开发时间限期3年新土地出让合同增开发商资金压力

　　郝倩

　　国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”这一新文本，被规定“自2008年7月1日起执行”。

　　5月31日，国土资源部在其官方网站中，援引《国土资源报》的报道说明了上述内容。

　　部分地方国土资源部门认为这一文本十分具有现实意义，可能带来土地出让环节的诸多变革，例如小地块的出让，以及捂地现象的约束。这还将带来开发商对于拿地态度的更为审慎。

　　有开发商坦言“3年”的规定极具杀伤力，与之前开发商与政府部门协议开发周期的“君子协定”有了本质的改变。但是他们依然认为土地出让是一个系统工程，仅一纸案本还不足以解决现实中在土地出让所涉及的多部门协调的问题，以及城市发展的不均衡性。

　　地方标准终成全国统一标准

　　与旧合同文本最大的不同，新合同除了明确商品住宅项目的开发年限之外。同时约定“受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金”。

　　事实上，针对开工与竣工的时限，从2006年开始，已经陆续有城市在合同中通过各种方式进行约定。

　　“上海市之前的条款原本就与现在各地普遍采纳的2000年的旧文本有所不同。3年开发周期这一问题在目前的合同里已有约定。”上海市房地局用地处解释说。

　　记者通过该市目前所采用的土地出让合同了解到，合同在“国有土地使用条件”中有一条为“乙方应当于×年× 月 ×日之前动工建设，并在 ×年×月×日前竣工”。

　　天津市在出让合同中也有相关规定，“延期竣工的应当至离建设期限届满之日前6个月，向出让人提出申请，竣工时间延期最长不超过2年。合同中同时标注竣工时间为取得《建筑工程施工许可证》起2年内”。

　　但据《第一财经日报》记者了解，虽然已经有城市在此文本出台之前就已经严格执行商品住宅3年开发周期，但此项规定并没有在全国范围内大面积铺开。

　　早在2006年，国土资源部颁布的《国有土地使用权出让合同补充协议》中，事实上就已提出一个完成项目施工建设，并申请竣工验收的时间表。

　　但在一些开发商看来，当时，这些内容还存在“君子协定”的意味，甚至有些人对2006年的补充协议规定并无印象。

　　如今，依然有很多城市还是按照2000年国土资源部的国家统一合同文本进行土地出让。其中，杭州市挂牌出让文件中就只规定了开工建设时间，《广州市国有土地使用权转让合同书》中明确了动工开发的时间，但是对竣工时间没有约定。连云港市去年开始实行的国有土地使用权出让合同中，也并未详细标明竣工之日。当然，不排除这些城市在最终的合同书中还有补充协议作为限制。

　　或将全面改变开发进程

　　早在2006年就已推行3年开发周期的南京市国土资源局认为，这项规定早就应该在合同里完善。

　　“若是真正开工，3年期的开发时限绝对是一个十分合理的数字。”南京市国土资源局用地处相关人士明确表示。该市从2006年开始在合同中标注开工与竣工日期，并在一年后将出让地块面积确定为100~200亩。该市在核算后，根据地块大小的不同，所限定的开工到竣工的周期不等，大都在1到2年内，最长不会超过3年。

　　万科董事会秘书肖莉表示：“万科的开发周期已经从14到15个月，降低到10到12个月。”但是万科的开发周期是一般地产公司的1/2，所以对于很多其他公司来说，3年依然会成为紧箍咒。

　　按照上海一家开发公司之前的开工流程，他们在南京一块占地7万平方米（注：约100余亩）的土地，最终开发周期要超过3年。他们认为，依照现在的开发速度，超过200亩若是一次性拿下，要在3年内完成开发会十分紧张。照此推论，若是千亩以上的大盘，给开发商带来的压力就更加难以想象。

　　“同时，如果全国都统一用3年期来规定开发时间，一定会对一些开发商造成很大的资金压力。即便转手土地，下家也一定会考虑到违约金的问题而提出更苛刻的条件。”上述地产公司对此不无忧虑。

　　按照南京市国土资源局相关人士的解释，3年开发周期并不会因为土地转让而有所改变。“即使是土地在合法情况下完成转让，下家依然要遵循土地出让时签订的竣工时间表，违约依然要交纳违约金。”

　　“我们在等待一些城市的合同细则出台。”一家港股地产公司高管表示。他认为，这必将涉及到国土、房产，以及规划等多个部门的协同作业，而土地的出让模式必将随之改变，从大地块出让转为来配合3年开发周期的可行性。他们现在还没有遇到类似的问题，由于去年大多数地块都以合作、收购方式获取，该开发商认为，大概2年后，开发周期的问题必然会影响到开发商的经营开发过程。

　　附表各类国有土地出让合同文本关于开发竣工时间的规定

　　资料来源：本报整理

　　部门或城市    合同版本    开工时间                                    竣工时间

　　国土资源部    2008年     合同签订之日起，不得超过一年                自合同签订日起，原则不超过3年

　　广州         2007年     无明确规定                                 自合同签订日起，18个月内须完成拆平地块

　　重庆         2007年     合同签订之日起，不得超过一年                按合同规定日期，延期超180日将交违约金

　　天津         不详        合同签订之日起，不超过60日                 到合同规定日期，可申请延期

　　上海         2006年     交地日后的6个月内；                         自合同签订日起，按建筑面积1万平方米/1年，3万平方米/2年，5万平方米及以上/3年计算

　　                         或签订合同后的1年内                            

　　北京         2008年     合同签订之日起，不得超过6个月             按合同规定日期，延期不得超1年

　　西安         2003年     合同签订之日起，不得超过6个月             按合同规定日期，延期不得超1年

　　太原         2006年     合同签订之日起，不得超过一年                按合同规定日期，每延期一日，交一定违约金