成都房价 “跳楼”空间不大了

　　对于自住或投资房产的人来说，成都当前的房价是否已下跌到阶段性底部了呢？当行业外资金已经开始抄底中国楼市之时，成都房价究竟有多大的下降空间？阶段性底部是否已经到来？本月即将举办的秋季房交会上是否“有底可抄”？投资房产又有什么样的“窍门”？这里，不妨看看几位业界专家的观点。

　　各界观点

　　A 专家观点

　　业内算账：价格已接近地产商底线

　　成都远大地产总经理阮雷撰文指出，成都经过半年多的价格调整，多数项目的价格下降了10%-15%左右，回落至2007年初时的水平，当前多属于微利销售，少数项目已经无利销售甚至赔本销售。不排除还会有个别开发商撑不下去赔本降价，但是即便如此，价格再下降的空间已经不大。房子属于高价值、长期性消费品，对于需要赔本销售以渡难关的开发商，他们开发的房子的质量和后续服务通常难以令人放心，很有可能出现越降价越没人买的局面。

　　阮雷透露，当前在售楼盘的土地基本都是2006年以前取得的，部分在售楼盘的土地甚至为2003年前取得。今年上半年，虽然成都新出让的土地价格大幅度下降，但是出让的总面积很少，出让的总金额只有约50亿元，不足以对2007年已出让的高价土地构成大的冲击。

　　他分析认为，自2008年初以来，由于水泥、钢材、劳动力价格的快速上涨，普通住宅的建安成本短期内上涨了约600元/平方米，其中普通电梯公寓的建安成本超过了2000元/平方米，再加上营业税、设计费用、绿化费用、市政配套费用、管网施工费用、企业运营费用等成本，普通住宅的非地价成本超过了3000元/平方米。2007年已出让土地的平均楼面地价为4329元/平方米，也就是说这些土地建成房子后的平均完全成本超过了7329元/平方米，即便按10%的利润计算，这些房子的平均价格应该超过8061元/平方米。

　　与之相比，今年上半年大成都范围新开盘楼盘均价5836.8元/平方米，主城区新开盘楼盘均价6183.8元/平米，不考虑继续通货膨胀，按现有的物价水平计算，目前的售价比未来的成本少了1146元/平方米。

　　经济学家刘茂才成都房价下调空间不大

　　著名经济学家、四川省社会科学院原院长刘茂才教授认为，受政府宏观政策的调控和地震灾情的影响，成都房地产目前的疲软状态是暂时的，但很快就会过去。总体走势看来，成都的房地产还会有一个强劲的发展势头。

　　从成都的发展来看，城市人口在不断增长，必然要推动房地产消费。尤其是80年代后出生的年轻人，他们要在城市里组成新家庭，这是一股很强劲的需求。土地资源又具有稀缺性，所以成都房价下调的空间不大，当前只是一个低谷。刘教授预计，成都的房地产市场整体回暖，可能需要3年左右的时间。

　　区域经济专家邹高禄暴利时代已经过去

　　西南财经大学区域经济专家邹高禄教授认为，房地产市场尤其是住房市场，从去年10月以后开始调整。放到全国的大背景下来看，成都的房地产市场跟全国的趋势既有相似性，又有自身的一些特点。

　　对于成都来说，面临着和全国大环境一样的经济调控形势，加上地方政府曾经的土地财政需要转型，成都的房地产市场也开始进入调整期。在这样的背景下，5.12大地震又给成都的购房者带来心理层面的影响，使一部分消费者的购房心态更加谨慎，增强了观望情绪。那成都当前的房价是否已经下跌到阶段性底部了呢？邹高禄认为，目前形势还不明朗。最近几个月房子成交量较小，成交量小的情况下房价就失真了，房价的高低需要有大量的抽样和调查来做分析。邹教授对后市的看法比较中立，他认为不必对当前的形势太过悲观，但暴利时代已经过去，投资或者投机者不要抱太高的期许。

　　B 机构看法

　　仲量联行：成都情况好于北京等一线城市

　　仲量联行成都公司提供数据显示，今年上半年，成都的商业楼盘发展依然向好。成交量和办公楼的租金仍在上升，预计到明年年底都会处于一个比较好的发展态势。6月底写字楼的成交量较去年上涨了17%。住宅市场1-8月销售额持续下降，预计这种状况在今年内不会有太大的改变。“根据工行提供的数据，8月成都住宅市场依然有800万的存量，一个月销售100万平方米，需要8个月来消化，与其他城市相比，成都的数据较为理想，北京需要29个月，上海需要4.5个月，武汉需要20个月。”

　　从整个中国的情况来看，这段时间住宅市场都比较困难，需要一段时间来调整。但成都市民的承受能力相对较强，房产市场较为健康。以供楼支出除以可支配收入，成都的比率为56.9%，也就是成都市民每个月的收入有56.9%花在供房上，与其他城市相比较为健康，数据显示，北京为86.5%，深圳为92.2%，上海为75%。如果自用住房，是否选择在房交会买房，要根据自身情况来判断，短时间内住宅的价格很难回升到去年的水平，如果自己的薪水可以承受供房能力，就可以考虑购买。对于投资房产的投资者，则应更加理智，目前房产的升值速度会比较慢，应当将中短期出租的收益列入考虑范围，虽然增长率比较低，但租金收益回报高的房产将更具吸引力。由于房产的投资时间较长，不能光看卖价的增长。比如目前的稀缺性产品别墅，虽然增值幅度较高，但基本没有租赁市场，且占用大量资金，所以投资也需谨慎。

　　戴德梁行：未来成都前景无限

　　DTZ戴德梁行房地产咨询（成都）有限

　　公司总经理李国明认为，目前成都房地产市场与去年同期相比，成交量和价格都出现了明显的回落。可以说短期内要出现像前两年那样所谓的“大牛市”，可能性比较小。

　　但是也应当看到，虽然外部经济环境不景气，但中国的经济在长期来看仍然是非常看好的，中国仍然是世界上经济增长最快的国家。我国的城市化水平还比较低，未来房地产市场的刚性需求将是长期客观存在的。成都作为西部地区的核心城市，在目前沿海一些城市面临出口压力的前提下，是很大的一个内销市场，同时承接产业转移将带动成都的经济发展，人民生活水平将继续提高，从而买楼的人群增加。另外受外围炒房团的影响，目前国内一线城市的房价很高，在类似规模的大城市里，目前房价比较低的就只有成都，成都社会经济和房地产市场即将进入发展的快车道，许多客户都对成都的发展前景非常看好。

　　总体来看前三季度成都的甲级写字楼市场持续向好，租金保持稳定上涨。空置率增加部分主要来自新入伙写字楼：6月入伙的国航世纪中心由于有超过一半的面积都是客户购买自用，到3季度末空置率已小于70%，租赁进度良好；其它几栋入伙时间不长的写字楼空置率也一直保持下降趋势。

　　第一太平戴维斯：房产相对处于“底部”

　　第一太平戴维斯物业顾问（成都）有限公司市场研究及开发顾问部高级经理蒋光良表示，对于希望抄底的购房者而言，真正的价格“底部”是难于精确判断的；目前总体上是已相对处于一个“底部”的区间。中长期来看，由于房产发展的人口基数及刚性需求的基础没有根本的改变，加上城市的聚集效应，投资

　　房产依然是趋势之一。如果没有其他更好的投资渠道，可以适当投资房产，但应考察楼盘的综合背景，选择诚信度高、实力强的开发商推出的楼盘，并关注其交房进度等，以防范期房“烂尾”风险。

　　房交会是定期的活动，自住用房是比较好的下手时机，会有许多的优惠措施。地震后，成都房产迎来了一个阶段性的底部，但经过了一百多天的调整，目前成交量已经有所回升，处于一个相对满意的进度中。但由于观望情绪仍然存在，短期还需要一个恢复的过程。

　　从区域上来说，未来比较有增值空间的是北部的楼盘，虽然不被常人所看好，但在几年前东郊也不被看好。从城市均衡发展的角度看，北边会是一个机会。

　　世邦魏理仕：大幅降价不太可能

　　世邦魏理仕成都公司住宅部负责人表示，八个月来住宅市场确实处于一个下降趋势，但高档公寓和别墅项目处于健康调整状态。虽然普通住宅成交价和成交面积从1月起有所下降，但高档公寓和别墅保持稳定，世邦威理仕截至2季度的数据显示高档公寓价格比上季度小幅下降了1.3%，高档别墅比上季度上涨了1.8%。“目前我们没有发现高档住宅出现价格明显下降的迹象。对于是否是抄底的时机不好界定，但由于土地成本，劳动力成本和原材料成本的限制，大幅的降价不太可能。”

　　世邦魏理仕观点认为，目前是投资的好时机，因为现在是买方市场；对于自用的购房者，现在也是好时机。价格由供需关系决定。由于供应有限，所以别墅、在CBD内的楼盘、以及小高层都是很好的投资选择。开发商是另外一个在做决定时需要考虑的因素，因为品牌开发商通常能保证其产品质量和转手交易时的价值。市场在2009年上半年有望逐步恢复，但不太可能像06和07年那样繁荣，更有可能进入一个稳定成长的阶段。