地产投行：外资地产基金正在抄底

　　9月12日，在北京CBD双子座大厦5层的一家日本料理店里，金胤承（化名）挂断了客户电话后用双手搓了一下脸，眇了一眼手表，12点05分，这是他当日中国工作餐开始后15分钟内的第二个电话。

　　在这个凉爽的秋日中午，金胤承的后背却开始隐隐发痛。

因为长时间的飞行旅程让这位外资地产投行的高管不断的发出抱怨，“国内飞机靠背的设计太落后了。”“我现在手头做的项目有二十多个，实在忙不过来。”金胤承说。各大城市楼市的低迷与国内地产商的资金紧张，使得外资投行遍地都是客户。

　　地产公司太缺钱了

　　席间，两个电话皆是询问其下土地储备资产评估事宜，金胤承在电话中表示，自己现在人手不够，工作可能要延后两个星期。这是金胤承目前的两个主要工作之一，主要负责给打算上市的地产企业做土地项目的估价，承担这些公司上市招股说明书的财务报表部分。

　　“我会等项目结束后才会告诉你一些内幕，做我这个行当的不能乱说话，让客户知道了就麻烦了。”金胤承说。金胤承甚至强调，除了他的名字外，公司的名称也是不能透露的。“你想想，参与地产公司上市的不是律师行就是我们这些中介。谁走漏消息，很容易猜到。”

　　在《每日经济新闻》记者一再要求下，金胤承也仅告诉记者，他目前正在负责重庆一家地产公司在港交所上市的后期工作，以及北京一家国有地产企业的上市的前期，并且保持接触的还有四川的一家地产集团。

　　就职于美资地产投行业的金胤承，现在是这家公司北京公司的副总经理。而就在半年前，记者第一次见到他时，此人名片上的职务还是“总经理助理。”“我的工作说简单点就是对地产商的土地储备做出价值评估。”他说，“因为这个缘故，这两个月来，基本上都是在飞机上度过的，从一个地方飞到另一个地方。”

　　按照他自己的估算，目前自己所的投行的评估业务相比往年有2到3倍的上涨，“主要原因还是国内的地产公司太缺钱了，并且无论是上市还是项目公司的股权融资都需要我们这些中介提供财务资料。”

　　金胤承还告诉《每日经济新闻》记者，“评估过程中，客户要求提高资产估价是很正常的事情，当下楼市的惨淡，上市需要有很大的资产折扣，那些地产老板其实现在是不想上市的，但迫于无奈，也只能选择在逆市而为。”

　　外资基金正在抄底

　　金胤承还一再开玩笑的说，记者能否给他提供北京城几家比较缺钱的地产公司，即便比较小的都可以。我们的条件很优厚的。他透露，可以联合几家地产投资基金联合给地产公司，提供融资机会。“主要还是采取信托融资的方式，整个算下来，资金成本在20%左右。”

　　事实上，据另一位投行人士告诉《每日经济新闻》记者，自从去年，国家宏观调控以来，地产企业的融资成本已从最初的20%，上升到目前的30%左右。“20%的成本确实不高。”金胤承表示，楼市的低迷以及国家的限外政策，导致外资房地投资基金的“择偶标准”发生明显的变化。

　　“以前外资找地产公司很在意其的土地储备的多少，而现在更在乎公司的股权结构等。而且最好是有特殊的海外公司的架构，也就是通常说的为将来上市而设立的特殊目的公司（BVI）。”专业外资投行一位高管表示，“BVI公司的设立可以为地产公司的资金进出国内提供便利，没有这一架构的公司往往只能选择国内的资本融资，成本就可能接近高利贷。”

　　上述高管还告诉记者，“股权结构的清晰非常重要，你可能已经注意到，阳光100公司就因为本身资产结构的复杂性，导致上市进程一再押后。”“很多外资地产投资基金，如摩根士丹利亚洲基金、海湾投资基金早已开始参与这场地产公司角逐，他们都想在此刻抄底。”金胤承说。

　　足以证明外资基金正在进行抄底的例子是，金胤承向记者透露，与北京一家地产公司仅3天就谈成了融资事宜，而在之前这一进程往往要持续至少2两个月的时间。“这是以前从来不曾有过的，猜也能猜得到外资与外资之间，在国内地产市场上竞争的激烈程度。”金胤承说。

　　地产投行也不明后市

　　不过，虽然现在事业小有成就，前途光明，但眼下，金胤承仍有自己的烦心事。他也询问记者，对于北京楼市价格走势的看法。“你认为北京的房价会跌下去吗？”

　　在外资投行工作3年的金胤承在北京已购房2套，1套位于北京西二环的金融街，而另外一套则位于北京城的东四环，离北京CBD区域不远。虽然上述房产的地段皆是不错，但此时正值房地产行业的寒冬时节，北京楼市交易价量齐跌。来自中国指数研究院的权威数据显示，北京楼市整体交易均价为8956元/平方米，环比跌幅2.28％。

　　金胤承说，在低迷的市况下，北京的房地产市场刚性需求大，观望气氛并不代表需求消失。“我相信这暂时的低迷其实是市场在洗牌。说不定牌洗顺了市场好了，房价马上就好了。”