储备只能算中等水平，而大股东手中的土地，存在大量不确定因素，仅仅是给予市场“想象的空间”。

　　6月30日，受利好出尽影响，城投控股下跌1.94%，收于10.13元，而之前，该股五连阳，从8.83元最高攀升至11.1元。

　　主业三足鼎立

　　“资产重组完成后，我们水务、环境、地产的业务，基本上是三三分。” 城投控股相关人士表示。

　　公开信息显示，环境集团主要从事上海市市区生活垃圾陆上中转运输和生活垃圾焚烧发电、综合处理等环境基础设施建设项目的投资、建设和运营。同时在成都、宁波、淮安、深圳、南京、青岛等城市以BOT方式投资、建设和运营生活垃圾焚烧发电、卫生填埋等重大项目，2007年实现净利润8500万元。

　　而置地集团具有房地产开发一级资质，主要从事城市化成片土地开发、旧区改造及普通商品房和配套商品房的建设等。已开发房地产面积超过 200万平方米，目前开发的项目有露香园、新江湾城悦城（C5地块）等项目。2007年该公司实现净利润1.4亿元。

　　再加上城投控股原有的自来水生产销售及污水处理业务，上市公司将形成主业三足鼎立的局面。

　　“地产今后将成为城投控股的核心业务”，东北证券研究员张能进表示。

　　据其分析，置地集团未来几年的盈利点主要来自于露香园项目，以及新江湾城悦城和金虹桥的投资收益。

　　露香园项目被认为是上市公司在地产领域的核心项目。该项目紧邻淮海路，距新天地900米，向东400米有上海豫园，距外滩600米，人民广场1.2公里。堪称上海核心城区的绝佳地段。

　　该项目规划建筑面积为39.2万平方米，项目总投资达110亿元。项目定位为综合性旅游商业地产，将建五星级宾馆，甲级写字楼、商业、住宅和学校。而周边同类型的房产价格，已经高达6万-8万元/平方米。

　　凯基证券研究员廖明正在其报告中分析，露香园项目将是公司2009年开始主要的利润来源，“该项目预计将为公司明年创造利润8亿元。”

　　上述城投控股相关人士告诉记者，该项目目前一期拆迁已完成，“预计今年可以开工。”

　　而控股股东上海城投的政府背景，则令市场对上市公司大股东手中拥有的土地储备多有想象。

　　但上述城投控股相关人士表示，目前大股东商业化运作的土地资源，都将在这次整合中注入上市公司。而之前外界盛传的上海城投手中2万公顷土地储备，则是外界误读。

　　“主要是大股东在崇明岛前卫农场，有大量的土地种植柑桔。”该人士表示。

　　此外，环境集团也有独立运营的地产业务，记者了解到，此项目主要是蓝天大厦办公楼及商业裙房的销售，该项目销售完毕后，环境集团不再拥有房产业务。

　　后续整合

　　此番整合完成后，城投控股的负债率将大幅上升。

　　据公告，本次资产购买完成后，上市公司负债总额将由6.26亿元猛增至98.8亿元，资产负债率从资产购买前的8.22%提高50.41%。

　　而即将置入上市公司的另一块资产环境集团，虽然2007年实现净利润8500万元，但主要源于房地产销售项目和转让江桥项目股权。“这一块对资金的占用量非常之大。”有券商研究人员表示。

　　环境集团的固废处理业务，主要资产包括江桥生活垃圾焚烧发电厂、老港生活垃圾填埋场，及南京、成都、青岛、宁波、淮安、深圳的垃圾填埋或焚烧项目。其中，上海江桥发电厂，是国内最大最先进的生活垃圾焚烧发电厂。

　　依托强大的品牌效应，环境集团在全国各地的固废处理项目中屡有斩获，中标率高达90%，但因这一领域投入相对较大且回收成本时间较长，目前对环境集团的利润贡献较少。

　　张能进认为，垃圾处理项目的盈利情况一般是净资产的8%-9%，如果考虑到城市今后发展而带来垃圾量的潜在增长，收益率也会有较大提高。但“项目达到合理收益率需要一定时间，表现在项目投入最初几年盈利不佳”。

　　因此，环境集团也一度采取出售部分股权的方式以换取资金。去年，其以3.6亿元转让江桥垃圾焚烧项目40%股权，获得转让收益18641万元，溢价107%。

　　2008年，环境集团建设的成都垃圾焚烧项目将建成，及至2010年，南京垃圾焚烧等三个项目也将建成，“哪怕每年出售1-2个项目部分股权，也可以保证公司五年稳定的投资收益，况且公司还在不断获得新项目。”张能进分析。

　　但他亦表示，上述项目大多采用“建设-经营-转让”（BOT）方式建设，至于今后上市公司如何处置，“具有很大不确定性。”

　　另一方面，上市公司之外，控股股东上海城投还有616万立方米/日处理能力的自来水业务和383万立方米/日的污水处理业务。但受制于上海相对较低的水价，其盈利状况很难达到注入上市公司的标准。

　　在目前CPI相对较高的情况下，自来水提价短期几无可能。