先市内再全国 重庆土地交易所两步走方略

我国首个农村土地交易市场有望在重庆率先设立。 本报记者获悉，全国人大调研组一行20人，于8月11至13日，就重庆的经济社会发展情况展开了全面调研。重庆市委常委、常务副市长黄奇帆代表重庆市政府在汇报中表示，重庆已向中央申请设“重庆市农村土地交易所”，在国家现有法律法规和政策范围内，以城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩为中心，开展农村土地使用权或承包经营权流转服务。 “目前，国土资源部等中央部委都比较支持。”黄奇帆表示。 土地交易所创想由来 建农村土地交易所，使农村建设用地进入市场流通，是重庆统筹城乡综合配套改革而向中央申请的12项政策之一。重庆市政府在2008年4月底向国务院递交了申请，两个月后，国务院各部委组成调研组来渝，进行了专题调研。黄奇帆表示，奥运会后，相关政策将可能陆续出台。 建立农村土地交易市场，实现土地入市，被重庆方面作为统筹城乡综改突破口。但在国家最严格的土地管理制度下，地方探索并无太大空间。 “只有创新土地制度，才能推进劳动力转移和土地流转，才能探索出以城带乡，以工促农的长效制度、体制和机制。”重庆市政协常委、西南大学教授邱道持向记者表示。 和全国其它地方一样，重庆农村存在建设用地存量大，但也存在相当一部分处于荒芜、闲置的境况。 邱道持曾任重庆市国土局副局长。在此期间他曾负责过一个调查，直辖10年，共有500万农民进城，按每人200平方米计，应该有至少100多万亩农村建设用地腾出来。但这10年，重庆全市农村建设用地总量仅减少了10万亩。 另一方面，重庆每年新城市建设用地的指标为100平方公里，但实际每年需求为300平方公里，用地非常紧张。同时民改居之后，对城市建设用地也需求巨大。 为盘活这些存量，重庆提出了建农村土地交易所的构想。 黄奇帆表示，这个交易所将以城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩为中心和原则。 早在2005年，城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩就是国土资源部在浙江、成都等地推出的试点改革。重庆一直申请加入试点，但一直未获批准。 2008年8月6日，国土资源部与重庆市政府签订《推进统筹城乡综合配套改革工作备忘录》，其中一款提到，国土资源部将重庆列为国土规划试点、纳入城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩试点，支持重庆市探索集体建设用地流转，探索建立城乡统一的土地交易市场。坊间普遍认为，这个备忘录的签订，为重庆进行土地改革提供了制度空间。 “挂钩试点”其通常做法是，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦为耕地，其土地指标，通过城市的购买置换为城市建设用地。这样城市既破解了发展的土地瓶颈，农村也得以对农业规模化经营。但这种置换，原则上是在一个县的范围内进行，并且要经过国土资源部的批准。 邱道持告诉记者，重庆原来的构想，是将国家每年批准的新增城市建设用地指标，全部用于重点建设项目，其余用地，通过在乡镇实行土地指标置换解决。 但这样并不足以完全缓解用地紧张的局面，因此重庆市政府提出更进一步的想法，就是将城市建设用地需求密集的“1小时经济圈”内区县，与重庆东南、东北的贫困地区进行城乡建设用地增减市场挂钩，因为这两个区域是重庆农民离开农村转换为城镇居民最密集的地区，同时又是城市建设用地需求较少之地。 “建立土地交易所，这个问题将得到全面解决。”邱道持说。 两步走方略 黄奇帆表示，通过改革，重庆城乡建设用地总量不增加，耕地面积总量不减少，质量不降低。二是统筹城乡，提升土地价值，让农民增收致富。三是活跃城乡要素市场，促进城乡土地节约集约利用。 西南大学副教授曹兴权也告诉记者，重庆的探索，对中国土地制度改革将产生深远影响，一是农村集体土地将成为中国城市新增土地的基本来源， 由此将形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局，二是为解决实际占地２亿多亩农村建设用地使用权的流转，建构全国统一的土地使用权体系，使土地使用权成为全新的商品权利体系提供一条可操作的途径。 在黄奇帆看来，重庆的探索首先是在市域范围，待条件成熟后，再发展成为城乡一体化的土地交易市场。 重庆市农业委员会一位官员向本报记者透露，重庆将在不违反国家土地用途管制制度、不利用集体建设用地进行房地产开发的前提下，使包括宅基地在内的所有农村建设用地，通过招拍挂方式以转让、出租、作价入股、抵押等形式进行“流转”。 重庆市国土局一位官员告诉记者，纳入试点，可使重庆在资源配置尤其是土地方面，与中央部委建立一种信息沟通渠道，也有利土地交易的规范化。 建立农村土地交易所，解决信息不对称和保障农民利益问题是另一项重要课题。 比如，如何安置农民，如何解决好城市化的利益分配，对土地的基准地价、农地进入市场的法定程序和法定权利、农民集体成员对转让土地的约束、农地转入市场后的的社保体系等，都要建立相应的配套措施，但前这些方面都规定不足。西南大学副教授曹兴权分析道。 “如果没有制度配套，农地非农化就无法控制，农民利益得不到保障。”曹兴权说。