房价一定涨！警惕热钱炒高下轮房价

　　本报记者 任晓

　　“我哪里会想到次贷产生这么重的信心危机，哪里会想到中国股市下跌得这么厉害！”昨日，北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆表示，此前对深圳房价的判断没有估计到上述原因。他还认为，要警惕热钱炒高房价。

　　“有人说我输了，我说我没有输。从长期看，房价一定涨，这一趋势不会变。”徐滇庆说，“我只错在说了那句"一年后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉"。这不是什么赌博。”

　　徐滇庆认为，目前热钱流入呈加速趋势，需警惕这部分资金进入楼市炒高房价。“这一情况现在还没发生”。

　　徐滇庆说，今年以来，热钱流入呈加速趋势，“2008年第一季度属于不可解释的流入资金超过6000亿元人民币，4月份一个月就高达3500亿元。”徐滇庆说，目前这部分资金主要集中在银行。“6月份数据显示热钱涌入依然严峻。”徐滇庆透露。他说，正常情况下，银行居民存款每月的增加额在1500亿－1800亿左右。但居民存款余额从去年10月的16.3万亿元急剧上升，到今年5月已突破19万亿。这意味着有大量热钱隐匿其中。

　　徐滇庆称，目前市场信心低迷，热钱也处在观望状态。一旦信心恢复，“按照排除法，热钱只能进入楼市”。他表示，这部分资金决不会去二三线城市，“就是去北京、上海、深圳、广州，这些城市的高档房那时将面临炒作。”




　　 有人再赌100万 深圳房价赌局将“娱乐”到底

　　本报记者 邓旭　发自上海

　　“您拨打的用户已关机。”截至昨天本报截稿，记者多次拨打徐滇庆的手机，均处于关机状态。这位多次在媒体上就地方市场发言，甚至刊登道歉信的北大教授，在最紧要的关头，居然用关机来作为自己的回应。

　　去年7月11日，北大教授徐滇庆和知名财经评论人牛刀打赌，如果2008年夏天深圳房价下跌，就登整版文章向深圳市民“道歉”，反之，牛刀道歉。就在今年3月24日，徐滇庆还放话称自己200%赢。然而，在赌局几近尾声之时，7月1日，一向自信满满的徐滇庆发表了道歉声明。

　　徐滇庆表示，自己可能错在忽略了房地产市场急需要解决的根本问题，还错在没有估计到美国次贷危机影响这么大，对全球资本市场造成金融危机。不过，徐滇庆在道歉的同时依然声称，今夏深圳房价仍将上涨。

　　打赌的另一方??牛刀在看到徐滇庆的道歉信后表示，“徐教授的道歉料深圳市民不会满意。”

　　牛刀认为，徐滇庆没有意识到这一赌局对于深圳楼市的危害。他认为，徐滇庆的一番话，诱惑了许多本已出逃的炒家重新高位入市，造成了楼市新的动荡。当然，这不是徐滇庆一人的功劳。“很多托市专家把深圳房价推到了历史的高位，现在深圳有6000多炒家共70多万平方米的房子被套。”

　　此外，牛刀还认为，现在深圳房价的下降是一种理性回归，一方面是因为房价已严重脱离了中低收入群的购买力，另外一方面则得益于中央持久的宏观调控政策的落实，而并非徐滇庆所言的，主要受到次贷危机的影响。

　　牛刀表示，“作为一个学者，没有仔细了解深圳市场，仅凭金融理论来推导和预测区域性极强的地产市场，缺乏严谨务实的学者态度，从而误导市场在所难免。”对于后市的预言，专家学者应该更加谨慎务实。

　　“无论牛刀、徐滇庆谁将胜出都无法改变这样一个事实，恶炒终究要露出原形的。而且，以深圳为代表的珠三角地区，由于自身的局限性和区域性，房价在2007年下半年出现了回调。但目前来看，全国房价并没有明显的下滑迹象，持续半年的缩量盘整依旧持续，总体房价依旧坚挺，只不过趋势有所放缓。”春之声置业董事长朱大鸣表示。

　　在交给媒体的道歉信中，徐滇庆称，“无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉”，因为如此简单地预测房价，很容易被人搞成娱乐性的新闻，助长浮躁的学风，进而转移视线，让人忽略了房地产市场急需解决的根本问题。

　　徐滇庆没有说错，如今这一赌局已经不再是单纯的地产新闻，更多地带上了娱乐的性质，甚至成为坊间谈论和继续炒作的由头。

　　一位名为吴其伦的业内人士昨日在某网站的博客上发表题为《徐滇庆没有理由不道歉》的文章，称要和徐滇庆赌100万元，若今年7月11日，深圳新盘均价比2007年7月11日高一分钱，则徐滇庆赢，并列下了详细的赌局规则和胜负判定方式及100万元的用途。


　　 “房价只涨不跌”神话开始终结 楼市正高位调整

　　相对于近几年房价的“高烧不退”,眼下楼市价格松动的迹象已现端倪。北京等一些城市虽属高位微调,但深圳一则“半年新房缩水40万元”的新闻,已击中一些炒房者的痛处。

　　“豪门艳女”希尔顿位于比华利山穆赫兰道旁的奢华豪宅……

　　开发商频掀“折扣大战”,银行开始下调房贷利率揽生意……但市场成交仍持续着低迷状况,市场观望气氛日益浓重。

　　“十字路口”的楼市,到底是理性回归,还是欲扬先抑?

　　◎价滞量缩

　　楼市进入高位调整期

　　进入2008年,楼市悄然发出的新信号,使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落,而“价滞量缩”成为当前楼市的“标准样式”,中国的房地产市场开始进入高位调整期。

　　???涨幅稳步回落。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示,继多个月份出现涨幅回落之后,今年5月份,全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。

　　???销售面积下滑。来自住房和城乡建设部的最新数据表明,今年1月至5月,40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%,集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

　　???促销手段花样翻新。“链家地产”市场研发中心的调查表明,目前北京在售楼盘中有七成多项目在打折销售,送家电、送轿车、送户口……相对于动辄一两百万元的总房价来说,几万块钱的“打折”虽仍是不痛不痒的“噱头”,但高房价松动现象日益显现。

　　???土地拍卖频现“流产”。受信贷紧缩政策的影响,自去年底开始,土地交易市场开始遭遇寒潮,不少开发商开始正视大量拿地的风险,全国出现了数十宗土地流拍现象:4月8日,厦门市挂牌出让10幅地块,4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心,位于宝安和龙岗曾多次流拍的5块居住用地再次挂牌出让,最终4块流拍、1块以低价成交……

　　???银行出招揽生意。由于楼市成交趋淡,导致银行房贷增速持续下滑,一些银行开始下调固定房贷利率。光大银行就拟将5个档期的房贷固定利率下调,以期刺激购房需求。而此前,深发展等一些银行也早已发售“气球贷”“双周供”等变相减息的品种。

　　种种迹象表明,“房价只涨不跌”的神话开始终结,处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。而一些城市在观望状态下挤压出了楼市泡沫,理性购房需求开始平稳释。

　

　　 ◎挤压泡沫多重调控与市场调整形成合力

　　“目前这种状况可以说是多种因素综合作用的结果。”国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲分析,2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应,特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现,一定程度上改变了人们对于房市的预期,整个楼市开始变得有些理性。

　　近年以来,房地产调控政策从不同方向出击,形成合力,阻击房价飞涨的脚步???

　　2007年,国土资源部加大闲置土地清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价不得分期发放土地证。

　　为抑制投机性购房,央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛,政府实施一系列银根紧缩政策,半年来,央行连续5次提高存款准备金率,准备金率达到17.5%的历史高位。

　　增加中低价位、中小套型普通商品住房供应,着力解决中等收入家庭住房问题……

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示:“这些政策的逐步落实,及限价房计划供应量的增加都分流了部分购房需求。”

　　合生创展公司总裁陈长缨说:“去年市场情绪普遍乐观,投资性、投机性及改善性需求亢奋异常,供需比失衡严重,房地产市场存在过热现象。随着一系列宏观调控政策的实施,投机炒作现象得到控制,消费者观望情绪增强,市场需求下降,供需比严重失衡状态得到缓解。”

　　然而,中国房地产市场的复杂性,决定了宏观调控并不是市场变化的唯一推力,其中还有市场内部结构调整的原因。

　　数据显示,2007年70个大中城市房价比上年上涨7.6%,部分城市甚至达到40%至50%的涨幅。显然,非理性的上涨透支了房地产业的未来效益。

　　任兴洲说:“房价持续大幅上涨,超过了购房者的承受能力,供需矛盾越发突出,目前价格涨幅出现回落也是市场调整之必然。”

　　股市大跌、CPI上涨、油价高涨,加上年初的冰冻雨雪灾害,四川汶川地震等重大自然灾害的发生,种种市场的不确定性也让购房者充满犹豫。

　　◎理性回归严防楼市大起大落

　　扑朔迷离的楼市,在2008年上半年释放出新信号后,究竟会走向何方?

　　一些专家认为,当前房地产市场成交量低迷,正是市场步入积极调整状态的信号；夸大调整的危害,鼓吹房地产“救市”则是非常危险的。

　　SOHO中国总裁潘石屹表示,当前开发商确实遇到不少困境,如从紧货币政策将减少按揭贷款,如何应对需求量的变化和资金紧张；面对保障性住房,产品定位如何找准市场需求等,但这些也恰恰表明房地产市场也要进入自我调整和修复阶段,从过热向理性回归。

　　对于少数房价较高的地区,不少专家认为,房价的适当回落是正常的。楼市走向理性回归的步伐有多快,主要取决于宏观经济的总体走势。

　　第一季度,国内生产总值增长10.6%；城镇固定资产投资在今年前5个月完成4万亿余元,同比增长25.6%；夏粮连续5年丰收已成定局……经济运行依然总体向好,无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好的环境。

　　与此同时,我们也看到,国内一系列困难和不确定因素的冲击,给中国楼市逐步走向理性回归带来挑战。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说:“中国住房市场要经历一个相当的调整期,去消化前两年形成的价格泡沫,使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段,这个调整期可能还会延长。”

　　从历年对楼市调控的过程看,地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为,将加重楼市不可预料的风险。

　　进入2008年,受美国次贷危机影响,不少欧美国家房价回落,一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥运会、世博会等利好因素的影响,在人民币升值预期下,境外资金流入逐利,更是搅动了并不平静的楼市,给中国房地产市场发展带来新的复杂性。

　　尽管理性回归之路艰难,但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。

　　对于楼市泡沫,要一点点挤出。陈长缨说:“房价的暴涨暴跌,对消费者、对行业、企业来说都是一种很大的伤害。现在房价逐步稳定,刚性需求得到有效释放,有助于房地产业获得更为稳定健康的发展环境。”

　　高房价问题不仅仅是房地产行业的问题,上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款,下涉及几十个相关行业,中间还夹杂着千家万户。这决定了任何过速的“休克疗法”都是危险的,楼市调控不能指望毕其功于一役,只能采用“渐进疗法”。专家建议通过不断释放调控信号来干预市场预期,切实增加廉租房、经济适用房、限价房、中小户型中低价位房的有效供给,以舒缓供求关系；同时,收紧房贷,让银行缓释风险。

　　展望2008年下半年的楼市走势,让人们静下心来考虑经济和社会的可持续发展等更深层的问题。显然,挤出楼市多年累积的泡沫,保持健康可持续发展,才是中国房地产市场应有的常态。

　　新华社“新华视点”记者

　　陈芳杜宇朱立毅

　　(来源：中国证券报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。