北京开发商土地成本首降 楼价有望从“根”上跌

　　本报讯 （记者张媛）记者今天上午从北京土地整理储备中心网站上获悉，今年上半年本市成交楼面均价比去年同期下降了7%，这意味着开发商拿地的成本下降，京城楼市价格有望从“根”上跌了。

　　2008年上半年北京市共交易土地58宗，土地成交面积为676.5万平方米，比2007年上半年土地成交宗数增加了75.8%，成交面积增加了107.5%，其中，住宅及含住宅项目用地为34宗，成交面积为552万平方米，同比分别增长了88.9%和91.7%。

　　今年上半年，北京市土地成交总金额为324.2亿元。但折算后，楼面均价为3541元/平方米，竟然比2007年的3799元/平方米下跌了7%。

　　这也是自2005年以来，楼面均价首次下跌。

　　原因分析

　　房企资金链紧张无法竞价拿地

　　亚豪机构副总王英男分析，2008年上半年成交土地楼面均价首次出现了回落，一方面是因为央行银根紧缩，开发商贷款难，同时新盘销售不畅，其回款也困难，资金链的紧张也使得部分中小开发企业无力再竞价拿地。

　　而作为商品房成本构成的一部分，土地交易楼面价的小幅回落，有望对2009年下半年的楼市商品房价格增长放缓形成影响。

　　市场预测

　　商品房土地成本降房价必然降

　　万年基业建设投资有限公司总经理黄玺庆告诉记者，自2005年土地交易实行“招、拍、挂”以来，土地价格就逐步上涨，商品房销售价格也随之上涨，到现在，土地成本已经占到最后销售价格的六成左右，这个比例相当高。

　　他表示，如果商品房土地成本下降的同时楼市还维持现在的供需情况和低迷状态，房价必然下降。

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　　下半年北京住宅用地供应充足

　　北京市国土局2008年土地供应计划显示，今年北京市将新增建设用地3500万平方米，其中住宅用地供应1700万平方米。

　　而北京土地整理储备中心的数据显示，原计划于今年二季度入市而由于种种原因未能入市的土地多达40宗，总供应面积达523万平方米，其中多数为住宅项目用地。

　　由此可见，今年下半年，京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。

　　名词解释

　　楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，是该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。它与开发商的运营成本、建筑成本以及其预期获得的利润构成了项目的最终售价。