上海新楼盘大跌25％ 内环“只涨不跌”神话破灭

　　翟宇

　　越来越多的开发商抵挡不住成交量的持续低迷，选择低价入市。上周推出新房源的上海松江区的乐莫苑，对外报价7000元/平方米，实际成交价为6987元/平方米，较其毗邻的另一在售楼盘樟馨空园今年来从最高售价8183元/平方米下调了将近15%。

　　由于价格较周边楼盘有明显下调，因此乐莫苑在推出新盘一周内即售出117套房源，成为上周上海市成交面积位居第一的楼盘。实际上，根据佑威房地产研究中心（下称“佑威研究中心”）的统计，乐莫苑今年4月份推出的20栋联体别墅当时的对外报价为10000元/平方米，实际成交的13栋均价仅8717元/平方米，跌幅亦达13%。

　　除乐莫苑外，上周推出新盘源的嘉诚国际花园，也以8800元/平方米的低价入市，实际成交均价仅8729元/平方米。在其不远处，另一刚推出新房源的保集绿岛家园7月份的成交均价为9697元/平方米。嘉诚国际花园的低价策略，直接导致保集绿岛家园虽然有9.5折的优惠却依然滞销。

　　实际上，保集绿岛家园原定10月份的开盘计划提前至6月，但开盘不到一个月，即面临周边楼盘的低价“冲击”。佑威研究中心主任薛建雄表示，该楼盘若想改变眼下滞销的状况，或者将折扣下调至9折，或者以赠送轿车等营销手段将价格与周边项目拉平，“这样就会有空间。如果开发商不愿意再降价，就只能等周边的房价再涨回来，估计要等到年底或明年初了。”

　　早在前一周，一些靠近市中心甚至内环内的楼盘也出现了价格下跌的情况，包括静安区的君御豪庭售价由年初的39000元/平方米下调至目前的33000元/平方米左右，跌幅也达15%以上。地处市中心的上海新昌城售价亦从去年的最高位下跌了9000元/平方米，幅度高达25%。上海市中心的超级大盘中远两湾城售价也由年初的23000元/平方米跌至19000元/平方米，跌幅超过17%。

　　这些楼盘出现如此大幅度的价格调整，基本上打破了上海内环内楼盘价格坚挺的“神话”。薛建雄表示，目前一些新盘只要价格较周边楼盘便宜10%左右即迎来热销场面，但由于个案差距较大，不能以一个简单的数字概括，“有的可能下跌10%就可能出现热销，有的跌30%可能性价比还是不高。到8月底房价可能将出一个相对低点”。

　　但这些内环内楼盘的降价并没有引起成交量的即时回升，据薛建雄介绍，前一周上海市商品住宅的成交量仅14万平方米，达到一个历史低点。上周受到乐莫苑等低价楼盘入市的刺激，成交量才有所回升，但幅度仅限于3%。“现在市场仍处于供远大于求的状况，因此上周成交量有所回暖并不能说明市场的回暖，预计未来几周的成交量还将维持在15万~20万平方米左右的规模。成交的回暖最快也要等到9月份，预计周成交量回升至20万~30万平方米，第四季度也将维持这个体量”。

　　根据佑威研究中心提供的数据，截至7月20日，今年上海商品住宅的供应量为627.04万平方米，仅为去年同期供应量817.71万平方米的3/4左右，但今年同期商品住宅的成交量仅为去年的一半。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也曾向《第一财经日报》提出过上海商品住宅的供应量问题，他表示，从上海市的情况看，今年上半年的住房供应量是不足的，因此要解决上海楼市的问题，应该是增加供应量。

　　而根据佑威研究中心的数据，上海过去两年新房开工量一直呈现明显的下降趋势，因此今年上海住宅的供应量不大可能出现大幅度的增长。薛建雄表示，无论近期还是长期，上海住宅供应都会处于相对偏紧的状态。