政府“暖市”未必有效 楼市调整仍处初级阶段

　　“金九银十”的到来似乎并未驱散笼罩在深圳楼市上空浓浓的观望情绪,开发商虽挖空心思促销,但效果并不明显。深圳市国土房管局下属的市房地产研究中心副主任王锋认为,目前深圳楼市的调整尚处于“初级阶段”,真正意义上的调整到位仍尚需时日。

　　市国土房管局下属的市房地产研究中心向来被认为是官方的代言机构,而该机构负责人王锋对当前楼市的言论向来被认为是来自官方的声音,受到人们的广泛关注。

　　王锋等人近日完成的《2008年1—8月深圳房地产市场分析报告》提供的数据显示,1—8月,深圳全市新建商品房销售面积225.7万平方米,同比减少51.29%。其中,住宅销售面积206.87万平方米,同比减少50.52%；办公楼销售面积2.21万平方米,同比减少88.09%；商业用房销售面积12.99万平方米,同比减少44.36%。

　　而二手房方面,“情况更加不乐观”。今年前8个月,深圳二手房交易面积仅229.16万平方米,同比下降69.03%,“降幅甚至接近七成”。此外,二手房与新建商品住房交易面积的比例也由去年的1.86:1降至1.08:1。

　　此外,按深圳房地产信息系统统计口径,今年1—8月,全市商品住宅销售均价为13428.99元/平方米,同比涨幅4.99%。“从今年各月价格变动情况来看,房价仍处于调整中”。

　　调整尚处“初级阶段”?

　　对于上述统计数据,王锋认为,目前房地产市场“仍旧持续低迷”,深圳楼市调整仍处于“初级阶段”。

　　对于“初级阶段”的判断,王锋的理由是:目前仍主要是交易量的下降,价格方面仍有继续调整的空间。“现在交易量的下降只是一个初级阶段,真正的调整到位还要看价格的下跌情况。”

　　“深圳、北京这些主要城市的房价,在大概两年多的时间内翻了一倍,房价跟普通老百姓的收入差距非常大,多数城市居民根本买不起房。因此,房价确实有必要按照价值规律进行一个理性的回归和调整。”王锋认为,目前深圳房价仍与多数老百姓收入水平不相吻合。

　　中国指数研究院(深圳)研究总监孙宗耀对王锋的看法表示认同:“确实如王锋所言,深圳房地产市场目前仍处调整的初期,未来还将有较长的调整时间。”

　　孙宗耀认为处于“初级阶段”的原因有四:一是宏观经济面在今明两年走势并不明朗,偏软的可能性很大；二是在国家的房地产发展战略中,保障性住房的比重增加,肯定会对商用市场造成影响；三是从深圳市场本身来看,目前的市场供应仍然超过需求,现有供应量消化至少需要3至5个月,甚至更长时间,而且消费者的信心仍未恢复,观望情绪仍在蔓延；四是深圳房地产商的利润还在,消费者的经济承受力依然达不到房价水平。

　　“地产业不会比奶粉业更糟”

　　对于当前的房地产市场,恐怕没有人比开发商自己看得更清楚。

　　在记者上周参加的一次媒体见面会上,万科总裁郁亮表示:“宏观调控政策经过5年的调整终于回到理性的轨道,政策应该见效了。尽管如此,我们对长期的中国住宅市场仍然十分看好。中国GDP过去30年增长,9.9%的增速,这是住宅行业持续增长的强大背景。”

　　郁亮还指出,中国每年的城市人口以1%的速度增加,会逐渐向发达国家的城市化率靠拢,这一点也为住宅市场提供源动力。

　　“我们行业所遇到的困难不会超出其他行业面临经济不确定下发生的困难,难道比奶粉行业更加糟糕?没有这么悲惨,也没有必要夸大房地产今天遇到的困难。”郁亮说。

　　在这次见面会上,万科高管口风集体转向,董事长王石于去年10月份提出的“拐点论”已不再提及,总裁郁亮、副总裁肖莉纷纷表示坚定看好后市。

　　而中原地产策略中心总经理周曜也表示,对于当前深圳房地产市场,其实不用过分悲观。“很多人说我们客没有了,刚性需求不够,但事实不是这样,深圳是一个超过1000万人口的城市,人口也处于年轻化阶段,需求动力还在。”他说。

　　政府“暖市”未必行之有效

　　今年以来,国内楼市大面积呈现低迷状态。这样的形势令部分地方政府产生对楼市“硬着陆”的担忧。为此,长沙、芜湖、西安等地方政府开始着手采取一些“暖市”措施。

　　在这些二、三线城市已经开始着手地方性“救市”的时候,曾于6月份率先提出过“救市”建议的深圳市房地产研究中心在此次发布的《2008年1—8月深圳房地产市场分析报告》中再次表示可“适时适当采取一些短期的调控措施”。

　　王锋认为,在此轮调控中,深圳房地产市场率先出现调整,这种冲高回落的运行轨迹是市场规律作用的正常现象,但为应对当前市场低迷的局面,采取适时和适当的干预措施也是必要和可行的。

　　他说:“在保持调控政策的连续性和长期性的同时,也可以在尊重市场规律的基础上适时适当采取一些短期的调控措施,如可以采纳借鉴其他城市刺激楼市的税收减免、利率调节、实施灵活的土地政策等措施。”

　　对于“暖市”的建议,业内人士也有不同看法。孙宗耀就认为,长沙、西安等地的“救市”效果并不明显,对于深圳来说,政府“暖市”也并不一定必要。“因为深圳经济中,房地产业的贡献率并不是第一位,其运行不会严重影响深圳经济基本面。”

　　周曜更是指出,政府即使出台“暖市”措施,在具体操作上也会出现困难。“我前两天从长沙回来,了解到的情况是,长沙市政府做了‘救市’的表态后,在实际落实过程中操作性却出现了困难,现在还没有出现一单真金白银拿到政府钱买房的案例。所以说,‘救市’只能是心理意义大过实际意义。”

　　此外,孙宗耀还特别提醒,前段时间市长许宗衡关于深圳房地产市场的表态虽提到要增加保障性住房、调整产品的供应结构等方面,但并未透露任何“暖市”的意思,只是表示对“当前房地产市场运行表示密切关注。”

　　“开发商并不能完全自救”

　　面对房地产市场的疲态,众开发商表示不能坐以待毙,无论政府是否会伸出“援手”,“自救”是第一要务。行业领头羊万科就表示,房地产行业挣脱危机,最好的办法还是靠自己,不能一直靠利好扶持。

　　“确实政府的政策对整个国民经济、行业发展有利的,我当然是欢迎的。但是我们作为发展商、作为企业最好不要盼望着救市的解放军来救你,救我们靠你自己、靠客户、靠市场。”郁亮说。

　　他同时强调:“现在政府又出台相应政策(指近期央行降低双率,从紧政策放松),对我们行业绝对是利好,但是要把我们从现在的困难局面解救出来,最终还要靠我们自己。”

　　对此,孙宗耀表示,目前开发商能做的其实也只能是自救,而自救的最好方式莫过于降价。“降价可能是最直接促进销售、回笼资金的方式,也可以促进房地产市场回暖,迅速挽回败局。”

　　但周曜的看法却不完全相同,他认为,如果纯粹靠开发商自救,政府在金融政策没有一个相对利好的情况下,房地产市场继续低迷的走势不会得到根本性改变。“因为利率放在那边,整个收紧放在那边,开发商想要在逆境中自救很难。”