房地产陷衰退漩涡 大摩黑石逆市进场

　　尽管国内房地产市场不再风光无限，正处在“打折”与“降价”的口水战之中，摩根士丹利、黑石等海外投资者的投资步伐却并未望而却步。黑石携大额资金欲长线投资中国房地产，摩根士丹利正筹集100亿美元地产基金，其中至少14.6亿美元会于未来数年内投放于中国市场，诸如此类的消息不绝于耳。在内地纷纷致力于防范房地产风险之时，境外投资者此举是抄底，还是只为了给资金寻找一个投资点？

　　中国房地产市场对外资的吸引力一如既往的强烈，尽管人民币升值的脚步在放慢，中国的房地产价格也处于下降的通道中。摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆9月2日表示，中国出口已经放缓，房地产肩负着未来中国经济增长的引擎重担。一旦对房地产行业的调控引发“硬着陆”的风险，政府就会放松政策控制，因为经济进一步下滑引起的失业问题影响更大。

　　专家还指出，在投资偏好上，大城市的商业地产项目是外资首要考虑的投资目标。

　　外资在加快行动

　　资本一直犹如灵敏的猎犬，四处嗅着投资的气味。此轮针对房地产的宏观调控并不能让灵敏的境外投资者却步，当中国的银行们纷纷被警示房地产贷款的风险、房地产大佬绞尽脑汁筹措资金之时，对于资本猎犬而言，机会窗口打开了。

　　有报道称，黑石近日已与卓越金融联手，共同组建了一家商业资产管理公司，专门针对中国境内的商业地产项目进行投资、经营、招商和管理。今年4月，黑石集团的房地产合伙人基金第六期募集已经结束，共融得109亿美元，创下了有史以来数额最大的一次房地产基金募集。

　　前几日的消息是，摩根士丹利正在募集的约为100亿美元的全球物业基金，其中的15亿美元将投入到中国房地产市场。

　　国信证券首席房地产研究员方焱向《华夏时报》记者表示，外资基金对中国房地产的兴趣由来已久，即使在去年、前年那种亢奋的市场环境中，它们也从未放弃过。现在房地产市场的价格将渐渐理性回归，加大对房地产的投资也是情有可原。

　　“很多外资基金有兴趣，我们近期也接触了很多基金。”方焱说，外资基金偏爱大城市的写字楼。

　　而国际最主要的房地产顾问公司之一戴德梁行编制的写字楼指数(DTZofficeindex)，2008年一直呈现出不同于往年的快速上扬态势。

　　早已被国人所熟知的黑石公司，更表现出了对中国房地产市场浓厚的投资兴趣。

　　今年6月，卓越金融就将其旗下的上海长寿路商业项目的90%股权出让给黑石，这是黑石挺进中国房地产市场的首单买卖。

　　而坊间有传言称，黑石基金会与亚太置地(APL)合作，共同拿下上海的世纪商贸广场。后者于今年5月，与李嘉诚旗下的另一香港上市公司和记港陆签署协议，以44.38亿元人民币购得位于上海长乐路的写字楼世纪商贸广场。

　　亚太置地是一家致力于房地产投资及资产管理业务的美资投资基金公司。该公司的网站上如此写道：“我们深信中国市场的潜能。在今后，中国市场将不乏诱人的长期投资机会。”

　　一位业内人士还表示，最近新成立的资产管理公司为黑石提供良好的投资平台，其将在未来继续寻找合适的商业地产项目。

　　原上海正大广场的总裁司徒文聪也有望将被黑石纳入旗下。

　　但戴德梁行的一位研究员告诉本报记者，无需过分放大近期外资的表现，资本总归要找一个投资出口，纵观亚洲市场乃至全球市场，尽管人民币升值放缓、正在进行紧缩性的调控，中国依然以其经济高增长位居投资选择地的前列。

　　一位业内人士也向本报记者分析，对于中国楼市的投资是损益比最低的选择，而且外资的投资方式多样，倾向于收购正在开发项目的股权和商业项目，属于前端投资，较为安全。

　　依然看好中国房地产

　　而这些对于外资而言是“较为安全”的投资，有着影响中国金融机构资产质量的潜在风险。银监会主席刘明康近日表示，要密切关注房地产市场的变化，防范较大面积的资金链断裂给银行带来的冲击。要妥善处理好房地产贷款问题，高度关注直接和间接房地产贷款总量，充分估计房地产贷款风险敞口。

　　小心使得万年船，但王庆认为，尽管中国房地产价格普遍下降不可避免，中国地产的基本面目前看来依然保持良好，一旦房地产行业的生存给整体经济带来下滑风险，政府就会放松政策控制，否则影响更为严重。

　　此次外资言行达到了一致。摩根士丹利约100亿元的基金将在未来投向中国房地产市场，同时，王庆也表示，中国房地产所谓的泡沫并不存在。

　　他认为，总体来看，房屋购买能力从2003年以来都处于较稳定的水平，换句话说，房屋的平均价格没有比5年以前更贵，因为家庭收入的平均增长比价格增长更快。

　　此外，从房屋价格收入比(HPIR，指一个国家或城市的年平均上市房价和居民年平均收入的比例)来衡量，中国的平均HPIR从2003年至今都是在8-9倍的范围内，从表面上看，高于国际标准3-6倍的水平，但需要注意的是，HPIR的国际标准是基于发达国家和中高收入国家制定的。根据摩根士丹利的测算，如果按照不同国家收入情况来调整HPIR数值，实际上中国目前的水平并没有出现明显超出国际标准的情况。

　　房地产市场更重要的是对于宏观经济的影响。王庆指出，随着中国出口放缓，房地产行业的持续增长将是中国经济增长的重要引擎。一旦房地产因政策调控而出现衰落，很难让人对未来一两年的中国经济有积极的憧憬。

　　“为了避免经济硬着陆的风险，调控政策可能在明年一季度放松，包括借贷要求上的放松，降低贷款利率等。”他指出。