房地产遭遇阶段性难关

　　曾经被许多房地产商寄予厚望的“后奥运”行情始终都没有出现，房地产行业传统优势时段“金九银十”也即在眼下，但目前市场行情显示，房企没有新动作和大行动。有专家表示，在政府一系列宏观调控下，早在奥运会开幕前，奥运会助涨房价、拉升房地产投资回报和房价上涨预期的作用就已经开始消退。

　　房地产资金链更加收紧

　　根据北京房地产交易管理网公布的数据显示，上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为４０６００套，比去年同期的６５００４套下降了３８％。数据表明，今年以来房市不仅成交量出现了明显减少，而且实际房价走势也呈现明显下降趋势。

　　“早在二月份，我们便开始了促销活动，以希望能多回笼一点资金，安稳度过这段艰难时期。我们期盼能在奥运之后有继续回升的机会。”北京一位房地产公司老板在接受本报记者采访时说。可是事与愿违，奥运会刚刚落幕不久，继去年以来持续实施的信贷紧缩政策和“二套”房贷政策之后，央行和银监会又联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理。“后奥运”时代房地产开发商的资金链进一步被收紧。

　　中国指数研究院总经理陈晟在接受记者采访时表示，这项政策出台，使得房地产企业融资门槛越来越高，对全国各地房企的影响很大，以后在城市分布比较广泛的地区，房地产企业融资机会相对大一些，而单个项目融资的房地产企业以后融资会越来越难。

　　据国泰君安证券研究所发布的报告显示，２００８年房地产行业资金缺口达７１００亿元，相当于行业最高峰２００７年新增房地产中长期贷款的２倍。报告中提到，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，今年７－９月份将是开发商资金链最紧张的时候。一些中小开发商可能将面临生死大限。

　　房地产阶段性需求明显不足

　　在奥运会之后甚至未来一定时间内，由于房地产商和政府的博弈，不确定因素不断加大，整体房地产市场都弥漫着一致性观望情绪，甚至有一些消费者已经从观望变成了对未来房价下降的明确期望与等待，造成了暂时性的需求不足。

　　《国房分析咨询报告》首席分析师陈真诚在接受媒体采访时就认为，全国各地的房地产都将普遍潜伏着严重的阶段性供大于求的问题；而且，在非别墅等高端物业的一般性商品房领域，大量的产品雷同，彼此同质化；大量产品定位、目标消费群定位、价格定位等雷同的产品，将形成更为严重的结构性供大于求。

　　国际上一般用“房价收入比”，即一个地区住房平均价与家庭年平均收入的比值来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。针对中国的现实情况，世界银行专家给出的“合理的住房价格”的“房价收入比”为３至６倍。国家统计局的数据显示，２００７ 年，全国城镇居民人均可支配收入为１３７８６元，同年住宅销售平均价格为３６５５元／平方米，“房价收入比”已远远超过泡沫全盛时期的日本。

　　事实上，奥运后的房地产市场正处于阶段性的买方市场，而一些开发商普遍不愿意及时降价到位，正成为阻碍房地产交易活跃的主要障碍。

　　“尽管房地产业目前面临前所未有的困难，不过这只是处于短期的调整期间。奥运会对于经济潜在的长远的促进将大大超出我们的预料，同时，‘中国引力’提升，对于外资进入房地产业投资和置业的长远利好也将大超预料。”房地产评论员陈志国在他的博客里如是说。