开发商自救花样百出 保利“价格保障计划”遭质疑

　　本报记者 王冰凝 北京报道

　　继深圳、北京、南京、杭州等地相继出现地产商“差价补偿”承诺后，9月22日，上海市场也首现地产商承诺房价若下跌，开发商负责差价补偿。

　　保利地产下属保利置业地产项目保利家园，日前推出“价格保障计划”。

针对2008年9月28日至12月31日之间购买保利家园邻里公寓的客户，规定如截至2008年9月21日的公寓签约均价高于截至2009年10月31日的公寓签约均价，开发商将对参与价格保障计划的客户给予差价补偿。

　　保利地产是目前承诺补差价的地产商中最大的一家。它的这种行为是否会引领地产行业的一个差价补偿风潮？燕京地产研究所研究员孟斌认为，全国频现地产商承诺补差价，并非正常的市场行为，目前看这只是一种促销手段，消费者需小心，这种方式很难长久，对市场也不会形成大的冲击。

　　差价补偿疑点

　　保利家园此次的“价格保障计划”却引起业内专家的质疑。

　　据记者了解，此次保利家园所指公寓签约均价是以保利家园网上成交均价为基准，9月28日起截至年底购买相关项目者都可参与这一计划。保利家园这一保障计划条款并未计入购房合同,但已由上海市嘉定区公证处进行公证。据保利置业项目总经理雷仲文对媒体称，“此举就是为培育客户的购房信心”。

　　保利家园位于嘉定新城核心位置，是该城内首个项目，由保利置业集团有限公司投资，上海保利佳房地产开发有限公司开发。该项目一期今年春天开盘，签约率为９０%，其间，房价有过一次小幅上扬，涨幅为２００元。目前均价为８６００元，近期将新开一幢公寓，约两百来套。

　　在保利家园推出差价补偿计划当天，该售楼现场人员爆满。

　　据记者从保利地产了解，保利广州和北京等地项目均未有此类差价补偿活动。

　　而据京展担保地产分析师戴晓光分析，保利家园所谓的“均价”实际上是个模糊概念，首先保利家园只是对此计划进行了公证，并未写进合同，如果房价真的下跌，如何兑现必然是个问题；而且，保利家园所指的公寓签约均价参照的是保利家园的网上成交均价，而不是同区域的房屋成交均价，这样即使同区域房价下跌，保利家园自己售价不跌，而是等“价格补偿计划”到期后再降价，购房者也无法等到差价补偿。

　　“显然这只是地产商的一种营销策略，像北京的华业玫瑰郡，主要是看准了一些有购房意向的客户担心房价下跌的观望心理，承诺差价补偿以吸引客户。”戴晓光说。

　　促销升级

　　“‘金九银十’这个传统的售楼旺季，地产商可谓是花样百出，目前市场频现的‘差价补偿’，实际上完全是一种促销手段。”商务部市场运行调控专家洪涛说，目前房地产市场形势依然疲软，开发商为了增加销售业绩，促销手段可谓花样百出。

　　记者联系北京市场多家地产公司，均得到因“差价补偿”并不符合市场契约精神，违背了合同为由，称不会有此承诺。

　　9月中旬，地处东四环的北京华业玫瑰郡曾承诺将会根据特价房和前期售出房源的差价，全额补偿老业主的资产损失，致使旗下楼盘一周内急速成交房屋34套。

　　同时9月中旬，地处东二环的凯德华玺也推出了“倾情奉献·秋日共享——凯德华玺‘折桂卡’经典绽放”活动，当时有40位购房者换取了能够抵充10万元购房款的“折桂卡”。

　　凯德华玺相关负责人告诉记者，公司暂时没有“差价补偿”计划。而作为促销手段，直接的折扣优惠能给消费者带来实实在在的实惠，同时也显示了公司本身雄厚的资金实力。

　　“促销是一个方面，楼盘所处区域、楼盘配套以及开发商背景也是一个方面。对于购房者，还要看清楚开发商形形色色促销手段背后，开发商自身的实力、承诺的兑现能力以及物业服务。”洪涛指出。

　　“随着‘二环内不再审批住宅项目’政策的出台，凯德华玺地处东二环的地理优势进一步凸显。有调查显示，30分钟内的生活圈，是人们认为最舒适的距离。加上给予客户实在的价格优惠，目前销售形势很好。”凯德华玺相关人士告诉记者。

　　补偿营销难成主流

　　“业主渴望的差价补偿，沦为一种促销手段，正渐渐被消费者识破，将使得这种营销策略难成主流。”孟斌指出。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩则直指这是违反了契约精神的，也会扰乱市场秩序，可以看做是一个重新的定价行为。

　　对于“差价补偿”未来的兑现问题，洪涛认为，小开发商如果承诺没有合同化，是否兑现难以保证，但大公司应该没有问题。

　　“不过这种促销方式，对于稳定目前持续观望的消费者的心理，确实有效，但一旦形成一种促销模式，恐怕只有大的地产企业才能有此能力，小的地产商很难有此实力兑现此承诺。”洪涛说。

　　但孟斌却并不看好差价补偿沦为一种促销手段，他认为，企业不惜用“差价补偿”来进行促销，可以看出目前房地产市场销售形势极差。目前政府在“救市还是不救”中摇摆，这种不明朗的态度已经增强了消费者的观望心理，一旦“差价补偿”的促销手段被大多数消费者识破，只会让消费者进一步看到开发商目前的窘境，心理上会进一步持续观望。

　　“差价补偿作为一种促销手段，前期可能会有一定效果，但它毕竟是一种非常规市场行为，不会成为一种可持续发展的营销策略，也很难形成一种趋势，自然也不会对市场形成较大影响。”孟斌认为。