别墅供应集中上市 沪二季度回暖态势有望延续

　　中国房地产指数系统数据显示，今年二季度别墅市场与一季度相比，季节性回暖态势明显，月均成交量由8.73万平方米提高到14.45万平方米；成交均价也从2.01万元/平方米提高至2.50万元/平方米。与此同时，最近两月别墅的新增供应有较大的增长，充沛的供应有望延续二季度的回暖态势。

　　嘉定成联排别墅供应大户

　　从区域数据来看，松江、嘉定推盘最多，青浦、奉贤、徐汇、闵行等区都有新增供应量上市，从而使得独立别墅保持着较高的供应量。其中位于青浦的中海翡翠湖岸别墅四期推出了115套3.1万平方米、松江的上海紫园推出了80套2.51万平方米房源，成为最近独立别墅供应的亮点项目。

　　联排别墅近期新增供应也扭转了2月份以来低迷的供应状况，嘉定有4个楼盘推出成为供应最多的区域。其中，浦东的优豪新园推出188套3.3万平方米，金地格林风范推出126套2.9万平方米，成为联排别墅供应大户。

　　传统区域仍唱主角

　　从近期市场来看，别墅成交仍集中在松江、青浦、闵行等传统区域。

　　独栋别墅成交量略微走低，5月底开盘的青浦中海翡翠湖岸别墅成为独栋别墅成交的亮点项目。松江与闵行仍然是独立别墅成交最大的区域，除闵行的兰乔圣菲和青浦的朱家角康桥水乡以外，其他楼盘成交都相对较低。

　　相对而言，联排别墅的成交情况略好一些，除嘉定、闵行、松江等传统区域外，普陀、徐汇、奉贤等区也都有少量的成交；其中保利家园、金地格林风范城、沿海丽水馨庭、顺弛兰郡名苑市场表现突出。

　　而浦东新区东郊随着区域规划、居住品质的不断提升，尤其是张江科技园区与金桥出口加工区等高端从业群体的消费支撑，该区域正逐步崛起为国际级高端人群聚居区，在物业的品质与价位方面逐步与佘山板块、虹桥西郊板块看齐，对浦西的高端客群形成了一定分流。在6月底开盘的位于张江板块的独栋别墅项目“梵高”，共规划有86栋西班牙风格的纯独栋别墅，单套别墅建筑面积为250至350平方米，并附送建筑面积达120至200平方米的阳光首层，售价在1200??1800万元/套，是近期比较少见的高端城市别墅。

　　结构性调整影响渐显

　　中国房地产指数研究院华东区副院长陈晟指出，近期别墅市场供大于求的市场特征比较明显，今年2季度的前两月，上海别墅的成交、供应量分别为31.9、59.9万平方米，销供比为0.53∶1。即使在市场投放比较集中的5月份，销供比仅为0.48∶1，成交情况显然没有达到开发企业的预期，别墅市场去化压力有所加大。6月27日第十二届别墅博览会，包括外地及本市部分别墅也有部分楼盘推出打折或送境外旅行等变相打折促销措施。

　　另外，从近期供求结构来看，联排别墅的市场份额逐步提升，其在别墅市场中的主导地位逐步得以确认，结构性调整影响开始显现。

　　市中心高档物业呈现“抗跌”属性

　　进入七月，转眼间2008年已悄然过去一半，然而去年末来到楼市的寒意却似乎还没有退去的意思。高端住宅市场究竟何去何从？时至年中，通过上半年的楼市成交数据，也许我们能够看出些许端倪。

　　2008上半年商品住宅成交量虽然比往年有了大幅下降，但是从区域划分来看，上海市中心物业的成交量却逆市上扬。戴德梁行日前发布报告显示，上海二季度高端物业市场 （单价20000元/平方米以上）成交面积为445964平方米，相比第一季度大幅增加99%，成交均价为32274元/平方米，环比一季度上涨了8%，内环内的成交价格在这个季度呈持续上升的趋势。

　　不仅上海如此，全国高档物业的市场表现也十分活跃。如广州天河区CBD珠江新城从去年年底售价3.2万元/平方米，上升到目前的3.5万元/平方米；北京银泰中心一季度成交均价逆势上涨了2万多元／平方米，达到了84586元／平方米，相比其去年第四季度的均价，增幅达到36％；南京的仁恒国际公寓从去年12月开盘时的18000元/平方米，至今售价已达到21000元/平方米。

　　“高档住宅市场的售价在全球范围内还将继续保持坚挺。”世邦魏理仕相关专家进一步指出，今年中国香港一般物业价格升幅将为15％－20％，高档物业将跑赢大市，价格估计上升20％－25％。