张炜：“断供门”留下哪些思考？

　　■记者视角■张炜

　　闹得沸沸扬扬的深圳房贷“断供门”事件，似乎划上了句号。深圳银监局最新公布的数据显示，截至2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房不良贷款余额为17．35亿元。这意味着网上盛传的“深圳断供已过千亿”，有夸大之嫌。

　　“断供门”事件源于“风语”?网名?的两篇博文，称“深圳断供已过千亿，次贷危机浮现”，“负资产已过30万，深圳中产很受伤”。其实，略知银行房贷业务的运作，就不难发现“千亿断供”之说经不起推敲。深圳房贷余额为2198．72亿元，怎么可能有一半贷款出现断供？房贷余额不是一二年间形成的，早几年办理按揭贷款的深圳客户，至今是房价上涨的受益者。在房贷客户中，有相当比例属自住性质。自己住的房子，又买在前几年，怎么会轻言断供？

　　所谓的千亿断供，如今已得到查证。最早爆料者承认“数字夸大”；有的断供者称，“部分媒体的报道有误，我们断供的主要原因并非是房价缩水严重，而是因与房地产开发商存在纠纷。”深圳房贷的真实情况，在今年5月央行发布的一份报告中已有评价。一方面，截至2007年9月末，98．5％的深圳房贷处于正常状态，贷款风险指数较低。另一方面，2007年贷款购房户中的多次置业比例，较2006年增长近14个百分点，尤其在2007年4至7月的市场成交高峰期，房价不断创新高且投资者纷纷跟风入市，这段时期入市的购房者对价格下跌的承受力相对较差。该报告提醒，银行应对 2007年4至7月发放的个人住房贷款密切注意。

　　“断供门”事件虚惊一场，但由此引起的思考与警示，值得银行业重视。房贷一直被各银行视作优质资产，是零售银行业务竞争的重头戏。在房价高涨的同时，房贷业务也一路“高歌猛进”。拿深圳来说，房地产贷款是2007年人民币新增贷款的主要项目，其中，个人房贷新增占比达到58．1％，比上年有大幅提高。去年7月，深圳中资银行的个人房贷发放额达到201．9亿元。去年三季度，深圳楼市由“有价无市”转向“量价齐跌”。今年以来，深圳楼市个别楼盘降幅达30％左右，外界自然对银行的信贷资产质量产生担忧。

　　央行深圳中心支行的研究报告指出，“从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格如果较市场高峰期下跌30％，银行负资产就会产生。”显然，房价一旦出现大幅下挫，银行房贷不是没有从优质资产变成问题资产的危险。房价上涨如同“击鼓传花”，银行若不提前树立风险意识，美国次贷风波及香港楼价下跌都是引以为戒的教训。资料显示，香港负资产问题最严重的2003年6月，当时共有约10．57万宗负资产按揭，占所有按揭的22％，涉及金额达1650亿港元。

　　对于深圳等地出现的房价下跌，乐观者认为不足为虑，因为商品住宅均价下降不等于同质商品的住宅降价。高价房成交少了，中低价房成交多了，就带来某地商品住宅均价的下降。在他们看来，刚性需求对房价的长期上涨趋势构成支撑。可实际上，对局部地区的房价风险不能过于侥幸，经济下滑风险对楼市也是一个利空。例如，浙江部分企业遭遇资金瓶颈，民间借贷利率上升，也会拖累楼市投资。其一，部分炒楼的资金见到楼市上涨缺乏后劲，而民间借贷需求较大，索性放贷赚取高利息。其二，中小企业主的购房需求下降，甚至有人为了盘活资金，不得不抛出原有的投资性购房。此外，经济下滑风险的增加，还影响到百姓就业及收入预期，加之市场上本就存在的观望心理，楼市需求在很大程度上被抑制。

　　楼市冷暖对房贷业务起决定性作用，银行必须防范楼市风险。去年，房贷新政的出台，以及转按揭、加按揭的叫停，暴露出银行房贷业务的风险控制存在漏洞。2006年的一项调查表明，超过二成的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。房贷新政在今年得到明确后，仍有银行念念不忘“打擦边球”，变通方法层出不穷。房贷余额一出现负增长，银行就想方设法降低门槛。这些看似有助于保住个贷业务增长的成果，但后置风险不容低估。当楼市低迷及风险预期增加时，银行对房贷业务应适当收紧，尤其需要避免以降低贷款质量为代价来换得贷款数量的增加。