房地产行业2008年下半年策略综述

　　在持续紧缩的货币政策下，08年上半年地产股遭遇了意想不到的暴跌，估值快速回落。多数分析师表示，支撑地产业长期向好的因素并未发生根本改变，此轮地产股的暴跌已远远超出了行业实体的调整幅度，因而严重超跌或将随时引发短期反弹行情。

　　价格理性回归是常态

　　08年以来，全国房屋销售价格指数延续了去年开始的调整格局，目前市场观望气氛浓郁，因而价格继续理性回归将成为全年市场的整体基调。前5个月，全国房屋销售价格指数同比保持了10%左右的增长，环比保持了0.2%左右的增长。考虑到高通胀水平，价格仍将维持调整态势，预计经过6、7月成交小高峰后，市场将迎来传统淡季的考验。

　　受房贷新政以及过去两年需求充分释放的影响，房地产价格涨幅有所回落。但国信证券分析师表示，目前以深圳、广州为首的珠三角地区房价的调整不会改变中国整体房价稳步上扬的态势。京、沪、深、穗这样的主流城市房价短期内出现了较大上涨，预计今年全年会高位横盘，但随着中国经济实力的增强，其未来仍有较大上涨潜力；而绝大多数二、三线城市房地产市场才刚起步，过去两年房价涨幅不大，市场总体运行较为健康，预计08年仍会有不俗表现，特别是西安、武汉、沈阳等区域中心城市。

　　中投证券分析师也指出，北京、上海和深圳等一线城市土地供应有限，土地开发面积和土地购置面积均出现下降，这意味着未来住宅供给增速将放缓，而这些城市住宅需求仍将保持强劲，因此供求缺口将成为支撑一线城市房价的基础。

　　2008年1?4月，全国土地开发面积为8065万平方米，比去年同期增长5.9%，土地购置面积为10176万平方米，比去年同期增长11.1%，土地开发面积占购置面积的比例也从2007年的1?4月的0.831下降到0.793。另外，据中投证券统计，全国商品房剩余可开发面积仅够3年，全国城市住宅土地长期供应也显得不足。

　　行业将继续保持高增长

　　尽管有机构预测今年全年成交量将会出现一定幅度的萎缩，但多数分析师表示，如果宏观经济不出现大的逆转，且居民的观望情绪没有进一步浓厚，那么地产公司的业绩增速仍然值得期待。

　　申银万国分析师认为，行业08年全年业绩达到预期的概率仍然较大，09年的业绩则较大程度地取决于08年全年的销售情况，预测调整后行业内主要上市公司08年净利润增速将达60%，09年将达50%。

　　国信证券也表示，短期回调是对调控政策的反应，房地产刚性需求巨大，只要有效供给得到改善，房地产未来销售就不会出现大幅下调，对于大多数项目，销售一年半载其实很正常。国信证券分析师看好主流地产公司业绩，07年保利地产、招商地产、万科A等龙头企业全年的净利润增长达到89%，借助资本市场，地产公司通过股权融资和注入优质资产，保持业绩的高增长，预计08年增长速度将与07年持平，09年净利润增长在50%左右。

　　主流地产股严重低估

　　经历持续的下跌，尤其是6月以来地产股的超跌，目前地产股估值均处于历史低位，即使从悲观角度看也较为安全，开发类公司08年动态PE只有12倍，园区类不足24倍。国泰君安分析师预计，今年行业主流上市公司平均净利润增长将达到62%左右，即便从悲观的角度看，也能实现40%左右的净利润增速，而对应的PEG只有0.3倍，这基本是04?05年熊市时的估值水平。万科05年最低时的估值是11倍，目前08年动态估值也仅12倍多。据国信证券统计，“保招万金”等龙头企业08年动态PE平均在10?15倍，而苏宁环球、泛海建设等二线龙头公司08年动态PE与这些龙头企业相差无几，价值凸显。

　　目前深沪两市的地产公司在200家左右，地产板块实际流通量所占权重为10.3%，在所有板块中仅次于金融板块，超过石化、钢铁、公用事业、交通运输和化工等板块，龙头地产股成长性较高，理应享受溢价。

　　目前来看，估值反弹行情已经开始，国泰君安分析师预计反弹将可持续，中性估计龙头估值有望回到15倍PE，对应50%净利润增长的PEG为0.3倍；谨慎乐观估计回升到18倍PE左右，对应PEG为0.36倍。

　　超跌VS中期业绩

　　地产后续走势主要取决于政策是否会出现放松。国泰君安认为，如果楼市持续调整，四季度商业银行和地方政府要求放松房贷政策的呼声和要求会集中释放出来，将对包括央行在内的中央政府目前执行的严厉调控政策产生影响。如果宏观面上的通胀压力有所减轻，或经济过冷现象蔓延，则出现房贷政策松动的可能性增大。在此基础上，综合多家机构观点，严重超跌个股以及中期业绩增长确定个股，将成为本阶段的投资主线。

　　一方面，关注08年业绩锁定性较好的公司，如华发股份、保利地产、金融街等。国泰君安分析师表示，华发股份今年一季报已售未结算房款高达39.5亿元，相当于预测的08年40亿主营业务收入在3月末就已经全部实现；保利地产一季报已售未结算房款125.4亿，加上4?6月实现大约75亿销售，总计预售房款达到200亿元，相当于预测的08年167.8亿主营收入的119%；金融街虽然中报预减50%?100%，但一季报已售未结算房款是20亿，加上4月销售给光大银行的23亿，总计43亿，相当于预测的08年50亿主营收入的86%；另外，万科A去年已售未结算房款238亿，今年1?6月实现销售241亿，总计480亿，相当于预测的08年565亿主营收入的85%。

　　另一方面，关注重点公司中的超跌股，如上实发展、招商地产、金地集团、首开股份、中华企业和泛海建设，这些地产股年初以来跌幅均超过55%，反弹要求强烈。