调整格局未变 楼市继续探底

　　调整格局未变 楼市继续探底

　　深圳中原·深港研究中心

　　新房市场观望气氛浓厚

　　均价逐步回落

　　今年前８个月，全市一手新房销售面积２１１万平方米，平均每月不足３０万平方米，同比减少约五成，总体萎缩比较严重。

　　今年１－８月全市一手新房销售均价在每平方米１３０００元左右，与去年同期相比，回落不明显。这主要是受成交结构的影响，由于成交量不大，高端住宅的价格对整体均价的影响比较大。从月度均价看，仅有４、５、６三个月的平均房价在每平方米１３０００元以下，其他５个月的均价在１３０００元以上，２月、７月的均价甚至超过１６０００元。但从个案比较，价格下跌非常明显，关外项目的价格水平相对去年高峰时期回落３０％，部分甚至达到了５０％。

　　从成交的情况看，今年新房市场有两类产品卖得比较好，一是９０平方米以下的中小户型，因总价、首付等方面的优势，对于首次置业者比较有吸引力，尤其是关内的中小户型，只要有特价单位推出，很快就会被市场消化。二是总价８００万元以上的高端产品销售比较好，那些占据着稀缺资源、产品打造出众、价格定位适当的项目受到豪宅客户的青睐，在弱市中格外引人注目。

　　二手交易持续疲软

　　价格震荡走低

　　整体上看，２００８年以来深圳二手住宅市场表现较差，成交面积和成交套数同比去年下降达６０％。今年二手市场投资比例急剧下跌，导致了市场成交量的大量萎缩；其次价格不稳和未来经济形势的不确定性加强，使得相当一部分自住型消费者转为观望，导致成交不旺。

　　分区看，福田区二手市场萎缩速度最快，跌幅最明显，今年１－８月份的交易量同比去年大幅下跌了７２％，主要是由于福田区是较成熟的区域，也是楼盘集中的地区，去年升值幅度最高，投资客最集中，但今年由于投资退潮，本区价格又过高，对自住型客户吸引力较弱，导致成交大幅度缩水。同样情况的还有南山区，基于相同的原因，其成交量也下跌了７０％。跌幅最小的是罗湖和龙岗两区，罗湖由于新盘少，房龄较老，投资客也相对较少，因此下跌幅度小；而龙岗则是由于市场不够成熟，供应少，因此下跌幅度较小。

　　今年１－８月份，全市二手住宅成交均价为每平方米１２８００元，同比去年１～８月份仅下降不足２％。但今年７、８月份的均价水平已回落到１１０００～１２０００元的水平，与去年最高峰时期的７、８月份相比，二手住宅的交易均价跌幅约为２０％，要低于一手房价的跌幅。从过往经验看，在市场的博弈过程中，二手市场的小业主在价格下跌的时候往往不肯轻易降价出手，导致交易价格的下调速度比一手要慢。目前二手房价的跌幅并不充分，仍然存在进一步下调压力。从最近的市场变动看，近段时间，关内开始出现较多价格实惠的物业放盘，低价盘源明显增加，业主放盘踊跃，这是一个明确的市场信号，预计未来３个月内二手价格将出现本轮调整以来的首次有成交量支撑的大幅度下降。

　　新一轮调整将拉开

　　１－８月份销售比较好的项目无不是依赖开发商降价来获得。预计在存量和新增供应量都比较大的第四季度，楼市会迎来新一轮的降价高峰，在一手发展商大范围降价以及二手业主大量跟进抛盘的双重压力下，楼市将呈现出放量杀跌的局面，只有经历此阶段市场才有可能形成真正的底部，楼市才能迎来真正的回暖。