金融街：现金充沛 转型值得期待

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价值透视

金融街：现金充沛 转型值得期待

一、公司概况

北京金融街建设集团系北京西城国资委全资拥有企业，公司是金融街集团唯一控股的企业。

公司是北京金融街区域的总体开发商，目前金融街的打造基本完成，已成为国家金融管理中心和北京标志性区域。2007 年11 月，金融街区域的拓展方案得到北京市政府的批准，核心区面积由原来1.18 平方公里扩大到2.59 平方公里。作为现金融街区域的房地产开发单位，公司在参与金融街的拓展项目中具有一定优势，尽管在现行土地出让等政策下，公司能否获取金融街拓展业务尚存在一定不确定性，但金融街西扩为公司增加土地储备、获得发展机会提供有利条件。

主营及利润分析：金融街(000402): 公司为一家主营房地产开发与销售的控股公司,主要从事房地产开发,销售商品房,物业管理等业务。金融街集中了中国人民银行、中国银监会、中国证监会等中国最高金融决策和监管机构。除房地产项目开发外,公司拟长期持有的出租物业约50万平方米，包括写字楼、酒店、公寓等。目前公司拥有土地和项目储备约350万平方米，大多所处位置优越。公司拓展方案在2007年11月已经得到北京市政府批准，其核心区将由原来的1.18平方公里扩大一倍，拓展到2.59平方公里，将建成中国的高端金融产业区。公司在08年一季度由于整体行业的调整出现了一定的下滑。

二．商业零售及专业化地产将是未来主流

公司目前主要是从事商业地产：

(1)公司认为我国购物中心的总体数量保持平稳增长,在商业地产中所占的比重逐渐增大, 但由于总体规模有限，尚有较大发展空间。06年11月位于北京金融街中心广场核心区内，公司计划长期持有的金融街购物中心顺利竣工8.9万平米。定位是以国际品牌为经营核心，以满足北京西部地区高端商业项目旺盛需求为目的，打造北京最高端的购物场所。整体签约率超过80%，高端奢华的总体定位已经确立。

(2)公司以商务地产为核心的三大业务收入结构逐步形成。07年年报显示, 公司自持物业按计划实现开业。金融街中心区内的购物中心，金树街、金融街公寓、金融家俱乐部等物业经过充分筹备相继于2007年度下半年开业, 标志着公司实现了经营模式由单纯的房地产开发向房地产开发兼物业持有的平稳过渡。

(3)拥有北京西城区金融街规划区商业地产独家开发权，北京金融街的发展目标是成为资金密集, 市场活跃，资讯发达，设施完善，环境优美的国际化金融中心。继续加快北京金融街建设步伐，2008年北京奥运会举办前全面建成北京金融街，同时继续升级公司在金融街区域的经营模式，保证公司在北京金融街区域建成后的可持续发展。

三.市场表现及估值

公司前期在整体行业出现困境的情况下，价格随着大盘出现了一拨下降通道。但从目前整体的房地产行业来看，未来依然是城镇化进程的最大受益行业。而且公司正在象商业地产转型，未来将得益于快速的消费升级和大型商购中心的崛起。从行业的现金流来看，公司目前持有的现金高达80多亿，资产负债率为43.57%。相对行业而言，依然稳?＝刂?008年5月30日，公司有在建、拟建房地产开发项目规划建筑面积479.30 万平 方米，出租物业21.86 万平方米，自持物业9.78 万平方米。主要分布在北京、惠州、天津、南昌、重庆。不考虑公司参股的通州公司商务园项目和可出售金融性资产，公司每股RNAV（重估净资产）为14.18 元（设在建拟建项目部分出租部分出售，最低为9.79 元（设在建拟建项目全部出售）。在本文假设前提下，公司2008 年～2010年每股收益分别为0.304 元、0.360 元、0.475元。我们取未来三年收益的平均值为计算依据，以20倍PE计算，并综合净利润贴现法和市盈率法，公司未来6个月股价的合理波动区间在7.56～14.18 元，与目前公司二级市场股价相比有较大溢价，给予公司买入评级，建议长期投资者逢低买入。

四．风险与机会

风险和机会：从目前国家的宏观调控政策来看，对房地产行业的影响是最大的，无论是货币信贷上，还是整体购买消费观望上，都是非常大的不利因素。公司短期的这种由行业低迷导致的业绩影响可能仍然会在一段时间里持续。但只要公司的定位能够继续由房地产开发向商业地产，专业金融地产打造的话，再加上良好的现金流控制及土地储备。未来的持续增长依然值得期待。(新东风无忧价值网 王伟)