“面包价”低于高价“面粉”常州民企南京抛地

　　郝倩

　　到手8个月，常州一家民营地产公司将之前高价在南京拍得的土地退还给政府的消息再度明确。按照规定，开发商退地后会按照合同没收一定的定金，即出让总价款15%的部分。这其中包括拍地时所付清的2200万元保证金。

　　截止到2007年底，南京市共解除了8幅地块的土地出让合同，对延期付款地块收取违约金1亿多元。而今年，因为“囊中羞涩”而被迫退地的场景继续上演。

　　常州开发商“退地”

　　南京江宁，位于南京城区以南板块，为当地新兴但非高档住宅区，多年来价格从不足3000元/平方米上涨至现在超过6000元/平方米。从去年下半年开始，就有开发商高呼江宁“破八”。去年7月26日，万科曾在江宁牛首山河附近拿到一块地（现在的金域蓝湾楼盘项目），楼面地价是3278元/平方米，这更让开发商坚信当地楼市“破八”指日可待。

　　在上述背景之下，去年11月16日，南京江宁文华街附近的两幅住宅地块一幅在历经38轮竞拍后，以1.64亿元成交，高出底价9900万元；另一幅经17轮竞拍后，以2.02亿元成交，高出底价1.24亿元。

　　两块土地被同一买家，也就是常州一家民营地产公司收入囊中。而同期拍卖的三幅土地，最终的楼面地价分别被拍至4446元/平方米、4145元/平方米以及4204元/平方米。该常州公司一口气获取的是后两幅土地。

　　从6月份开始，坊间便传言两块土地因为土地款的问题可能会转让给南京本地一家开发商。记者向此开发商求证时获悉该开发商并未接手，并称地块当时已经接近动工，应当不存在资金问题，而该常州公司的相关负责人也对媒体表示并无出让两块土地的意图。

　　但是进入7月，有关两块土地的去向更为明晰。

　　“虽然在几个月的时间内，开发商也在积极寻找买家，但是很少有人有胆量接盘。最终，由于没有找到合作方和接盘者，加上财务遇到了些问题，最终由政府收回。”当地一名开发商对本报记者透露。但是该常州企业表示并未收到政府“退地”的相关通知。

　　江宁区国土局相关人士对南京当地一份日报证实了此事，并表示会按照合同没收一定的定金。原因则是拿地的开发公司没有按时缴纳土地出让金。

　　针对退地一事，江宁区国土局对此讳莫如深，南京市国土局相关人士则对本报记者称“不清楚是否退地”。该人士表示，即使土地已经退还给政府，也不需要进行对外公开，而是会在收回后，择日挂牌出让。至于退地的处罚，每一块地最终签订合同时，都会有所规定。而每一块土地缴纳土地款的时限都不尽相同。

　　本报记者了解到，按照南京市的规定，土地的定金按照出让合同的约定，应该首付不得低于出让总价款的15％（含拍卖之前缴纳的保证金）。至于该常州企业已经支付了多少土地款，以及是否已经缴纳总价款的15％，目前还没有明确的说法。

　　“面粉”依然贵于“面包”

　　常州民企此次折戟，在当地业内人士看来与市场大势不无相关。

　　“我们也参加了去年11月份的拍卖，但是最终没有举牌。按照我们的核算，如果楼面地价超过3000元/平方米，我们将不参与地块的拍卖。”紧邻两块被退地块的一家开发商对本报记者明确表示。

　　在常州民企逾4000元/平方米楼面地价“豪赌”江宁楼市之后，市场并没有如期继续上扬，以及保持快速销售的势头，反而开始有些下滑。

　　“大势不是非常好。”江宁一位开发商对本报记者坦言。该开发商最新的一个项目在2个月之内销售70％，对于这一成绩，该开发商认为已经十分理想，他认为去年“一开盘就抢光”的情形起码在今年内都不会重现。

　　“估计最近涨价的可能性不大。”该开发商对本报记者预测说。传统的淡季仍将带来持续几个月的楼市瓶颈期，该楼盘认为目前6800元/平方米的定价起码在今年内不会上调。该板块的这种价格瓶颈就给去年下半年高价拿地的开发商带来很大的销售压力。

　　根据该开发商内部给万科3278元/平方米楼面地价所做的一个预估，加上3000元/平方米左右的建安成本，以及资金机会成本、财务成本，以及万科预计给股东的回报等等，毛坯房若开出7000元/平方米的价格，都可能无利润可言。而4000元/平方米以上的楼面地价所面临的压力更可想而知。

　　“现在的市场表现证明，前段时间我们对房价都过于乐观了。同时，江宁区目前对于住房售价7000元/平方米的限制，也是持续了几个月的时间。我们现在看到的是，不仅房价回落，就连地价也在回落，3000元/平方米以下的楼面地价照样可以获取土地。”该开发商透露。

　　在南京，开发商由于高价拍地而最终无力支付土地出让金并非个案。2004年1月15日，新街口铁管巷A、C两幅地块以5.45亿元拍出，其中铁管巷A地块以3.15万元/平方米的价格，创下了南京历年土地出让的“单价之最”。一年半后，上海两家拿地的开发公司因无力缴纳土地出让金，被南京市国土部门收回，并且依据合同，没收了8000多万元的拿地定金。

　　据统计，截止到2007年底，南京市共解除了8幅地块的土地出让合同，对延期付款地块收取违约金1亿多元；其中2007年市区范围取消竞得资格1幅，收回土地使用权1幅，690万元保证金不予退还。

　　业内人士认为，一些开发商正为之前的过于乐观埋单，而地价回落以及楼市销售的停滞不前，更是让开发商除了“退地”，难觅第二条出路。