北京二手房成交持续低迷 资金监管制度亟待完善

　　■本报记者 张一鸣

　　立秋后，天气变得凉爽起来，凉风劲吹的北京二手房市场，观望气氛浓厚，成交量继续走低。

　　种种迹象表明，市场期待中的北京二手房交易复苏一直没有出现，部分中介公司掀起的退市潮不仅没有消减，反而有愈演愈烈之势。

　　北京市房地产交易信息网上资料显示，自7月30日北京开太物业保证机构退出存量房资金监管交易后，8月的第二个星期就有2家资金担保机构尾随其后退出，参与存量房资金监管的企业仅剩44家，与最高峰时相比缩小近半。

　　“现在二手房市场不好做，成交量已经出现明显萎缩，很多公司的资金都非常紧张，对资金的需求比以前要强烈得多。可能以前压100万元的保证金做资金监管对企业来说没有什么压力，现在大部分相关企业都不愿意让这100万元闲置在帐户里。”一位不愿意透露姓名的业内人士表示。

　　一方面市场成交量继续走低，另一方面卖方依然不愿意通过资金监管方式成交，截至8月18日，通过资金监管帐户成交的二手房源仅1863套，其中通过北京我爱我家房地产公司成交的房源1285套。仅16家公司有成交记录，占所有具备资金监管资格公司的1／3，且大部分有成交纪录的公司成交数额都在10套以内。

　　尽管接受记者采访的经纪公司均表示，资金监管有利于保障买房人利益，但在现实操作中大部分卖房人更愿意选择自行交易。“一般自行交易办理产权交割手续的当天房主就能拿到钱，而通过资金监管专用账户成交需要至少1个月。”

　　资金监管手续过于繁杂，卖房人拿到房款的时间过长被认为是导致资金监管执行效果不容乐观的主要原因，但是也有公司认为资金监管政策在设计上存在漏洞。

　　“从去年年底主管部门推出资金监管业务开始，我们就参与其中，但是一直到现在我们也只有2单成交的。”北京开太物业保证机构的相关人员告诉中国经济时报记者，由于成交量过低，他们最终选择放弃这项业务。

　　事实上，资金担保公司在二手房资金监管业务中占据的比重非常少，这也被认为是导致部分资金担保公司退出的重要原因之一，记者在采访中了解到，还有一些资金担保公司已经向相关部门提交退出申请。

　　“国外成熟房地产市场的存量房交易，资金监管都是由独立的第三方操作，而在北京，经纪公司占据大部分市场份额，通过独立第三方成交的数量非常少。”上述人士称。

　　该人士认为，由于经纪公司参与二手房的买卖过程，具备占用客户资金的先天条件，监管政策执行不力将不能杜绝买房人资金被占用现象的发生，也不能彻底消除吃差价现象。

　　北京链家地产企划部主任王志伟并不赞同这种说法，他强调，只要防止购房款停留在经纪公司的银行帐户中，就能避免出现占用挪用买房人购房款的现象。“由于目前资金监管的回款时间相对较长，客户更愿意接受银行托管的方式，通过非经纪公司所有的银行账户来保障买房人利益。”

　　二手房市场遇冷加剧了北京存量房资金监管成交量的持续萎缩。相关数据表明，今年上半年北京二手房市场的成交量仅3万5千余套，如果下半年成交量继续走低，二手房市场整体的交易情况将低于去年。

　　市场分析人士指出，二手房市场成交低迷，经纪公司的经营压力增加，如何建立一套完整的保障制度显得尤为重要，不仅要完善经纪公司的退出机制，更应当充分发挥现有制度的作用，特别是保障买卖双方资金安全的资金监管制度，理应得到更加严格的执行，其中如何缩短交易时间，平衡市场中各方利益已成为需要考虑的关键问题之一。