美国地产信托税惠演进路径

　　美国房地产投资信托始自马萨诸塞信托，其组织形态由契约型向公司型演进，自1960年以来其享受税收优惠的经营限制条件也趋于宽松，但依然要求将大部分收入分配给股东作为税收优惠待遇的限制条件，这是信托基本特征所决定的

　　文/乔志敏 李国平

　　房地产投资信托（REIT）或被称之为房地产投资（信托）基金。

国内许多关于REIT的介绍或研究文献，大都在认可REIT基本理念起源于19世纪中叶的马萨诸塞信托（Massachusetts business trust）的基础上，明确将美国1960年的《国内税收法》或《房地产投资信托法案》作为房地产投资信托的发端、起步、创立。然而，根据《菲茨罗伊迪尔伯恩银行业及金融百科全书》的解释，“REIT”一词最早创立于美国1954年的《国内税收法》，而于1960年的《房地产投资信托法案》中对其符合免公司税的特定条件进行了规定。从美国1960年的《国内税收法》对REIT进行的“拥有可转让收益股份并有多个受托人管理的非公司组织”界定来看，1933年版布莱克法律大词典中解释的“trust estates as business companies”就属于房地产投资信托，可见其早已处于虽无“REIT”之名而有其实的状况。

　　税收优惠条件的变化多被认为是主导美国房地产投资信托发展的重要影响因素，房地产投资信托自马萨诸塞信托以来的大多时期里也都享有特殊的税收优惠政策。然而，即便现代房地产投资信托采取了其创立之初所极力回避的公司形式，却为何仍然可以享有税收优惠，有必要从发展的角度对其制度根源加以分析和解释。

　　组织形态的演进：从契约型到公司型

　　美国当前的房地产投资信托组织形态有契约型和公司型两种。

　　在契约型信托形态下，受托人声明他们将保有和管理受托财产，为信托受益凭证持有者谋利，早期此信托并不产生单独的法律实体，只代表受托人与受益凭证持有者之间的信托契约关系。契约型房地产投资信托自马萨诸塞商业信托，直到20世纪70年代都处于主导地位。

　　公司型的REIT是一个独立的法律实体，公司由股东所有，管理机构为董事会。董事和工作人员进行管理和日常经营。董事会由股东选举产生，并向股东负责。董事会由7－9名董事（受托人）组成，董事成员要求要有3年以上房地产管理经验，任期一年，可以连任。董事会的董事大部分应是独立董事。董事会的职责主要是决定REIT的投资策略，监督和指导企业的业务运作，但不直接参与企业的经营。公司型的REIT直到1976年税收改革法案取消了REIT必须是非公司组织的限制，从而其税收优惠待遇得以确立后,才迅速发展并已居于主导地位。2004年版的布莱克法律大词典已将REIT解释为：把大部分信托收益分配给信托股份持有人的房地产组合投资管理“公司”。

　　REIT的组织形态由契约型到公司型的演进，和信托与公司体制的互动不无关系。商业信托是利用信托形式，以投资者（受益人）名义进行投资活动，投资者既可以像公司股东选择董事一样选择信托的受托人，也可以像转让公司股份一样转让信托受益凭证。商业信托的最初设立无非是运用信托的灵活性或弹性特点，来规避公司法对公司的禁止和限制性规定，其本质不过是一种以信托形式成立的企业组织，以至于美国有些州法院将其视同公司。美国特拉华州1988年颁布的商业信托法规定，受益人享有与营利性私人公司股东同样的有限责任原则的保护，赋予了商业信托以公司所具有的法律人格和债权人权利机制两方面特征。信托法的根本贡献也就在于为委托人、受托人、受益人与第三人之间权利和责任的重新安排提供了途径，即确立了债权人权利机制。具有作为法律主体和财产独立性公司属性的现代商业信托已经普遍存在。

　　组织运营条件的演进

　　美国自1960年的《房地产投资信托法案》开始，从税收优惠的角度对REIT组织的运营方式做出了一定限制。

　　股权结构方面。要求股东的人数不得少于100人（包括个人股东和法人股东）。在每一纳税年度的最后半年内,持有股票最多的5个股东拥有的股票不得超过50％（5-50规则）。在实际操作中，另有法律规定个人（或有隶属关系的群体）不得拥有价值超过 9.8%的股份。为了遵守至少100名股东的要求和5-50规则，法律规定，如果股权转让会导致REIT少于100名投资者，那么这种转让是被禁止的，同样如果股权转让会导致某人持有的REIT股份比例超过发行额的9.8%，这种转让也是禁止的。1993年的《综合预算法案》，改变了退休基金投资REIT的5－50规则，允许其按退休金持有人来计算投资人数，从而为退休基金投资房地产投资信托铺平了道路。

　　资产持有方面。要求总资产的75%以上是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他REIT中的股份、土地及附着物的权益等）、现金或政府债券组成；所持有的全部债券价值不超过其总资产的25%；所持有任何一个单位发行的证券价值，不超过REIT自身总资产的5%（政府债券除外）；所持有任何一个单位的有投票权证券，所占股份不超过该单位发行总额的10%。限于最后一条法律规定，直到1987年才允许REIT拥有自始至终持有100%股份的子公司，子公司同样享有REIT的税收优惠待遇。REIT设立子公司的目的是为了建立一种隔离破产或债务的机制来管理房地产。2004年10月布什总统签署的出口税改法案允许REIT在不丧失其法律身份的前提下可以获得一定数量的贷款。

　　收入及分配方面。REIT总收入的至少90％必须来源于股利、利息、房地产租金、出售财产以及持有其他信托股份和其他房地产资产所得，75%必须来源于房地产租金、房地产贷款利息、出售房地产收入、拥有其他REIT股份的收益、房地产节税收益、房地产抵押处置中所得收益。REIT收益的90％以上必须以分红形式分配给投资者。1976年税收改革法案将收益分配比率从 90%提高到了95%，1999年《REIT现代化法案》又将收益分配比率调回到90％（2001年生效）。

　　管理行为方面。1986年以前，法律要求REIT的受托人、董事或雇员不得从事REIT资产的经营管理运作，而是雇用与REIT无关的独立承包人来负责房地产租赁、维护等管理业务。1986年《税制改革法案》对REIT自身可以从事的管理业务做了比较宽松的修改，现在REIT本身就可以从事房地产买卖、物业管理和租赁、维修、房地产开发、抵押、证券投资等业务，但它仍然要体现经营的被动性，比如为租户开设健美课程、在租赁期间为租户重新粉刷房屋等被视为不符合惯例的服务，因而相应的收入部分则要缴税。如果REIT想为租户提供超出惯例的服务项目或从事商业贸易等积极性活动，则必须通过独立承包人。1999年《REIT现代化法案》又允许REIT为租户提供某些服务，2001年美国国内税务署再次重申贸易及商业活动可以作为REIT的房地产租赁业务部分。

　　从美国房地产投资信托在股权结构、资产持有、收入及分配、管理行为等方面的演进趋势来看，除了在资产持有和收入来源及分配方面，依然要求以投资房地产业务为主和将大部分收入分配给股东外，其经营的限制性条件趋于宽松，以至于REIT越来越“公司化”。特别是从被动商业实体向积极商业实体的演进。

　　税收优惠制度根源的解释

　　上述两方面分析表明，美国对房地产投资信托可能采取任何形式的征税，有时可按信托征税，有时可按公司征税，这完全取决于其具体的特征，或者说是否满足限制性条件。房地产投资信托之所以能够享有税收优惠，是与其“导管”（pass-through）这一法律特征密切相关的。在计算应税所得时，信托仅仅是作为一个导管，应税所得被分配到受益人手中，是受益人的而非信托的年度分配所得被课以所得税，只有当信托收益累计而不是分配给受益人时，才对信托自身进行征税。所谓的“导管”也就是我们通常所说的“受人之托，代人理财”这一信托基本特征。正是因为“代人理财”，所以才有必要避免双重征税，而也只有将大部分乃至全部的信托收益分配给受益人，才真正符合信托的“代人理财”。尽管美国国会1936年将信托型的导管税收待遇延伸至以公司形式组织的共同基金，1976年又延伸至公司型的房地产投资信托，但并没有放弃对其在“代人理财”的收益分配方面的限制。

　　综上所述，可以得出如下结论。REIT的“代人理财”即“导管”特征是有必要对其进行税收优惠的根本原因。美国房地产投资信托自创立即马萨诸塞信托开始，其组织形态的演进却趋向于其创立之初所极力回避的公司形式，以至于现代房地产投资信托的组织形式已经与公司非常相似，因而更加有必要将其具体特征，特别在收入分配方面是否能够表现出信托的“导管”特征，作为是否给予税收优惠的基本要求。

　　不过，在《2005税法修正法案》做出限制向免税实体使用的房地产分摊收入扣减的规定后，美国房地产投资信托协会考虑到该规定对REIT可能产生的负面影响，向参议院金融委员会郑重提出“REIT在适用该规定时不是‘导管’实体（pass-thru entity）”的请求。而引入了信托制度的民法国家，譬如日本/韩国等在发展房地产投资信托初期，几乎都没有给予税收优惠的政策。因而，对REIT税收优惠制度根源的普遍适用性有待作进一步的探讨。

　　（乔志敏：中央财经大学不动产研究所教授，主要研究领域为不动产投融资理论与政策）