张化学：中国房地产市场供求与价格走势分析

　　近期中国资本市场出现了宽幅震荡。下半年中国金融市场的机会和风险应如何把握？2008年7月5-6日，第三届中国金融市场投资分析年会在北京举行，众位知名专家、学者、业界人士将解析未来中国金融市场的走向。以下是搜狐财经从现场发回的精彩报道：

张化学：中国指数研究院高级分析师、顾问咨询部总监

　　张化学：

　　大家上午好！

　　刚才杨博士也给大家提了房地产方面的看法，我主要是以数据的形式跟大家探讨一下当前房地产运行状况以及未来特别是最近下半年的走势预测。我的汇报分几部分：

　　第一，从全国的角度来看中国的房地产整个请提。

　　第二，以北京、上海、深圳、广州一些比较大的城市来看它的表现。

　　第三，有一些调查观点和需要探讨的问题。

　　我们可以看到2008年1到5月份土地购置面积或者是开发面积都有比较大的增长，但是三四五月份和一二月份相比的话增速明显下降。现在很多包括开发商在拿地方面是非常谨慎的，特别是去年上半年，政府推出一块地开发商争抢的局面已经不存在了或者现在我们看到一些优质土地的流拍，包括去年拿到比较好的地块现在很多开发商已经开始不能按期付款了，甚至要求政府退地这个情况越来越多，一方面也表现出开发商可能对市场的悲观。

　　从土地市场几个来看，一季度在35个大中城市中有22个城市土地交易价格低于上季度，有所下降。从今年来看珠三角广州、深圳土地价格变化不是很大，长三角上海、南京、杭州、宁波土地价格还有所上涨。在环渤海区除了北京以外其他地区的价格指数都出现了下滑。我们再看一下房地产行业的投资，今年一到到五月份开发投资比较快31.9%，比去年一到五月份增长还要快。但是它呈现出逐渐下降的趋势，从房地产开发投资占固定资产的投资也比去年同期有一定的上升。从房地产开发资金来源的角度来看，我们看到08年1到5月份开发资金来源同比增长了27%，但是它又低于房地产开发投资的增幅。这就意味着在房地产开发投资中可能开发商自筹资金比例要占更高一些，我们看到1月份到5月份是逐月下降的，也就是开发商的资金来源逐渐减少了，用于开发的资金越来越少，这是开发商目前感到资金链有压力的重要表现。

　　我们再看一下在房地产开发资金来源中不同渠道的变化，一般在房地产开发资金来源中应该是定金或者是收款，这块是主要的来源。但是受房地产销售的影响这块增幅是在逐渐下降的，我们可以看到定金和预付款从1月份的35%降到5月份的20%，个人按揭贷款可能更明显一点，从1月份的30%降到5月份的7.9%。

　　从外资来看下降也是比较明显的，从07年的20%多下降到08年一月份的的?4%，我们再看一下商品房的供应，一个是新开工面积、施工面积和竣工面积。我们可以看到施工面积应该比去年增加了24%增幅比去年高，新开工面积也比去年同期有所增加。但是就销售来看恰恰相反，不管是销售面积或者是销售额都出现了比较大的下降，销售面积比去年降了7.2%，销售额降了2.8%。写字楼和商业用房的减少的更多，我们可以看到珠三角深圳、广州、东莞这些城市受的影响比较大。我们可以看到它的销售面积降了20%多，长三角降了16%，环渤海包括北京和天津几个城市下降的幅度不是很大保持的比较平稳一些。与去年比一到五月份的价格变化，价格涨幅是趋缓，价格逐渐平稳。部分城市出现一些价格下降，我们可以看到从07年四季度以来发布了一系列按揭贷款的政策逐渐显现出来，从07年四季度房价的涨幅积极的下降。08年一到五月份全国商品房子均价是3900同比增长3%，写字楼和商业用房基本上都有所下降。

　　这是我们对十个城市价格走势的指数，我们可以看到四个一类城市中广州、深圳的价格下降很明显。但是北京、上海相对来说是比较稳定一些。我们现在看一下主要城市，实际上我们看一下北京的情况，北京一到五月份从新开盘的情况来看应该是这几年从06年、07年、08年呈现递减的现象。大家从图上可以看到06年一到五月份要高于07年一到五月份，07年一到五月份要高于08年一到五月份，这是开盘的数量。开盘的数量有所下降但是销售量有所增加，我们看到一到五月份北京共销售505万平方米比07年一到五月份增加了10%，五月份出现一个比较大的放量170万平米，为什么出现这样的情况呢？我们跟开发商聊一般情况是这样的，很多本来计划是二月份、三月份开盘的，看到形势不好的话都是在观望、等待，等到形势明朗以后再开盘，但是形势的观望一直在持续看不到明朗。

　　所以在这样的情况下，开盘已经准备好了，资金也有压力，被迫开盘。虽然推迟了开盘，但是也要开，所以有一个比较大的放量。还有一个是每年的四五月份应该是一个比较集中放量的时候，一般是四五月份和九十月份，是房地产集中放量的一个时间，北京的交易量也是比较低迷的。我们刚才看到07年一到五月份供应量有所增加，但是交易量减少了。还是在二月份的时候交易量全月只有25万平米，三月份有所回升。我们刚才提到五月份出现了集中放量这样也提高了销售，与去年相比有30%以上的下降幅度。

　　另外有一个比较明显的现象是小户型逐渐显现，主要体现在几个方面。就是90平米以下的户型远高于举行涨幅达到177%，这主要是90/70政策的影响，都是按90/70来设计的户型结构。从交易上我们也可以看得出在整体交易量严重萎缩的情况下90平米以下的户型反而有了增长，就上市和交易的户型来看，我们可以看到政府90/70政策已经明显的得到了体现。从北京的房价来看还是在高位的小幅度起伏状态，可以判断房地产宏观调控政策下北京的房价并没有下降。但是基本上也没有怎么涨，基本上是波动的情况。我们可以看到08年一月份北京的商品房交易价是12000，五月份是13000。我们可以看到房价并没有怎么涨，也没有怎么跌。但是与07年上半年暴涨的形势相比形成一个鲜明的对比。

　　现在我们看一下北京、重庆、上海、武汉的对比，从图上我们可以看到，上海和武汉它的上市量出现比较大的下降。上海降了30%，武汉降了50%以上。但是北京和重庆它的上市供应量有所上升，供应量有升有减的态度交易量有不同程度的萎缩，我们可以看到北京、深圳、武汉都有非常大的下降，上海也有一定的下降。重庆相对来说影响比较小一些，基本上和去年持平。如果从历史上来看重庆的房价一直没有涨，这是它受到冲击比较小的主要原因之一。

　　当一定的销售量和一定时期的批准上市量的比较，通过这个基本上可以判断市场的供求情况，绿色的柱子是07年一到月份，白的是08年一到五月份。上海一到五月份销供比有所下降，这就意味着市场总体的供应在明显的增加，我们可以看到左边的图北京、上海、深圳都远远高于消供比大于一，不但消耗的当期的供应量而且对挤压或者是闲置的也迅速的消化。从价格来看深圳、广州有非常明显的下降，我们看到深圳就它的交易均价来看08年要比07年每平米下降了5000元。08年五月份北京的房价和07年12月份比下降了500块钱，重庆、武汉基本上是比较稳定，但是也有微幅的上涨。我们看到上海是比较特殊的，它基本上是维持上涨的态势。

　　刚才我介绍了从全国主要城市看市场的情况，接下来我们有一些观点和问题来探讨。首先我们应该重视保障性住房对市场的影响，可以说住房制度改革以前，我国的住房政策基本上是政策性住房，我国房地产市场真正进入市场经济应该是98年、99年、2000年以后才参与商品化运作，但是98年以后来了一个180度大转弯，98年以后全部推向市场，这样的话使需求迅速的释放，供应量一时难以满足这样的需求。在这种的情况下房价上涨，政府意识到住房供应结构的问题。从国外的住房政策结构来看，住房供应体系是非常重要的，工薪阶层应该买商品房，对没有购买力的可能要买政策性住房。所以在这样的情况下政府提出了保障性住房的政策，这张图我对主要城市看到保障性住房的供应计划机。我们可以看到08年北京新建住房面积是2750万，上海是2000万，天津计划建面积是1800万，其他城市比如说上海和重庆保障性住房的供应计划是比较少的。所以从北京、天津保障性住房供应比较大的城市对商品房市场产生非常大的冲击，特别是保障性住房周边的一些项目会产生非常直接的竞争，对房价产生非常大的影响。反而一些城市的优质地段或者是位置比较好的项目受到的影响比较小。

　　我一直认为影响房价应该从两个阶段来看，短期内心理决定了房价的价格，长期来看是供求关系决定的。而当前的宏观调控政策最直接的会影响到心理预期，包括奥运会的举办。我们在五月份的调查显示，大家对奥运会前后的房价心理预期差别是很大的，所以说这些政策最主要的就是心理预期。这是我们对六个城市的调查，也就是消费者对房价接受程度的调查。我们看到重庆接受程度比较高一点，这是因为重庆这几年的房价并没有涨，不像其他城市涨的那么厉害。我们可以看到北京、上海、天津、武汉他们认为对房价的接受程度比较低一些。随着房价的上涨心理价位也会逐渐的提高，几年前北京的房价在06年的时候我们调查，当时心理预期是5000以下，随着房价的上涨他们买不到合适的房子，人们的心理预期也会逐渐和市场适应，现在来看他的心理价位和实际价位还是存在很大的差别。这是我们针对去年以来的宏观调控政策对购房的影响，可以看出这些宏观调控对人们的心理影响很大，并且对购房产生非常大的影响，会因为这些政策观望或者是推迟房的人占很大的比例。包括08年3月份和5月份的调查都显示，这种观望姿态没有缓解而是加深了。从需求来看，我们还存在着很大的刚性需求，这是很多人判断房价的需求，刚性需求是很大的。

　　当然在目前的情况下投资降低了不少。我们五月份的调查可以发现北京的比例是非常高的，从户型选择来看选择90平米以下的逐渐增多，有两个因素，一个方面本来对90平米的需求很大。另外一个方面是随着房价的上涨人们的支付能力是有限的，在总房价的情况下房价上涨高对面积的需求肯定要小一些。

　　关于下半年的预测，我主要提供两个方面，一个是市场供应，从供应来说会继续放量。07年是土地最疯狂的一年很多开发商大量的买地，今年这些地将会逐渐的进入市场形成有效的供应。刚才我也提到了07年下半年到现在，很多本来应该是三四月份或者是上半年应该开盘的项目，对于市场形势判断不明朗可能会推迟到下半年还盘。受销售不畅和融资的影响，很多今年计划上市的企业都没有成功。原计划的资金来源会受到影响，资金压力越来越大。这样的话他们会加大推广的力度，刚才我提到了很多城市特别是像北京、天津这样保障性住房供应比较大下半年也会进入市场，这样的话也会对周边的项目价格产生很大的打击。受到90/70政策的影响，供应的套数会增加。基于这些因素我判断下半年放量增长可能会比较快，在这样的情况下在消费者存在严重观望的情况下供应还是大量的增加，这种竞争是非常激烈的，它的价格会继续调整。特别是对于一些高不高低不低的项目可能会降下来。影响房地产价格有两个因素，从短线来看是心理因素，从长线来看是供求关系。首先是投资性住房，投资者现在不会选择买房，可能也会观望看看房价到底是往上走还是往下走，如果房价往下走这些人马上会进入市场。大量的政策性住房也会对房价产生打压，很多开发商去年大量拿地面临很大的资金压力，资金链十分紧张，下半年仍然很难继续支撑下去，降价是必选手段之一，所以说它的资金会受到非常大的压力，会面临着资金链断裂的危险。在这样的情况下降价销售是最重要的手段，目前来看虽然北京的房价并没有降低，但是其实实质上是有点下降的。比如说送精装修、送物业管理费、送汽车，名以上没有降实际上已经降了。

　　许玉道：

　　谈起来房价就像谈股票一样，在生活中我们每个人都是专家都有自己的观点。

　　提问：

　　我是来自长城证券金融研究所，我想问一下张博士，你最看好哪几个区域房地产的发展呢？

　　张化学：

　　中国是地大物博房地产是非常强的产品，所以说如果我要判断哪个地方的增值潜力大，我们每年会做一本中国三十个大中城市房地产投资的研究。一些大城市比如说像重庆，它的前几年的价格增长比较低的投资机会大一些，其实像北京来说它垄断了很多资源，你要想上最好的学校要到北京来，在这样的情况下房价高其实有它的道理。

　　提问：

　　我是东莞证券的，我有一个问题想问一下，经过了08年的预期房地产会进入秋天。09年房地产开发商的资金链更紧今年大家可以咬咬牙过去，07年开发很多地花了很多资金买下来，今年很多土地在流拍，很多开发商可以拿到。明年下半年进入了预售期成本低价的房源加上一部分的开发商资金链很紧甚至有可能断裂，它被迫割肉。这种情况会不会导致到09年底房地产进入彻底的寒冬，根据其他很多国家的经验房地产调整不是一两年可以恢复过来的，这种寒冬大概要持续多久？

　　张化学：

　　刚才你说的很对，很多开发商资金吃紧。其实包括深半年很多开发商已经吃紧了，只不过是咬牙在顶，也是在和消费者、政府在博弈。我觉得它挺不到明年下半年，主要的手段是降低房价。在降价的情况下很多刚性的需求会进入，我觉得明年下半年会好一些。其实有几个方面，你说的更多的是供应的方面，明年下半年会形成更大的供应量。但是你没有说到需求，不能以现在需求来判断未来的需求，因为现在的需求是严重的萎缩，现在是供大与求或者是卖不出去。

　　一方面在房价降低的情况下消费者的需求是不是会发生变化，开发商如果咬牙咬不下去的话肯定会降低房价，有很多消费者会进去这样的话会带动市场的好转，政府会不会允许这种情况下去。目前市场为什么销售不畅呢？并不是市场的原因，而是政府的原因，也不是说需求没有了，需求也有，只不过是持币待购，政府可能会出台一些政策发出一些信号来打消人们的观望的态度。在这种情况下需求可能也会大幅度的增长，因为毕竟从去年下半年到现在刚才杨博士可能也提到了政策需求其实是存在的，到时候可能会有一个爆发。所以我认为明年下半年不会这么严重，可能会有一些变数。

　　许玉道：

　　大家把掌声送给张滑雪先生！房价这个话题刚才国务院发展研究中心的杨建龙已经谈到了，对于中国来说解决房子的问题才刚刚用了十年的时间，我们通过市场化的手段来解决。原来我们官当的很大，很有钱但是你发现你住的房子是国家的。市场化建立中国的房地产市场才刚刚十年时间，对于13亿人口怎么在十年时间保证大家居的有其屋呢？所以会出现比较过激的房地产价格疯狂的上涨。但是现在调整的时候大家不用感觉到世界末日来了，刚才化学也谈到了需求的人是实实在在存在的，大家不要单纯的看到供给在增加各种负面因素在增加，实际上当需求有一天爆发可能又有好的行情，当然对于买房的人来说不一定是什么好消息，大家都希望价格越来越便宜，市场在博弈。

　　在中国的资本市场我们今天上午实际上我们的核心是在洞察市场的机会，也有风险。我们在谈到产业的时候把房地产拿出来是因为它太典型了，又从整体上对中国产业的景气跟大家做一个交流。但是在中国的资本市场上还有着很多的掘金人都在追逐的机会，尤其是这两年PE的投资，但是对PE的投资有不少受制于政策方面的有一些或者是政策制度的不完善等等，包括我们在很多税收、有限合伙人的制度推出之后甚至公司上市都不知道挂在谁的名下，至少是作为不少投资人来说是不理解，也许它不是障碍，但是不理解。PE投资我在上上周参加了一个北京工商大学和摩根史丹利联合举办的PE投资研讨会我参加了，都是中国做PE投资的大腕和功成名就的一些人。但是我明显的感受到PE投资新兴的投资机会在中国的金融市场受到热烈的追捧，尤其是在当前房地产投资、股票投资也不是特别好，好像PE投资是当前在金融市场上能够看得到，如果你能够拿得到的话是能够确保最后的一桶黄金，这个也许说的有点过。