数据称沪楼市阴跌刚开始 专家:购房者理性入市

　　进入8月以来，一些楼盘大力度的促销开始逐步见效，颇有整体复苏之势，但是8月14日下午，佑威房地产研究中心主任薛建雄在接受新民网采访时表示，上海楼市的阴跌还可能只是刚刚开始，购房者在看清楼市走势并结合自身需求后谨慎入市，不要被开发商的各种限时打折所诱获。

　　打折效应开始凸显 开发商发现巨大购买力潜力

　　随着开发商的一轮打折冲击后，沪上楼市开始出现回暖，据数据显示，7月5日推出一成首付的艺泰安帮已售出122套房源；7月22日降价的万科金色雅苑至今（8月13日，下同）已售出119套房源，15470元的平均成交价比其上半年的18083元跌去2613元；跌幅为14.5%；7月25日降价的大华阳城贵都已售出107套房源，14476元的均价比其上半年16348元跌去1871元，跌幅11.5%。

　　据佑威统计的上半年热销楼盘中，鑫都苑、天山华庭、绿地领海、新城盛景、荣御景苑等楼盘都售出了300套以上的房源，这些楼盘无一不是小户型低开价，以远低周边房源的总价吸引大量购房者。而去年大幅涨价后的楼盘，如今给一个合适的价格回调，也一样获得购房者的追棒。这让开发商看到了上海楼市所潜在的巨大购买力，因此更多的开发商在长期滞销的情况下，还敢力挺房价。但佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在房地产业走向成熟产品快速升级和宏观经济走向不明朗的情况下，目前市场上这些楼盘无量空守的风险巨大。

　　薛建雄表示，目前房地产业存在着很多不确定性原素。首先是在国际经济低迷的压力下，中国经济在经过5年高速增涨后，目前出现了修整的迹象，宏观经济形势一但回到98年软着陆后的情景，房地产业一样会重现98年时的低迷。其次是，房地产业经过十年高速成长后，已进入成熟期，房价过快上涨带来的暴利将难于重现，能够开发出越来越好的产品来改善国人居住条件的开发商，才可能会有良好的生存和发展空间，多数跟不上产业升级的开发商可能会被迫退出市场。

　　“实际上，万科和金地两大集团的行动已经表现出了这样的市场趋势。近期，金地在上海、南京、杭州推出的产品，设计和品质都远超目前的市场水平，在价格还相对不高的情况下，各个楼盘都获得了热销。而前几年大规模扩张的万科，手上积累了大量的房源，因此万科降价处理产品的浪潮不断在全国升级。”薛建雄判断到。

　　大开发商的动向已明确了房地产业的走向，接下来可能会是更多的开发商觉醒跟进。这在目前楼市供过于求的情况下，大量在售房源出现不同程度降价将不可避免。薛建雄指出，最近新开的一些楼盘实际售价都远低于网上的报价，也说明了开发商对楼市的预期在发生巨大的改变。预期报价17000元的春申丽园，最终开盘价只有15000元，已成交的22套房源均价更是只有14000多元；报价15000元金地格林风范城实际售价只有12000多元，报价7000元的德邑小城实际售价6400元还有折扣优惠，最便宜的一套房源叫价只有5600元。目前只要不是尾盘的项目都在打折，连新上市的楼盘也不例外。其中，宝山罗店的美兰湖颐景园底楼大户型甚至打到8折，另外以特价房、送车、送装修、奥运金牌优惠等各种名义打折的楼盘不在少数。不过除了万科金色雅苑、大华阳城贵都、大华锦锦绣华城、大华颐和华城、摩卡小城等实际价格下调10%以上的楼盘，有较好的成交业绩外，多数打95折以内的促销楼盘无人问津。

　　一直被视为楼市风向标的上海豪宅市场，最近也出现了价格松动迹象。5、6月的豪宅成交热被认为是开发商从惜售到抛盘的一个过程，7月后推房源的远中风华园、君御豪庭、仁恒河滨城、天山河畔花园等豪宅基本上都卖不动。前期热销的翠湖天地嘉苑，除了开盘声称售出的118套房源外，再无别的成交业绩。往常越卖越贵的豪宅楼盘，已经有不止一个出现了95折的价格松动迹象。薛建雄认为，作为上海房价标杆的豪宅价格一但下跌，上海房价的全面性下跌也会来临。但由于上海楼市的购买潜力依然巨大，多数在售楼盘的跌幅应该只会在10-30%之间。

　　购房者谨慎入市 莫被限时打折所诱获

　　虽然开发商积极打折，但是大多都是一些限时打折的现象，因此，专家建议对于购房者来说，在看清楼市走势并结合自身需求后谨慎入市，不要被开发商的各种限时打折所诱获。

　　薛建雄表示，在楼市低迷的过程中，开发商不敢随意降价，直接的降价除了会受到前期业主的压力外，最主要的是降价吸引一小批购房者入市后将会是新一轮的降价观望。开发商为了避免这样的恶性循环，就会推出以各种理由的限时降价措施，这样不但可以给购房者带来紧迫感，更重要的是可以随时改变理由增加或减少降价幅度，为自己的下一步营销留足回旋空间。如松江的摩卡小城先是送8.2万的标志206，现在改成送8.8万的装修，当市场环境越来越不好的时候，优惠就越来越大。

　　上海楼市的阴跌只是刚刚开始

　　对于沪上楼市的走向，虽然有些回暖，但是业内专家却表示，上海楼市的阴跌只是刚刚开始。

　　据介绍，发改委公布的70个大中城市房价数据显示，上海房价同比涨幅已从6月的8.7%下滑到7月的7.5%，两组数据都下降了1.2%。环比房价已经出现了07年以来的首次下跌。除上海外的南京、杭州等长三角主要城市房价环比也开始下跌。有着“上海地产大王”之称的仲盛集团已经紧随李嘉诚抛盘，将手上的“仲盛世界商城”“上海银行大厦”“南证大厦”等超过70亿的项目出售。李嘉诚这一被誉为上海楼市的“巴菲特抛售中石油”行动，已经开始形成链锁反映。