美政府推3000亿救赎令 按揭保险商洗牌在即

　　“按揭保险是整个金融行业唯一的灯塔。这个行业迄今为止既没有受到重大的破产影响，也没有遭遇不能运作、资不抵债的危机，跟任何投行、商业银行，甚至两房相比都是最好的。”8月2日，美国RMIC按揭贷款保险公司首席经济学家童忠益对记者表示。

　　随着7月30日，美国总统正式签署2008年住房和经济恢复法案(the Housing and Economic Recovery Act of 2008)，按揭保险商的作用得到进一步强化。

　　但政府的这只救市之手，无形中也推动了美国按揭保险商的洗牌。

　　3000亿的“政府担保”

　　成立于1932年的联邦住宅管理局(FHA)，将在恢复法案中领衔担当起“救市”角色。

　　FHA是美国提供按揭保险的官方机构。同样活跃在按揭保险市场上的还有其他7家私有机构，包括，市场位居第一的MGIC(NYSE:MTG)，PMI Group Inc.(PMI)、Republic Mortgage Insurance Company(RMIC)、Radian Group Inc.(RDN)、美国国际集团(AIG)旗下按揭保险子公司AIG United Guaranty、Genworth Financial、Old Republic International(ORI)，以及Triad Guaranty Inc.(Nasdaq:TGIC)。

　　按揭保险商主要为首付款不足20%的购房者提供担保，一旦这些购房者发生违约，他们将负责替其向贷款发放机构偿还一部分贷款。

　　“但在房市的高峰时期，很多华尔街的投行和一些唯利是图的金融公司绕过了“两房”，开发了次级贷款产品以及产品的证券化，并刺激了这一市场的蓬勃发展。2002年以前，次贷产品在所有的住房按揭贷款中没有超过4%，但这一比例在2006年达到了16%之剧。”童忠益解释。

　　这一过于宽松的贷款发放模式已在次贷危机中遭到严重教训。

　　住房贷款违约率和住房没收率的提高进一步打击了市场的住房需求。美国按揭保险商协会(MICA)最新数据显示，截至6月底，美国市场上丧失抵押品赎回权的按揭贷款数量已经高达25.2万件，比去年同期上升53%；拖欠贷款数在5月达到67967笔，同比激增48％。

　　在此背景下，恢复法案不仅仅给予FHA一笔巨额拨款，更是强化了其代表的行业的地位以及作用。

　　这份刚刚签署的恢复法案表示，将拨款3000亿美元在FHA管理下建立专项基金，向总计约40万户申请30年期固定利率房贷的购房者提供担保，以提高其信用、保障他们能够获得再融资，从而避免最终发生违约。

　　“希望通过FHA，能确保更多值得拥有自有住房的美国家庭守住自己的房产。”白宫发言人托尼?弗拉托(Tony Fratto)在法案签署当天发布的一份声明中表示。

　　保守派战胜激进派？

　　无法逃避的是，按揭保险商正面临越来越多的保险索赔要求。

　　业内人士介绍，次贷高潮期间，美国按揭市场约20%-30%的市场份额都被次级按揭贷款充斥，当优质按揭资源被抢夺一空后，按揭保险商也将战火延续到了次贷市场。

　　排位最末的按揭保险商Triad Guaranty承保了不少次级贷款的按揭业务；另一家表现积极的按揭保险商Radian Group，为次贷担保的保险份额占总资产的10%-15%，最高甚至达到近20%。

　　这两家公司已经因其在住房市场繁荣时期激进承保的业务尝到了苦头。

　　6月底，Triad Guaranty因资本储备金不足，宣布停止出售新保单，仅支付已有保单带来的索赔直至所有保单到期。“不能说它将破产，它还有能力维持原有业务；但因为没有足够资本，无法开展新的业务。现在所能做的，只有等市场好转再伺机恢复。”童说。

　　相比之下，Radian Group由于规模较大，自有资金较为充足，目前还在接纳新的业务，但业内人士担心，一旦房价继续下跌，该公司将面临资本储备不足的局面。7月初，Radian Group任命了新的按揭保险部门总裁，试图借此举重塑投资者信心。

　　于此相对，作风保守的按揭保险商则借此大大提升了自己的市场地位。

　　以RMIC为例，这家资产排名第六的按揭保险商成为次贷危机的获利者。“不同于一些公司进行了风险较大的按揭保险，我们在这方面比较保守，所以信用等级，由原来的第六升到了现在的第三位。”童忠益表示。

　　但另一方面，按揭保险商越来越谨慎的承保态度，无形中增加了房市复苏的难度。

　　按揭保险商主要采取两种举措，第一是增加了信誉分数的要求，把一批本身不应该得到贷款的、违约情况很严重的购房者排除在外；其次，对房价下降重灾区采取不同首付要求，现在按揭保险商至少要求10%的首付，部分地区甚至会达到15%，但在以前，通常或许只要求3%至5%的首付比例。

　　“必须要承认这些举措会对购房者造成障碍，但是前提是，我们要保住行业的健康发展，这是我们必须付出的代价。这对房市是有不利的一方面，但如果按揭保险行业出现问题，则要冒更大的风险，房市恢复会更慢。”美国房产市场一资深人士表示。