外资低调布局中国楼市

　　■本报记者 谢丽佳

　　伴随房地产市场持续降温及宏观经济增速回落，楼市“唱空”阵营日益壮大，年初各界还在为“拐点论”唇枪舌剑，年中已经众口一词承认“房地产市场进入调整期”。尽管目前大家对于房价是做“俯卧撑”还是“跳水”各执一词，但无疑“看多”者已成“少数派”，曾经炙手可热的房地产投资逐渐退潮。

　　虽然接受中国经济时报记者采访的多家外资基金都不愿意表露自己的“身份”，显得非常“低调”，但从今年上半年已经公开的几笔收购行动来看，海外基金似乎对内地房地产市场的投资热情仍然不减，其在华投资战略还在稳步进行??黑石收购长寿商业广场、亚太置地收购世纪商贸广场、凯雷集团收购“济南路8号”的西苑……个个都是“大单”交易。

　　据戴德梁行发布的最新统计数据显示，今年上半年，外资仅在上海的大宗房产交易额大约为人民币97亿元，并预计今年的收购交易总额将达人民币200亿元。

　　尽管近日业界盛传摩根士丹利意欲出售其于2003年投资的上海“锦麟天地雅苑”项目，而花旗、高盛也分别出售了其在上海的大型办公物业。引得外界猜测外资看空中国楼市，欲套现离场。但熟悉外资基金运作模式的“圈内人”都知道，基金投资有回报周期，大摩自2003年持有锦麟天地至今已有5年，现在抛售套现用以新一轮投资，亦属正常。况且，纵观近几年的大宗交易，外资抛售的物业多半也还是外资接盘。

　　为什么在市场“愁云惨淡”、投资者“人人自危”的“弱势”之下，外资基金仍然执著地投资内地房地产？

　　多位外资基金代表都向本报记者表达过这样的投资理念：看好人民币升值和房地产的抗通胀特质，看好内地楼市中长期走势。

　　事实上，现在投资于内地房地产的外国投资者已经形成了一个相对成熟并完整的体系，有注重高收益愿承担高风险的投资者、也有注重长期投资回报风险厌恶型的养老基金和保险基金等，更有许多介于两者之间的外国投资者。其种类不同，投资理念和投资方式差异也相当大。

　　尽管其中也有一些短线投资者选择暂时撤出内地市场以规避调整风险，但多数战略投资者并不太在意目前楼市的波动，不少外资基金已经从海外募集了巨额资金意欲投资内地市场。

　　而市场的波动、价格的调整，也恰好让他们有了更多的选择和议价空间。

　　去年楼市的火爆曾经让外资基金们为了寻找一个优质项目或者优质合作企业而大伤脑筋，今年他们则升级为“甲方”，挑剔众多前来“求助”的项目和企业。

　　与此同时，巴菲特“在熊市中买入”的投资理念也让一些外资基金默默观望，等待楼市继续深幅调整，以更低的价格出手“抄底”。

　　现在，房价被炒至高位的京沪等一线城市已经逐渐淡出外资基金的视野，项目多、房价仍有上升潜力、“限外令”执行相对宽松等优势，让二三线城市成为外资基金的“新宠”。

　　其中，不同的投资基金侧重点也不一样。有的倾向于投资商业地产，有的则青睐工业地产，有些更善于住宅物业。而由于目前住宅价格波动较大，外资基金投资住宅更为谨慎。另外，“限外”政策的细化也使投资于住宅物业的外资基金提早介入，有的基金从拿地环节就开始投资。

　　其实，外资基金并不神秘，投资方式也很简单，只要项目能赚钱，不在乎地域或物业类型。

　　而本土开发商如果想被外资“相中”成为拍档，除了业绩优秀，掌握丰富的人脉和土地资源，还有很重要的一点，就是必须与外资“气味相投”，具备相同的理念。

　　但也有旁观者指出，外资并不一定有多高明、多了解内地市场。“外资基金投资内地房地产就是‘一窝蜂’，就像去年投资者都看好A股一样”。

　　任何一个市场有看多必有看空，或许“只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳”。