开发商资金压力大 房产转让项目数量骤增

　　如果说，目前楼市最缺什么，多数开发商会说“资金”。进入2008年，楼市已经由“土地为王”开始转变为“现金为王”。多数房企都面临资金压力。由于资金的缺乏，使得不少房地产项目开始转让手中的项目、土地、产权等，以实现再融资。

　　房地产类挂牌增多

　　记者自北京产权交易所获悉，目前，在该所挂牌出让的房地产项目中，在二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个。

　　涉及股权转让的包括，北京市电信房地产开发有限责任公司98.36%股权，北京国融置业有限公司45%股权，北京华融基础设施投资有限责任公司3.61%股权，中国华联房地产开发公司85％产权，北京华丽嘉源房地产开发有限公司40%股权，北京德胜投资有限责任公司99%股权等。这些进行产权转让的公司，多数都表现出对资金的渴望，有的要求受让方能短期支付大笔交易资金，还有要求受让方有良好的资金实力，能一次性支付交易价款。

　　涉及实物转让的包括朝阳北路美然动力街区公寓临街二层底商，北京市朝阳区北苑路18号院办公楼房地产，北京市朝阳区北苑路18号院办公楼房地产，北京联合大厦部分房产等。另外，还有不少土地转让。

　　土地转让明显增加

　　据统计，近期北京挂牌出让的7块土地都是通过出让100%公司股权的方式转让，主要集中在宣武、昌平、密云、怀柔等。

　　这些土地中，也有一些位置不错的地块，其中包括位于宣武区广安门外南大街77号的金宫花园土地，该项目其占地面积为38538.788平方米，总建筑面积29140平方米，容积率0.58，绿化率35%。土地使用性质为办公、客房及附属设施。据了解，金宫花园土地项目于2005年取得国有土地使用证，其转让方为北京金中都置业有限公司。整体转让土地证规定范围内的所有内容和项目公司100%股权。还有位于北京市昌平区东小口镇霍营村北的鑫港家园土地项目，地块占地5150.49平方米，土地使用者为北京龙鑫房地产开发有限公司，该地块已经取得国有土地使用证。

　　此次挂牌出让的7块二手地中，位于密云县高岭镇的地块面积最大，达到了1500亩。另外，还有位于怀柔区杨宋镇的A、B、C三块土地转让。另外，昌平区南口农场温南路东侧的土地使用权及地上建筑物也转让，建筑面积达到了5万多平方米。

　　据知情人士透露，近期北京有意转让土地的开发商明显增多，转让的地块中，以住宅用地为主。在产权交易所挂牌的只是其中小部分。更多的开发商由于怕影响现有项目的销售，往往是委托中介公司直接把土地进行转让。前几年，这些企业通过关系或者招拍挂拿到了地，但后来银行银根收紧，它们贷不了款，只得将手中的土地作为筹码拿出来融资。

　　资金压力大是主因

　　诸多的房地产项目转让，究其原因，主要还是应为资金压力大之下的无奈之举。比如北京德胜投资有限责任公司99%股权。其在受让方应当具备的条件中明确表明 “意向受让方在提交受让意向的同时，应书面承诺在签订产权交易合同受让股权后，十个工作日内向北京德胜投资有限责任公司提供3亿元人民币融资，用于标的企业归还长期借款。”

　　在日前举行的“中国房地产（无锡）高峰论坛”上，潘石屹表示，由于土地价格被高估，一些开发商高价拿地后出现了拖欠政府的土地出让金、拖欠政府地价款以及违约的事情都是之前没有想到的，这些都是在资金压力下表现出来的现象。

　　他认为，目前来说不管从哪个方面看，开发商资金的压力都很大。“从目前的形势看，中国的房地产开发商所受到的压力比100天前会更大，美国的次贷危机引起全世界经济的萧条，石油的价格要比100天前的石油价格贵。”

　　有业内人士表示，即将到来的8、9月份将是开发商资金链最紧张的时候，去年高价拿地的企业将面临付清土地出让金的压力。与此同时，很多城市房地产的成交量还在继续走低，开发商回笼资金的压力陡增。

　　对一些中小开发商来说，之前可以从小银行获得贷款，宏观调控带来的银根紧缩，抬高了它们贷款的门槛，让很多中小开发商陷入了融资困境，不得不以转让未开发土地来保障手头项目的顺利进行。伟业控股公司副总经理张剑表示，现在中小企业基本上拿不到银行贷款。现在即便是四证齐全还是拿不到贷款，去年央行和银监会调控以后，本来大家预期的额度今年会比去年涨20%－30%，可是结果今年总量控制和原来差不多，大家预期能放出来的贷款也没放出来。

　　另外，年初《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，各地要在6月底前把清理闲置土地的情况上报国务院，囤地的开发商如果不在6月底之前把地处理掉，会很麻烦。这也造成不少开发商急于卖地。