新盘以“惊喜价”抢跑 新一轮降价潮拉开序幕

　　　火热八月,在全民奥运的关头,房地产市场并没有像一开始预料的寂寞。频频公开发售的新盘,特价不断的新货,让楼市和奥运一齐疯狂。

　　继万科中报出现业绩拐点后,开发方式与万科迥异的富力地产公布的中报业绩也被解读为楼价下行注脚。

紧随而来的是,在坊间传出万科深圳多个楼盘打出五折甩卖的大旗。相比万科的秘密降价行动,富力的“10盘全线8.8折钜献全城,888套特价单位,8大置业优惠”奥运促销活动则来得应时应景堂而皇之。

　　在两大上市地产企业率先打破僵局、应声降价的情势之下,我们可以看到近期广州不少新开的楼盘价格也踏实了不少,甚至让不少买家有“惊喜”之感,从而上演了难得一见的“抢楼”火热场面,甚至再现了“日光盘”的销售奇迹。雅居乐的荔尚国际、珠光?小北御景甚至久伏而出的和黄逸翠湾,老城区接二连三开出的新盘,让不少老城的买家陷入“狂欢”,甚至珠光?小北御景在开盘当日售出336套。

　　在销售火热的背后,唯一的支撑便是开发商的“放血”降价。老城几个楼盘的开盘价格“平易近人”成为了热销的原动力。在市区的楼价日趋务实的同时,周边区域的楼盘也开始出现“惊喜”。例如花都山前大道的楼盘,洋房已普遍回落到“4字头”,甚至个别楼盘的个别户型竟低至“2字头”,增城的楼价也开始有“3字头”的主打,一直稳健的番禺区域,也打出了“比限价房还低”的广告,开始叫卖“4字头”的产品。特别是在以江景和豪宅为卖点的沙?岛上,珠江怡景湾开出的最低价格5688元/平方米的也令降价之风来得决绝而意外。

　　珠江怡景湾的开发商坦言,低价开盘也是不得已而为之,对后期房地产市场的看淡,买家的观望,让开发商不得不“让利”销售。广州地产专家韩世同也认为,接下来的市场情势更考验“开发商对价格的策略和把握机会的能力”。中原地产的黄韬则表示,8、9月“量价齐跌”仍然是楼市的主旋律。只有楼价再度下调10%,10月份,广州十区的成交量才可能有所回升。

　　就像番禺区某开发商向记者感慨的一样,“不得不承认和面对,新一轮的降价潮又要开始了!”本报记者关丽

　　现象一

　　新盘以“惊喜价”抢跑

　　稍微留意一下奥运期间广州楼市,在大多数楼盘门庭冷落之下,一些新盘逆市开盘卖出了开门红,抓紧“抢跑”之中还颇有斩获。

　　珠光?小北御景在8月6日晚间开盘虽然没有示范单位,当日却报出了销售336套的佳绩,成交额达5.6亿元；荔湾荔尚国际16日公开发售,出现了数百人提前两天排队购房的火爆场面,让人“仿佛回到了2006年”。而17日,花都御宾府更在开盘一个半小时内,即成“日光盘”。白云荷塘月色新货报出单日成交过亿,开盘即封盘。而奥运仍在进行时,番禺的珠江怡景湾就迫不及待宣布,将以最低价格5688元/平方米在23日公开发售。记者还获悉,招商地产的金山谷也将在8月下旬“超抵”公开发售,目前正在积累人气中。

　　记者发现,在奥运期间,能够不避人气低谷嫌疑,照常开盘,开发商的法宝就是“低价”出击。“低价”也是需要胆量和技巧的。对于老盘来说,自从今年几个老盘因降价引发业主退房后,老项目即使想“降价”也会躲躲藏藏,甚至另起案名,冒充新盘。而没有“历史包袱”的新盘则大胆采用了低价入市策略。

　　业内人士分析,“去年,新盘在定价时都会跟着老盘走,用老盘涨价后的价位做引导；而今年正好相反,老盘将根据新盘‘低开’的幅度调整营销策略”。因此,不少业内专家相信,此番新盘的相继低开,将引发新一轮降价潮的到来。

　　

　　珠光?小北御景一日热售336套

　　8月6日,珠光?小北御景在晚间开盘。当日台风突袭,狂风暴雨交加,但到来的客户络绎不绝,抢购兴致丝毫不减。销售人员告知,每当叫号入场时,客户们顾不得擦干身上的雨水,争先入场。即使没有示范单位的客户仍然兴致高涨,当日即售出336套,总成交额约五亿六千万,其中中小户型更是得到投资客的热捧。楼盘受到热捧除了老城的产品稀缺性,项目本身的良好素质和地理位置都是让买家动心的原因,而珠光?小北御景带装修的开盘价在15000元到20000元/平方米的浮动区间也吸引了不少买家。据记者了解,首批之所以能够如此迅速销售,发展商的团购营销功不可没,而团购的价格也自然让买家“受落”。

　　荔湾荔尚国际日吸金逾1亿

　　8月16日,荔尚国际以均价13800元/平方米正式公开发售,在短短的一个半小时,荔尚国际一期B、D栋两栋即成交100多套,销售率达7成。当日即创下成交过百套,实现销售额逾1亿元的佳绩。

　　当天,距离开售的时间还有半个小时,售楼部现场已是人头攒动,一百多个座位座无虚席,许多买家一家大小全体出动。记者调查发现,除了西关买家对该项目情有独钟外,现场也不乏来自越秀、天河一带的年轻情侣。荔尚国际整个项目推出38种创意户型、带3000元/平方米的定制式豪华装修,而13800元/平方米的均价让不少买家觉得“很合理”。

　　

　　花都御宾府再演“日光盘”

　　

　　8月17日,花都雅居乐御宾府公开发售,以4500-6800元/平方的惊喜价首推一期4栋电梯洋房共280多套单位,获得了市场热烈追捧,被一抢而光,成为了淡市中罕见的“日光盘”。其实御宾府开盘之前的储客就已经非常成功,从开放样板间不到一周的时间,已作了VIP诚意登记的买家超过800人,其中逾70%买家属于旧业主介绍或旧业主再购买。

　　御宾府4500元/平方米的售价对市场冲击颇大,之前开发商对市场的吹风价在8000元/平方米,惊喜跳水开盘,果真让开发商收获了好成交。据了解,该盘旁边的大运家园毛坯售价接近8000元/平方米,骏威锦东花园毛坯房售价6000-8000多元/平方米。

　　

　　珠江怡景湾“5”字头开售

　　虽然还没正式开盘,珠江怡景湾的低价策略已经引起了市场的关注。8月16、17日周末期间,该盘有近百台客户前去看楼。发展商透露,珠江怡景湾定于8月23日公开发售,最低价格仅售5688元/平方米,已低于金沙洲、科学城等地段的限价房。一江之隔的大学城教师和附近批发市场的商家,已经预订了近百套单位。

　　据了解,这些新盘的低价开售,除了引发大量买家入市之外,一些投资客也有所抬头,开始抄底。番禺某盘的销售人员告诉记者,不少已拥有多套住房的买家一次性付款,或者至少付六成以上,有的买家一次性就购买多套单位专门用作投资。

　　本报记者关丽

　　观点PK

　　下半年房价加速探底?

　　房地产业的寒冬已来临

　　□潘石屹(SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁)

　　关于房地产行业的危险,我曾经也做过一些分析和预测,出现这些危险的原因是多方面的:国际经济形势不景气,国内银根紧缩,房屋销售大幅度下滑,还有房地产商在去年花了过头的钱买地、争地王。从现在2008年8月份的情况来看,中国房地产行业资金短缺的这些危险因素不但没有减弱、消除,反而在恶化。

　　我不知道谈“房地产的寒冬”是不是确切,但房地产行业中巨大的危险正越来越逼近这个行业,现在基本已经到了不可逆转的地步。房地产企业在面对这场危险中首先要经受考验的是它的商业模式,比如开发什么样的物业,在城市什么样的位置,企业的负债率是高还是低等等,这些都非常重要。

　　万科在香港召开的半年报会议上,对于未来中国房地产市场基本持悲观的观点。万科在面对未来悲观形势时,他们的基本策略是:尽快销售,尽快回笼资金,多建小户型房,缩减开工面积,也就是快回钱,少花钱,以应付可能出现的更不利于房地产业的金融环境。

　　我们能够看到未来房价的趋势是两极分化,越是好的地段,黄金地段房子的价格越高；越是偏僻地段房子的价格受到市场的压力越大,加上政府又在附近建了大量的保障性住房,把这部分商品房的价格死死压着。所以,判断时需要遵循一条永远不变的原则,就是要看市场上面缺什么,什么就会涨价。我们看到英国、美国的房地产大多都是这样的例子。