拷问上海楼市：坚冰何时融化?

　　成交持续萎靡 房价仍高位运行 拷问上海楼市：坚冰何时融化?

　　2008年08月13日 来源：上海证券报 作者：本报记者

　　上海楼市，这个曾经的全国楼市“领头羊”，现今又正成为房价抗跌的“桥头堡”。

虽然今年以来上海楼市的成交量逐月下滑，一些知名楼盘的降价信息也此起彼伏，但整体成交均价依然坚挺。而在楼市下半年进一步调整，及其他一线城市房价已明降或暗降的压力下，上海房价未来的走势令人关注。

　　市场遇冷

　　不可否认，上海楼市今年的交投状态，和其他很多城市的楼市一样“萎靡不振”。

　　来自上海佑威房地产研究中心的数据显示，今年1-6月上海商品住宅（剔除配套房、动迁房）的总供应量为618.04万平方米，低于2006年上半年的943.84万平方米和2007年上半年的699.79万平方米；总成交量为525.9万平方米，不但低于2006年上半年的851.32万平方米，甚至比2007年上半年的1043.63万平方米萎缩了近一半；总成交金额则为739.61亿元，也低于2006年上半年的810.63亿元和2007年上半年的1037.37亿元。

　　刚过去不久的7月情况则继续恶化，虽然商品住宅129.97万平方米的供应量略高于6月的129.17万平方米，但成交量仅约71.81万平方米，低于上半年的月均水平，比6月的104.26万平方米下降31.12%，比去年7月的217万平方米更是下降66.91%。

　　“今年以来成交量的持续收缩，直接导致了当前上海楼市疲软。”中房上海指数办公室的分析师直言，根据他们的统计，今年1-7月上海新建商品住宅的累计成交规模也同比回落逾三成。

　　与此同时，一些知名楼盘的降价信息也使楼市“价格战”处于一触即发的状态。如大华某楼盘报价从最低18000元/平方米下降到最低12000元/平方米；又如万科某楼盘新推房源报价下调2000元/平方米，虽然销售方表示是因装修标准降低而调价，但随后万科董事长王石在中报发布会上的“万科做好了最坏的打算”等言论，使市场内不少人相信房价可能进一步下调。

　　更引人注目的是，被市场认为是今年上海房价“支柱”的豪宅市场也开始出现松动。来自上海佑威房地产研究中心的数据显示，虽然6月上海楼市受豪宅市场集中供应并热销拉动，当月房价攀至16988元/平方米的今年以来最高位，但7月以来豪宅市场却发力困难，几大豪宅都滞销。如最新一批房源的报价都高达42000元/平方米的仁恒河滨城和君御豪庭，实际成交的价格都只有36000元/平方米左右；又如远中风华园和天山河畔花园上月新推房源都是三位数，但至今成交都只有个位数。“一些有高租金回报潜力的项目还算卖得动，其他项目现在看不到太大利好的话，就开始卖不动了。”佑威房地产研究中心主任薛建雄分析指出。

　　

　　滞涨态势

　　“当前，无论是宏观经济形势和政策层面都不支持房价继续上涨，上海在长达近10年的房价大幅上涨之后，市场已选择了自发性调整和回归理性之路。”中房上海指数办公室的分析师认为。

　　然而，分析师眼中上海楼市的回归目前仅体现在成交的低迷上，从房价来看，依然处于高位。如上海佑威房地产研究中心的每月统计表明，上海非政策性的商品住宅均价整体基本都保持在12000元/平方米之上的水平。官方的数据同样说明了情况，昨天发改委公布的7月70个大中城市房价指数显示，上月上海新建住房价格同比上涨7.3%，而此前5、6月份的同比涨幅则为9.6%和8.8%。市场人士认为，虽然涨幅环比下降，但上海住房价格依然在高位运行。

　　在中国指数研究院副院长陈晟看来，这便是市场滞涨的表现。“成交量既是市场表现的重要指标，又是影响房价的重要因素，按一般规律，成交量和价格是正相关的。但也有特殊情况，比如成交量萎缩时房价不跌反涨，成交量提高时房价又呈现稳定或盘整态势，这些反常现象往往出现在市场调整的过渡时期。”

　　

　　新的博弈

　　“当前楼市明显处于各方观望状态，主要是因为原先由政府、金融机构、开发商、购房者所形成的四方博弈平衡被打破后，市场按自身规律运行，而导致市场处于重新寻求平衡的时间阶段。”上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋这样看待在持续调控中进入又一个“微妙”阶段的上海楼市。

　　“上半年上海一手住宅成交低迷的重要原因除了观望，供应量亦不大。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭指出，一手房市场的供应受两个因素制约，一是土地，从2005年以来上海住宅用地的供应量持续下滑，连续3年没能完成既定目标，今年上半年商品住宅用地供应也只有区区几十万平米，这必将造成市场后续供应量偏小；二是开发商能控制销售节奏，去年房价飙升期很多开发商捂盘，今年市场走势迷离却又有一批楼盘不敢轻易开盘，这都导致中期内住宅供应有限，购房者可选择余地不大。而正是在这样条件下，业内认为上海房价也由此得到“支撑”。

　　但佑威房地产研究中心主任薛建雄又认为，虽然今年“红五月”不再，但此前聚集的刚性需求仍被释放了一部分，上月一些大开发商调价推盘也抢走了一些客户，所以，可能是一些开发商的降价使得市场忙于调整策略应对，本月上海楼市开始推盘乏力。“不过，一些低总价项目的热销让开发商看到了上海楼市潜在的购买能量，这也是目前大多数开发商不愿降价，只是在长期滞销的压力下，以低价为借口处理‘劣质’房源，或是只给出微不足道的折扣来‘忽悠’购房者，最终的销售业绩也都不甚理想。总之，目前市场预期房价和实际房价产生了很大偏差，开发商想要打开滞销困局，可能需要更大的价格调整或更长的时间等待。”

　　同时，薛建雄认为房地产业发展与经济增长的联系比较紧密，如果经济面开始衰退，房价也难涨上去。

　　“楼市调整已经明确，但没有人知道将会调整到什么程度。我们只知道，当前宏观经济的基本要求反映在房地产方面，就是要保持市场平稳，防止大起大落，使调整在可控的范围内进行。重要和关键的措施是保持个人房贷利率的长期稳定，虽然可能会拉长调控周期，但会减轻对社会经济‘基本素质’的伤害。”中房上海指数办公室的分析师如此建议。