15年24亿：陈劲松世联地产逆市突围

　　世联中国持有世联地产64.02％股权，陈劲松佟捷夫妇持有世联中国97％股权，为世联地产实际控制人。

　　理财周报记者 黄莹颖/文

　　24亿，陈劲松佟捷夫妇用了15年。

　　8月4日，深圳世联地产顾问股份有限公司（下称世联地产）通过证监会发审委审核，将成为首家通过IPO登陆A股的房地产中介企业。

　　世联地产招股说明书（草稿）显示，该公司目前的主营业务以顾问策划和代理销售业务为主，其中顾问策划服务是该公司最核心的竞争力。而此次募集的资金，也将主要用于拓展顾问策划业务。

　　6个亿万富翁

　　相对于其他上市公司来说，世联地产股权结构显得颇为简明。世联地产实际控股股东为世联中国，世联中国持有世联地产64.02％的股权，而陈劲松和佟捷夫妇总共持有世联中国97％的股权，为世联地产的实际控制人。此外，还有5个法人股东持有不同比例的股权,其中卓群创展和万凯华信分别持有13.58％的股权。

　　发行后世联地产总股本将达到1.28亿股，其中陈劲松佟捷夫妇将共持有近7200万股，世联地产目前的每股收益为0.59元，按照8月14日中小板平均市盈率56.8倍计算，世联地产的股价应该在每股30元左右，照此计算，世联地产成功上市后，陈劲松佟捷夫妇将坐拥近24亿元的账面财富。

　　另外，陈劲松佟捷夫妇还透过世联中国，持有Fortune hill asia 公司71.2％的股权。Fortune hill asia 公司总资产为4283.18万港元，主要资产是在深圳市敦煌大厦拥有的4208.28平方米的写字楼。

　　世联上市也可能造就另外四位亿万富翁，世联地产董事、总经理周晓华，董事、董事会秘书梁兴安，副总经理张艾艾分别持有世联地产6.79％股权，以每股30元计算，这三人也各自拥有近3亿元的账面财富。此外，前总经理罗守坤也透过万凯华信公司持有世联中国6.79％股权，账面财富也可达近3亿元。

　　夫妻二人转

　　陈劲松，出生于1964年，现为世联中国的董事会主席。

　　据接近陈劲松的人士介绍，现在陈劲松拿香港护照，他是哈尔滨人，24岁时毕业于同济大学，获工程管理硕士学位。

　　1988年毕业之后，陈劲松被分配到中国海外地产，在香港任项目经理。彼时的陈劲松，虽然科班出身，但对于房地产这个行业却仍然一片茫然。

　　“陈曾说过，当年去都不知道什么叫做房地产。”该人士称。妻子佟捷比陈劲松大两岁，早年毕业于中国人民大学。90年代初也曾在“国际房地产”任职，那是中国最早的一家房地产估价交易公司。

　　1993年，羽翼渐丰的夫妇俩，开始瞄准地产中介行业，并于当年创建世联地产顾问（深圳）有限公司，由佟捷全职负责公司的运营，而陈劲松则继续留在中海地产。

　　但世联地产似乎生不逢时，公司成立伊始的1993年，正值房地产市场政策“刹车”，深圳地产市场由此出现萧条。在这样的市场环境下，佟捷选择主攻其所擅长的评估业务，“实际上，那时的世联以评估业务见长。”该接近陈劲松的人士介绍。

　　“而世联的更大的发展是在于后来陈劲松的正式加盟。”接近陈劲松的人士说。1995年，世联地产的发展举步维艰，彼时陈劲松也正式离开中海地产，与妻子携手，并开始在评估业务的基础上进行业务扩张。

　　业务扩张首先选择的是代理业务。夫妇俩把深圳为数极少的新楼盘罗列了一遍又一遍，哪些是好卖的，哪些是不好卖的，并最终选择了一处不好卖的楼盘作为突破口。

　　经过了不懈的努力，世联接下了该处楼盘，不过条件是在销售前对方不支付任何费用，如果销售不掉，世联也不能收任何费用，销售人员的工资仍由世联自己承担。条件可谓苛刻。但采用目标客户和细分市场的原则，陈劲松佟捷的目光盯准了专门卖给当时多有赚头的BB机、手机的经销商，这一策略获得了巨大成功。夫妇俩在淡市中创造了3000万的销售业绩。

　　而真正让夫妇俩获得在市场稳固之位的，在于深圳宝安广场的一处项目。宝安广场于1996年完工，是中国宝安集团的一栋写字楼，宝安广场那时的销售很是惨淡，虽然宝安集团连装修都做了一半，但是整整一年，连一套房子也没卖出去。陈劲松佟捷接下手时，宝安广场几近成为一栋烂尾楼，宝安集团已经没有任何钱可以再投入进去了。即使这样，经过夫妇俩的策划操作，宝安广场三个月后还是实现了销售。

　　此后在与朋友谈及当年创业的往事时，陈劲松笑谈，自己最擅长的是研究技术和经济这点事，不擅长管人，管财、理财这都不是他所擅长的。

　　顾问策划业务市场占优

　　世联地产招股说明书（草稿）显示，目前世联的主营业务以顾问策划和代理销售业务为主，2008年一季度顾问策划业务收入占到其营业收入的38％，代理销售业务占到53.58％。实际上，顾问策划服务已经成为世联地产最核心的竞争力，并在市场份额中占有较大优势。以2007年度为例，该公司以1.585亿元的收入遥遥领先行业，其主要竞争对手易居中国该项收入不过为6259.92万元，尚不及世联的一半，合富辉煌也不足3000万。事实上，世联地产顾问策划业务已成为其上市的主要概念支撑和利润增长点。

　　该公司最大的进项是代理销售业务收入，世联地产宣称自己在珠三角区域市场处于领先地位。不过，该公司在此项业务上的全国表现，却不如顾问策划业务表现出彩，以2007年数据为例，其主要竞争对手，易居中国的代理销售收入已经超过其两倍。

　　招股说明书（草稿）还显示，本次IPO，世联地产将在2008-2010年，投资1.74亿元，以泛长三角区域、京津塘环渤海区域、泛珠三角区域、中西部城市群（其中重庆、成都是全国统筹城乡综合配套改革试验区）为中心，向其周边经济辐射区范围内的二、三线城市进行网状布局和扩张。

　　2008年初以来，全国房地产市场逐渐低迷，珠三角市场更是首当其冲。“如果珠三角区域的房地产市场发生变化导致房地产交易量下降，可能将影响公司的盈利水平。”世联地产在招股说明书中也透露出担忧，实质上，目前世联地产的主要业务仍局限在珠三角，虽然其极希望进入长三角等区域。招股说明书提到“未来3 年公司将进一步建立和完善在珠三角、长三角、环渤海区域的业务布局，降低对珠三角区域业务的依赖。”