潘石屹的涨价理由成立吗？

　　易宪容

　　背景新闻：在楼市一片降声之中，SOHO中国董事长潘石屹表示：“我们公司将在9月1日对SOHO中国所有在售项目全面提价。”据了解，目前SOHO中国在售的项目主要有三里屯SOHO、SOHO北京公馆。

　　最近，有房地产开发商公开宣称，其房地产项目的价格将全面上调。其上调的理由有三：一是建筑原材料价格大幅上涨；二是房地产价格已进入底部，是各种资金抄底的好时机；三是看好中国未来的经济，房价上涨是必然等。企业采取什么样的营销策略是自己的事情，但该开发商归结出的几条上涨理由，好像与实际情况相差很远。

　　从第一个理由来看，成本价格上涨，房价上涨似乎自然。但是，中国房地产市场真的是成本定价吗？如果是，中国房地产市场就不会出现暴利模式，居民购买住房也就不会有支付能力的障碍了，因为楼价上涨一定会低于居民支付能力上涨。

　　更何况，房地产还有以下几个特征，一是由于房地产的不动产性、房地产产品的唯一性，这就容易为房地产企业垄断性定价提供便利；二是住房既是消费品也是投资品，当房地产是投资品时，其价格并不取决于供求关系，而是取决于进入风险及市场价格预期等。

　　第二个理由是，国内房地产市场的价格已到底部，各类资金可大量抄底。问题是，目前国际金融市场自己的流动性尚有不足，岂有资金流向其他地方？即使有资金，但根据中国法律岂能随意进入？对于国内的资金，企业似乎都在叫流动性紧张。至于抄底，更是好笑。国内许多地方的房地产价格仍在上涨过程中，这种市场哪有底可言？

　　第三个涨价理由，笔者认为，作为一个产业，它能够随着整个社会经济快速繁荣，但它同样会不断地出现周期性调整。对未来经济前景看好，并不等于没有周期性调整。特别是当住房为消费品时，它必须与居民可支付收入有关，否则前景再好，房价要保持在天花板上也是不可能的。

　　总之，在中国房地产市场出现全面的周期性调整的情况下，个别开发商想通过炒高其项目的价格来扭转这种局面是根本不可能的。价格快速上涨了8年的国内房地产市场，其周期性调整将是一个漫长的过程。