楼市现阵痛 “降价风”恐难破交易僵局

　　开发商现在已经明白??“暗降”不如“明降”，“微降”不如“大降”。从购房者的实际反应来看，后者的认可度和接受度也显然高于前者。然而，在各方面因素的影响下，楼市信心能否挽回，难度不小。

　　楼价“跌跌不休”

　　以近期成为降价风暴中心的上海为例，受到成交量持续低迷、“地王”遭遇退地风波、市场预期空前下降等种种因素影响，7月上海商品住宅成交均价一下子从6月16988元/平方米的今年以来最高位，降至与3月价格水平相仿的12824元/平方米，32.47%的跌幅创下了今年来最大。

　　业内认为，价格下调正是受到楼市内“降价风”的影响。“与此前降价楼盘多集中在外围区域且以中小开发商为主的情形相比，从7月开始，万科、金地、大华等主流开发商纷纷放低身价，虽然8月的成交均价略有回升，但8月底以来这些开发商的降价措施更加大张旗鼓，所以，有人预计在8月之后整个楼市可能迎来新一轮的价格调整。”新聚仁机构的分析师称。

　　楼市“价格战”白热化的趋势已经日渐明显。有开发商内部“横向”的扩散，如万科近期相继在上海、杭州、南京的楼盘进行集中优惠促销；也有开发商之间“纵向”的竞争，如万科的“先下手为强”使得其他开发商感到无法独善其身，大华等其他开发商也开始在上海高举降价大旗，而恒大地产则宣布，旗下11个城市的13个楼盘在中秋国庆期间额外8.5折销售。

　　即便SOHO中国以抵消原材料成本上升为由从本月起平均提价5%，但其实仍能按付款方式给予折扣优惠，潘石屹“此类打折不等于降价”的表态招来一片质疑声。

　　而业内还在担心，主流楼盘的集中降价势必影响到周边其他楼盘的价格，一旦松动，进而还可能导致二手房市场的降价。

　　“金九”开局低迷

　　业内对于降价难挽楼市颓势的预计并非没有道理。虽然已经步入“金九银十”，开发商也以降价的实际行动表达出了他们对于传统旺季的热切期待，但是，降价并没有改变市场的观望情绪，甚至有所加剧。

　　再以上海为例，佑威房地产研究中心的最新报告显示，9月第一周，上海商品住宅的供应量环比大幅增加了60%，达31.33万平方米，但成交量却创出了近18周来的新低，仅10.94万平方米，环比下滑34%。这使得开发商近期积极的推盘攻势显得“功亏一篑”。

　　不过，业内仍对激活需求抱有一丝希望。“对今年的楼市来说，‘金九银十’显得尤为重要。由于地震，购房者对于楼市的关注度空前降低，一度导致了‘五一’黄金周成交惨淡。而随着第二个传统供销旺季的到来，势必直接关系到今年整个楼市的发展趋向。”新聚仁机构的分析师表示，“从年初的观望僵持，到年中的小幅微降，再到目前的普遍跌价，开发商的价格底线正在一步步被逼近。在这种情况下，还是有望打破一点僵局，成交量可能出现一定程度的提升。”

　　等待“降价效应”

　　对于开发商的降价行动，业内也从不置可否变得愈加认可起来。

　　一方面，“价格战”中降价开发商的促销战绩良好，如万科，上海促销头两天，购房者共认购176套房源，销售金额2.68亿元；杭州促销头两天，购房者共认购245套房源，销售金额达2.13亿元。恒大全国促销首个楼盘沈阳恒大城首日实现销售额4.3亿元等。

　　另一方面，对于开发商尤其是大开发商的“生猛”降价，业内人士认为，毕竟搅活了死气沉沉的楼市。“实践是检验真理的唯一标准，在如何卖房这件事上，最简单的结果就是看成交量，能有效刺激需求、回笼资金的营销策略才是好策略。更何况，降价对买卖双方皆有益。”易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为。

　　他甚至指出，目前一二线城市尤其是东部城市楼市下行的迹象非常明显，整体上处于市场调整的第二个阶段??成交量大幅萎缩，实质性降价刚刚开始；而基于楼市中期调整不可避免，部分东部大城市房价泡沫理应挤掉，尽快迎来楼市下行的第三个阶段??价跌量升。“这对各方都有利。整体而言，东部城市的降价幅度应高于中西部城市，才能取得较好的促销效果，聪明的开发商应该采取因地制宜的促销策略。”