合作开发成外资入华重要通道

　　【来源：投资者报】

　　曾郁兰

　　投资者报(记者曾郁兰)联盟强势地产商拿地开发，是目前外资投资中国房地产业的最主要途径，也是外资最热衷的途径。

　　通过与实力开发商进行单个开发项目的合作，或者签订未来一揽子项目合作的协议，越来越多的外资得以分享中国房地产的高额利润。

　　根据国家统计局公布的数据，2008年第二季度，全国房地产开发企业从国内贷款获得的资金只有1703亿元，比第一季度下降了28%，但是，利用外资240亿元，却比第一季度增长了126%。最后的结果是，在信贷继续紧缩之下，第二季度开发商实际到位资金比第一季度还增长了8%。信贷从紧对房地产开发的调控效用，受到外资流入的冲抵。

　　重拾外资合作

　　国内实力开发商希望利用行业资金紧张趁势扩张，外资手握大把资金与其捆绑谋求高额利润。

　　DTZ戴德梁行华南区投资部主管叶国平先生从事的工作，是把海外基金引入境内，进行地产项目和公司层面的合作。他表示，“近两个月海外资金和国内开发商合作越来越多，每一个月都有好几个从来没有听过名字的基金，而且这些基金的金额还很大。”一些中东的基金，还有以前从来没有进中国大陆投资的欧洲基金，今年都找到戴德梁行，要开始投资中国的。

　　国际房地产服务机构仲量联行的投资部主管钟德尧先生也向记者表示，境外开发商及机构投资者积极配合国内开发商的合作需求。

　　今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。

　　金地集团（600383.SH）与瑞银(UBS)的合作是外资与国内地产商全面的合作模式：不局限于现有的、单一的项目合作，而是把未来的项目合作签订成一个总协议。

　　华润置地（1109.HK）和中东一个基金公司在香港合作成立的Halfs capital基金管理公司，则是各拿5亿美金放在新的公司，让这个新的公司去拿地。

　　实力开发商重拾与外资合作的渠道，源于国内房地产信贷从紧，股市融资也困难，而实力开发商又想在弱势土地交易市场中抢地，并一举占据市场份额。

　　在地产宏观调控的环境下，2008年土地市场甚至出现流拍，再也不像去年众多开发商竞抢土地、地价高抬和屡创新高，今年的地价已较前两年低了很多，对实力较强的开发商而言，如果能有相对充裕的资金，则能不失时机的积累土地储备，扩张市场份额。

　　一方抛出绣球，另一方面在翘首企盼，自然一拍即合。海外基金从始至终都表现出向中国房地产投资的巨大需求。

　　叶国平先生告诉记者，对于海外资金来说，尤其是进取型基金（Oppotunity fund），他们追求20%~25%的高回报率，这么高的回报率，只能通过买地开发，才能实现。更重要的是，进取型基金是目前海外资金的主流，在目前的房价价位，购买已经盖好的楼盘，对他们讲没什么投资价值。投资拿地则受到政策限制，海外基金也没有操盘能力，都是找开发商合作，不会自己去开发，接下来，越来越多的基金会选择合作拿地开发，而上市公司则是合作的最佳对象。

　　重要“输血”者

　　事实上，一直有大量外资涌入中国房地产，只是在中国政府要求外资投资房地产需备案和审批的政策抑制下，外资投资中国房地产的速度才有所减慢。

　　根据国家统计局公布的数据：2007年，房地产业外商直接投资增长107.3%，制造业的外资流入比上年反而下降4.6%。重庆市近六成的外商直接投资投向了房地产业，湖北省房地产行业新增外商投资同比增长2.3倍，辽宁省房地产业实际利用外资同比增长169.2%，占全部实际利用外资的45.1%。

　　从国家统计局公布的数据中可以看出，2007年各月，开发商利用外资的金额一直在50亿元上下浮动。但是进入2008年的5月份后，连续两个月，开发商利用外资的金额骤然增长到100亿元上下，比去年同期增长了60%左右。外资开始替代银行成为开发商资金重要的输血者。

　　值得一提的是，政府向外资投资中国房地产也发出了松动信号。从2008年7月1日开始，商务部开始委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。虽然最终的备案仍然在中央，只是核对工作下放至省级部门，严格说和以前没有太大变化。但是叶国平表示：对外资来讲，这是一个很明确的信号，中央政府不像以前一样，想把外资投资中国房地产收得那么紧，对外商来说是一个好信号，政策会越来越松。备案手续简化、审批时间加快，国内开发商与海外开发商合作拿地时，以往在审批备案时间上的顾虑，将得到一定程度的消除。