“金九银十”北京市政府密推2.7万套限价房

　　热火朝天开始摇号的限价房，仿佛一大股狙击手，给予原本已经风声鹤唳、苦等“金九银十”回天的京城楼市又一次沉重打击。

　　　 “北京各城区9个限价房项目将在10月底前全部完成公开摇号配售，共计2.7万套。

”北京住房保障办公室主任程建华透露。据了解，北京新推的16个限价房项目中，最低均价仅4500元，很多限价房均价比周边最少低三成。

　　　 国务院发展研究中心信息局局长程秀生指出，目前北京房地产市场成交萎靡，尽管限价房面向的群体与商品房不尽相同，但如此放量的限价房推出，而且均价较低，位置较好，势必要对京城楼市造成较大冲击。

　　限价房分割市场需求

　　　 9月1日，北京市首批限价房??石景山1784套限价房开始选房。未来一个月内，西城区、丰台区、海淀区等区的限价房摇号也将陆续展开。

　　　 据了解，北京各城区9个限价房项目将在10月底前全部完成公开摇号配售，共计2.7万套。记者同时从北京住房保障办公室了解到，根据北京今年制定的800万平方米限价房和保障性住房的土地供应计划，今年北京市场将推出限价房共计450万平方米。

　　　 北京目前已推出的几批限价房地块，主要分布在海淀区西三旗、清河小营；丰台区花乡、东铁匠营；石景山区金顶街；朝阳区常营等近郊区域，目前16个限价房项目中，均价最低的华润门头沟新城冯村项目，均价仅为4500元/平方米。

　　　 “限价房作为政策性住房，价格优势明显是必然的。”北京住房保障办公室一人士说。以北京目前正在热销的首批限价房首钢金顶阳光为例，均价仅为6250元/平方米，但周边代表性楼盘鼎城?e托邦均价达到13000元/平方米，周边区域的二手房均价也在8500元/平方米。

　　　 “限价房必然要对楼市产生冲击。”首创地产一位负责人认为，该人士认为，限价房针对的主要是中等收入人群，和针对城市低收入人群的经济适用房和廉租房不同，低收入人群并非商品房的主要购买对象，但中等收入人群却是楼市购买的主力军，上万套限价房入市，价格和位置均有优势，这意味着市场需求将被切掉很大一块。

　　　 该人士同时认为，但因限价房主要针对北京市民，份额很大的外地人在京置业不受影响，因此从目前看，对商品房市场实际影响不会很大，但心理影响可能较大。

　　　 阳光100置业集团常务副总裁范小冲则认为，如果是高档楼盘定位为高端人群则影响不大，但那些受众与限价房相仿的中档楼盘将承受巨大压力。

　　　 但更多的开发商则认为，因为限价房与商品房的购买人群重叠性不大，直接影响不会明显，但他们普遍担心，大批量限价房的低价入市，可能会进一步加重消费者持币待购、等待房价整体走低的心理预期。

　　开发商限价房零利润

　　限价房尽管像一股狙击手一样，给京城地产商一个不小的打击，但面临降价，限价房本身也存在难于言表的尴尬。

　　　 “由于限价房在土地推出时已将未来建成后的房屋销售价格做了规定，因而周边商品房价格的降低对限价房并未产生影响。”中原地产华北区董事总经理李文杰说。而这有可能成为限价房未来面临的最大尴尬。

　　　“楼市当前仅调整了10%-15%，到年底前或者持续到2009年，应该还有10%的降价空间。这样一来，已推出的大部分限价房的价格相对于周边商品房不但毫无优势可言，甚至价格还有可能高于周边的商品房价。”李文杰认为。

　　 丰台花乡纪家庙两限房地块位于丰台区花乡纪家庙村，东至郑王坟东路，南至纪家庙新村二期回迁房用地，西至纪家庙新村二期回迁房，北至纪家庙二号路。规划土地面积67196.055平方米，建筑控制规模89522平方米，预计可提供近千套住房。

　　　 　由于该项目紧邻南三环，周边紧邻京开高速，规划建设的16号线终点站也在纪家庙，其7800元/平方米的销售限价位列本市“最贵”两限房。

　　　 　据记者了解，纪家庙两限房附近的商品房项目主要为万年花城、怡海花园，均价为1.5万-1.6万元/平方米，二手房价格为1万-1.3万元/平方米。8月份，万年花城特价房价格从15000元/平方米降到12000元/平方米，如果继续下降，价格将直跌到1万/平方米以下。

　　 而在二手房方面，目前怡海花园、韩庄子等二手房源均价约为1万元/平方米，如果同步下降，跌破纪家庙的销售限价不是没有可能。

　　　 　“这种影响是相互的，万年花城降价促销，有可能也是受了两限房的影响。”京展担保副总经理戴晓光认为。

　　 实际上，在广州，已经有商品房跌破限价房价格。目前限价房“万科新里程”均价5800元/平方米，但在焦点房地产网统计的8月广州热销楼盘排行榜显示，8月广州碧桂园旗下3个郊区楼盘进入销售十强，其中以585套销售业绩排名第一的碧桂园凤凰城，比万科新里程226套的销售业绩超出150％，而其均价仅为3800元/平方米。

　　 　“根据规划，北京市今年将推出两限房450万平方米，如果相关的配套政策不随之调整，再这样大张旗鼓地进行限价房建设和销售还有意义吗？”李文杰质疑。

　　 　但以北京朝阳常营限价房A、B1、B2三项目为例，均价为5900元/平方米。该地块分别由北辰、保利、富力三家开发商开发。

　　　 一位开发商告诉记者，目前其开发限价房利润已经为负数。

　　 “开发商永远要追求利润，限价房开发没有利润就没有市场。目前的政策，限价房也不可能降价，如果未来楼市面临降价，政府将不得不重新考虑限价房政策。”戴晓光说。

　　促销成救命稻草

　　 　在限价房放量低价入市和全国楼市成交低迷但降声一片的枪林弹雨中，楼市“金九银十”已然来临，开发商们纷纷打算“血拼”一把。

　　　 根据北京市房地产交易管理网公布的数据显示，整个8月份，北京成交期房仅有5267套，其中商品住宅仅为4124套，较之去年同期骤降67%，降幅近七成，而环比7月份，也有25%的降幅。

　　 “奥运期间购房者注意力转移，很多开发商将新盘推出时间延后，市场上新推项目较少，加上目前持币待购心理严重，是8月份成交额萎靡的主要原因。”戴晓光指出。他认为，随着北京楼市价格开始明降，大部分开发商希望能在金九银十再赌一把，扳回局面。

　　 目前国内房地产市场的老大万科地产已在中秋前夕宣布，全国范围内实施降价,其目的是尽快回笼资金，其首选上海中外环的部分楼盘，降低总价10万元进行促销。

　　 房山一位小开发商告诉记者，万科带头降价，对市场必然影响巨大，其他一些在观望中的开发商难免要跟进降价。

　　　 　 “实际上很多开发商早在8月份就开始准备金九银十的促销计划了，目前市场上迟迟没有大的动静，是因为目前形势比较复杂，各个开发商对哪些楼盘要降价？降价幅度多少？采取什么由头和方式降价推盘等问题，尚在反复讨论中。但是每个开发商都在积极积累客户资源，以便促销计划开始实施，能直接和意向购房者实现对接。”这位开发商告诉记者。

　　　 而北京西站附近一楼盘，在今年上半年开盘后一直销售形势不佳，该楼盘销售负责人告诉记者，目前公司资金紧张，加上销售压力很大，目前正在研究促销政策，尤其对之前有意向的客户，将给予较大力度促销。

　　 　目前北京楼市新开盘的项目很少，仅有朝阳区的中海城推出的一个新项目，均价为13000元/平方米；另一个是大兴区的阳光波尔多后期，开盘均价4600元/平方米。

　　 而目前海淀区的御墅临枫二期、房山的提香草堂、威尔夏国际公寓、优筑二期等预计开盘时间都将等到九十月份。

　　 　“金九银十促销力度一定很大，政策影响和限价房影响等因素让地产商苦不堪言，地产商今年的最后机会，一定会充分利用。”戴晓光说。