连涨5年之后终下跌香港楼市拐点再现

　　香港楼市在历经将近5年的持续上涨之后首度下跌。最新统计数据显示，香港楼市成交量大幅萎缩，价格也出现了下跌。

　　量价齐跌

　　香港土地注册处周一发布的数据显示，７月份楼宇买卖合约共8930份，比上月下跌24.8%，同比下跌19.7%，还不及去年11月成交量最高时（18105份）的一半。

当月楼宇买卖总值327亿港元，比上月下跌4.3%，同比下跌14%。市场普遍认为，在通胀压力大、股市下挫、未来按揭利率不明朗和全球经济放缓等多重因素的打压下，香港房地产市场将继续下行。

　　香港房地产市场自1997年市场泡沫破裂后，持续下行将近6年至2003年“非典”时期才达到谷底。之后受惠于内地经济强劲增长开始逐步复苏，房产价格和成交量节节攀升，到去年四季度，香港楼市的成交量及价格已基本恢复至1997年楼市泡沫破裂前的水平。

　　今年初，包括李嘉诚及中原地产集团刚刚退休的总裁施永青在内的多位业内人士，均对香港楼市2008年的走势表现出非常乐观的态度。但仅仅到第二季度，市场就出现逆转，近期更是出现近5年来的首次调整，被业内人士视为香港楼市的拐点。

　　雍盛资产评估及房地产顾问有限公司董事总经理黄雍盛昨日在接受《第一财经日报》采访时指出：“香港房地产市场价格从今年３、４月间出现回落，目前已下跌了5%～8%，预计到明年第一季度会达到20%的跌幅。”香港地产协会会长谢贤程博士则对本报记者表示：“楼价在去年下半年至今年第一季度出现了30%的急速飙升，现在许多投资者开始对市场持观望的态度。”

　　地少人多的香港一直以房地产为经济发展的主要支柱，1997年楼市泡沫破裂一度使香港市民对经济环境的信心崩溃，连累百业受损。因此，这一轮楼市的调整会否连累香港经济的发展前景发生逆转令人关注。日前中银国际发布《中银财经述评》认为，香港楼市目前利好利淡因素参半，面对的风险因素是“2003年复苏以来最多的”。

　　利率因素主导

　　黄雍盛认为，市场的调整很大程度上是受到了置业资金萎缩的影响。“由于工资收入的增长仍旧低于高企的通胀，加之股市近半年来表现低迷，工薪阶层的投资收入大打折扣，私人投资者所拥有的置业资金亦大为萎缩。”

　　一位香港市民告诉记者，目前香港按揭贷款的年利率只有2.7%，对于普通收入的市民来说，按揭还款的负担并不重，但是“大家对经济前景有点担心”。在香港，楼市不仅仅是一个置业市场，还是一个投资市场，投资信心对楼市的涨跌影响明显。

　　据香港地产服务机构六正行的一位房地产中介介绍，目前很多有房待售的业主开价仍然较高，而购房者则持观望态度，希望等到房价进一步下跌后才买入。“在黄金地段如中环半山区，由于供应量小，下跌幅度还不是很大。”但同在港岛区、有不少高品质楼盘的太古地区和南区的海怡半岛，由于房源充裕，价格下跌就比较明显。

　　由于和美元挂钩，港币的储蓄利率从去年9月开始跟随美联储基准利率的下调而逐步走低，并在高通胀的背景下出现负利率的情况。以往，房地产投资被视为抵御负利率的避风港，而目前人民币升值和高利率对香港人吸引力更大，导致不少人对投资房地产失去了热情。

　　目前，香港的房屋租金收益为4.3%，减去2.75%的按揭利率，投资房地产的名义收益率为1.55%，再除去印花税和维护费用，所得收益比人民币存款1%的名义利率高不了多少。考虑到楼价下跌和其他不确定因素，投资者更乐于接受人民币储蓄，并将其视为零风险投资。

　　香港环亚经济数据有限公司的统计表明，香港地区人民币储蓄从去年11月至今年4月已经上升了480亿元（即546.5亿港元）。５月底，人民币储蓄达到了776.8亿元，几乎是去年同期储蓄额261.6亿元的３倍。

　　美联储几度降息后，本周二货币会议表示基本利率将维持不变，这也意味着香港按揭的低利率的终结。里昂证券内地及香港房地产研究部主管Nicole Wong日前曾对香港媒体表示：“在经历了几次利率下调之后，香港的按揭贷款利率已经到了最低点，将来只有走高的趋势。”她也预计在全球经济不景气和亚洲市场发展放缓的大环境下，香港的房地产市场将继续走低。