深圳土地增值税预征率倍增将对部分开发商造成资金压力

　　黄树辉

　　继2005年恢复征收土地增值税后，深圳又上调了土地增值税预征率。

　　根据最新一期的政府公报，深圳市地税局日前发出通告，该市土地增值税预征率从7月1日开始上调，普通标准住宅调整前的预征率为0.5%，现在提高到1%，别墅、度假村、酒店式公寓等从1%上调到3%，其他类型房产变动幅度最高，从原来的0.5%，增加到2%。

　　该《通知》要求各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。

　　此次调整所涉及到的“普通标准住宅”，执行的是深圳市从2006年10月1日起调整的新标准，具体为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建设面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

　　在此之前，深圳土地增值税预征率预征比例分为两档，其中对转让别墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1%预征，对转让其他房地产取得的收入按0.5%预征，而普通标准住宅当时包含在“其他房地产”项中。

　　深圳社科院城市营运中心主任高海燕一直在从事深圳房地产市场问题研究。他在接受《第一财经日报》采访时并不认为这是一个特别的房地产调控信号，而仅仅是税务部门一项既定的政策安排，不能反映房地产主管部门的主导意见。

　　但根据累进制，企业毛利润越高，缴纳的税款越多，因此受此政策影响最大的就是部分囤积大量土地、长时间不开发的开发商，以及现金流有限的中小型房地产开发企业。影响最大的就是豪宅项目，对于别墅类豪宅项目比例较大的地产企业，资金门槛将有明显提高。

　　土地增值税出台于1994年，目的主要是为调控当时的房地产泡沫，一直以来各地对于土地增值税都是采取预缴的方法，即开发商按照自己的估测预先缴纳一笔税金。但是，长期以来土地增值税以预付的方式执行，也导致在结算过程中少收、漏收了大量税款。2006年国税总局发布187号文，要求各地对之前采取预缴方式一直没有进行清算的房地产项目进行土地增值税清算。

　　因此，深圳市地税局方面发布的资料也表示，此次调整是随着形势的变化，为了更好地贯彻落实国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理，规范房地产市场税收秩序而进行的必要调整。

　　实际上，深圳2005年恢复征收土地增值税时就曾一度引发广泛关注。这项政策对部分囤积大量土地、长时间不开发的开发商，以及现金流有限的中小型房地产开发企业，尤其是别墅类豪宅项目的影响巨大。

　　今年以来，在宏观政策的不断调整下，深圳房价在总体上呈现出较大幅度下跌，不少地产开发企业面临资金链的压力，纷纷以推出特价房或者打折降价的方式回笼资金。对此，高海燕表示，在当前这个相对敏感的时段，此项政策的出台很容易让公众对房地产市场产生宏观政策调整继续保持从紧的解读。高海燕认为这项政策并不会导致成本转嫁，也不会对房价产生太大影响。