价格大战一触即发 楼市过山车爬坡下滑

　　一条美丽的抛物线,这是广州房价两年来的路线图。

　　从去年年初,广州楼市坐上了过山车,一路爬坡,在去年国庆黄金月,站在了史无前例的最高点。

　　如今,光景已非去年那般美好。自去年底,随着国家宏观调控政策、“9·27新政”出台,这辆过山车从高位一路下滑。

今年5月以来,广州房价连续4个月环比下跌,创下了近4年来最长的下跌周期。8月9078元/平方米的均价,也创下了自去年11个月以来的新低。

　　当低迷楼市遇上“金九银十”,“下跌”是否还将进行到底?广州楼市过山车往哪里走,向上或者向下,在人们心中打出一个个问号。

　　国庆黄金周即将来临,浓厚的观望气氛仍然笼罩着广州市场。合富辉煌集团市场研究部发布报告预测,十一黄金周广州全市新货供应将超过2.4万套。海量新盘抢摊上市,价格大战已然一触即发。

　　广州楼市能否逆转颓势,开发商能否迎来转机,国庆黄金周将成为未来楼市走势的试金石。

　　然而,近期一系列调查数据都显示,楼市走向并不乐观。在搜房网一项“十一”黄金周是否买房入市的调查中,7344名受访者只有两成人准备出手,而超过六成受访者认为广州房价尚未“触底”。　

　　价格大战一触即发

　　从历年来看,“金九银十”都是楼市全年成交最为旺盛的时期,买卖双方都极其看重这一销售旺季。众所周知,今年的楼市整体上陷于低迷,发展商急切地期望通过“金九银十”为全年的销售增添一笔亮色,而观望近一年的购房大军也蠢蠢欲动。

　　合富辉煌集团市场研究部发布报告预测,十一黄金周广州全市新货供应将超过2.4万套。而经纬的数据也显示,加上此前的存量,国庆七天长假期间,将有5万—5.5万套商品房进行厮杀。

　　富力和合生创展将是黄金周促销的“带头大哥”,前者的国庆置业“抢金”大行动已经拉开序幕,旗下9个楼盘同时推出特价单位,将在原价基础上减去9万元。

　　早在中秋,各大开发商就打起了降价战,甚至某知名开发商的郊区盘“3”字头开盘,带动周边楼盘一同“跳水”。中秋以来,广州已有30多个楼盘纷纷推出各种优惠,最先开始的是买别墅送车,某些楼盘更推出加一元即送车位的优惠。

　　保利地产代理市场部总经理吴定金指出,国庆期间推货量大的新楼盘降价幅度明显。记者走访市场发现,即将开盘的恒大山水城、御景半岛“尚御”组团就分别打出额外7.6折和额外8.5折的促销折扣。

　　对此,中原地产代理有限公司研究部副经理胡广东分析说,国庆黄金周前后广州楼市会出现价格战,楼盘降价可能会由国庆前一直延续到年底。

　　“十一”冲刺弥补四小长假损失

　　在有的业内人士看来,7天的国庆黄金周,更像是一根稻草。然而,这是压垮骆驼的最后一根稻草,还是一根救命稻草,就要到市场里见真章。

　　今年新增4个小长假:元旦、清明、端午、中秋,而“五一”7天长假则缩短成3天。从过去的几个月来看,4个小长假未见很大的吸金效应。而国庆黄金周已经形成了消费习惯,对买卖双方都是其他假期所无法比拟的。前4个小黄金周惨淡经营,开发商盯上了“十一”黄金周,希望放手一博,争取较好的销售业绩。国庆黄金周的“含金量”比以往哪一年都高。开发商纷纷将希望寄托在“金九银十”的传统销售旺季上。有发展商说,要想完成今年的任务可能性不大,但为了维持资金链,今年“十一”是最后的机会,“要把五一的损失补回来!”

　　业界人士表示,规模较小、融资渠道不畅的开发商日子难熬,如果十一黄金周抢不到一杯羹的话,“这个冬天真的难以挺过去了”。

　　超五成网友称国庆不看房

　　虽然广州各个区域的楼价正在不断回调并且创出新低,但是消费者入市仍然并不踊跃。记者在中秋期间踩盘时,有买家表示,最近楼盘开始集体降价,说明发展商资金压力更大,今后楼价肯定还会再下跌。

　　市民白先生说,虽然楼盘到处都在降价,但是实际上不少楼盘价格比去年年初还是要高,很多买家照样是买不起,还不如再等等。

　　购房者买不买黄金周的账,各类相关的调查已经给出结论。网易商业频道和寒桐投资顾问公司对广州楼市“金九银十”的调查显示,国庆前后,有55%的受访者表示不会去看房。而71.1%的受访者认为目前房价仍然太高,还有较大的下降空间。搜房网和南都的一项调查中,有4454人认为房价还没有“触底”,还要继续下跌,占受访者的六成。只有两成的受访者觉得该出手了。

　　这些数据给尚未到来的黄金周先泼了一盆冷水。

　　对此,中原地产项目部总经理黄韬却持乐观态度。“从上个月的成交资料来观察,很多已成交的买家都已观察楼市有一两年之久了。”他表示,这些人虽然仍会受到影响而一时冲动买房,但并非表现在“是否购买”,而是具体“要买哪一个楼盘”。

　　“目前楼价已经足够优惠了,市民别跟市场斗气。”黄韬指出,目前大部分观望者都是觉得价格合理就会买,同时,自住与投资相结合的买家占了大部分。对于自用型买家来说,如一些新婚夫妇、白领由租房过渡到买房、小房换大房等,若看到合适的产品,就会在这个“金九银十”入市；目前观望程度最浓的,应该是那些纯投资型的买家。

　　一问�，�

　　低迷楼市能否峰回路转?

　　股市暴跌,发展商在股市失去融资功能,买家被深套购买力大大缩水；美国金融危机冲击全球,银根紧缩贷款无门；去年的“9·27新政”至今刚好一年,宏调作用正在显现……

　　内忧外患之下,开发商集体缺钱,却又没有别的出路,只能无奈“割肉”降价。万科金色康苑、保利林海是两个降价脱身的典型。保利林海最近一期产品价格一次性定到8000元/平方米的水平,回到了2006年的价位,很快销售一空。

　　8月广州楼市成交量在60来万左右,广州楼市的成交量已经连续3个月保持在60万—70万的区间。对此,合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说,成交量稳定是楼市回暖的迹象,购房者更有信心,被压缩的购房需求也将被逐渐释放。

　　国庆黄金周能否成为楼市回暖的节点?保利地产代理市场部总经理吴定金认为,黄金周的热销有市场的季节性因素,尚无法扭转楼市颓势,低迷楼市要回归去年的火爆,要看整个经济层面的好转与市场信心的恢复。

　　专家指出,国庆广州将有2.4万套新货入市,新货定价是否符合市场趋势,直接关系到销售的成败。合富辉煌首席分析师黎文江认为,现阶段定价是否到位,指的就是“跌”价是否到位,开发商的决心很重要。

　　二问�，�

　　探底之旅,“底”在哪里?

　　没有人知道这列快车下探的终点站在哪里,很多人都想知道什么时候才是上车的最佳时机。

　　今年5—7月,广州新建商品住宅成交均价每平方米环比大幅下降了400多元甚至接近千元大关。到了8月,广州房价离9000元/平方米以下水平只有0.9%、78元/平方米的幅度。一时间,广州房价即将探底的声音四起。

　　黎文江、韩世同等专家均认为,广州楼价还有一定的下跌空间,在近两月有望“破九”。韩世同说:“预计在9月以后,广州房价均价会‘破九’,而到了10月以后,均价大概会下调到8000—8500元之间。”

　　不少业内人士及专家认为,目前的广州房价已基本调整到位；而且,由于GDP及CPI不断增长,房价即使继续下跌,也不可能重新回到两三年以前的水平。

　　韩世同说,广州楼市正处于长期下行的通道,而且呈现梯级下降,“调到一个价位后能稳定一段时期”,在短期内不会出现房价暴跌的情况,因此在短期内广州房价均价很难调整到此前网络调查所体现的消费者心理价格5500—7000元/平方米的水平,但是总体房价走势还是要看宏观经济的走势而定。“10月会是广州楼价的最后一跌,也会带动成交量的上升。”黄韬认为,到了11、12月,楼价将保持在8000—8500/平方米,量价齐稳。“如果房价再跌,那广州楼市就有崩盘的危险。不过这种可能性很小。”他举芳村恒荔湾畔为例,每平方米均价在1.3万元左右,但是最近仅两天就成交了150套。可见市场的成交力还是很强的。

　　三问�，�

　　“上车”时机是否来临?

　　在经历了去年至今楼市如过山车般疯狂上扬而后又重重落地之后,不少想买房的人心中,都有些犯难:现在买,合适么?买,还是不买?

　　实际上,经过近一年的调整,广州房价正在逐渐榨干“泡沫”。刚刚过去的8月,曾被业内专家预称为“黑色八月”。广州市国土房管局公布的数据显示,成交量达到66万平方米,环比上升了1%,连续三月超过60万平方米,令业界人士大跌眼镜。

　　八月“飘红”,事实再一次证明了目前广州房地产市场的刚性需求潜力。

　　吴定金表示,有意置业的消费者应多关注国庆黄金月的楼市情况,这一阶段不仅市场供应量大,消费者可选择的面也比较广；而开发商为达到促销的效果,在这一阶段也会推出更多优惠来吸引消费者。

　　黄韬则建议,自住买家可在国庆期间出手,毕竟房价再狂跌的可能性非常小。

　　四问�，�

　　哪些楼盘将拯救国庆楼市?

　　今年1—8月,5000—8000元/平方米的中价房成为广州楼市成交的主力军,拥有超过40%以上的成交份额。而搜房网的调查也再度证实价格才是硬道理。62.32%的受访者表示价格因素最能够打动其国庆节购房,而44.59%的受访者表示成本价大甩卖促销方式令人心动。

　　一些超低字头的诞生,将搅动楼市这滩浑水,创造国庆楼市的新奇迹。中秋期间,增城敏捷地产“2字头”开卖,中秋3天假期吸金过亿元,使中秋小长假含金量大大提高。锦绣海湾城首期推出的单位价格2980—5800元/平方米不等,据销售人员透露,中秋期间该盘销售已超过50套,进账7000万元。不少研究机构都预计,黄金周期间及之后,中价房依旧占据成交主力的位置。中高端物业也逐渐找到买卖双方可接受的“价格契合点”。当中,尤其以保值性较高、在楼市调整期内价格走势较平稳的大盘最受欢迎。此外,长线投资客入市积极性近期也开始回升。

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　　低迷楼市能否峰回路转?

　　股市暴跌,发展商在股市失去融资功能,买家被深套购买力大大缩水；美国金融危机冲击全球,银根紧缩贷款无门；去年的“9·27新政”至今刚好一年,宏调作用正在显现……

　　内忧外患之下,开发商集体缺钱,却又没有别的出路,只能无奈“割肉”降价。万科金色康苑、保利林海是两个降价脱身的典型。保利林海最近一期产品价格一次性定到8000元/平方米的水平,回到了2006年的价位,很快销售一空。

　　8月广州楼市成交量在60来万左右,广州楼市的成交量已经连续3个月保持在60万—70万的区间。对此,合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江说,成交量稳定是楼市回暖的迹象,购房者更有信心,被压缩的购房需求也将被逐渐释放。

　　国庆黄金周能否成为楼市回暖的节点?保利地产代理市场部总经理吴定金认为,黄金周的热销有市场的季节性因素,尚无法扭转楼市颓势,低迷楼市要回归去年的火爆,要看整个经济层面的好转与市场信心的恢复。

　　专家指出,国庆广州将有2.4万套新货入市,新货定价是否符合市场趋势,直接关系到销售的成败。合富辉煌首席分析师黎文江认为,现阶段定价是否到位,指的就是“跌”价是否到位,开发商的决心很重要。

　　二问�，�

　　探底之旅,“底”在哪里?

　　没有人知道这列快车下探的终点站在哪里,很多人都想知道什么时候才是上车的最佳时机。

　　今年5—7月,广州新建商品住宅成交均价每平方米环比大幅下降了400多元甚至接近千元大关。到了8月,广州房价离9000元/平方米以下水平只有0.9%、78元/平方米的幅度。一时间,广州房价即将探底的声音四起。

　　黎文江、韩世同等专家均认为,广州楼价还有一定的下跌空间,在近两月有望“破九”。韩世同说:“预计在9月以后,广州房价均价会‘破九’,而到了10月以后,均价大概会下调到8000—8500元之间。”

　　不少业内人士及专家认为,目前的广州房价已基本调整到位；而且,由于GDP及CPI不断增长,房价即使继续下跌,也不可能重新回到两三年以前的水平。

　　韩世同说,广州楼市正处于长期下行的通道,而且呈现梯级下降,“调到一个价位后能稳定一段时期”,在短期内不会出现房价暴跌的情况,因此在短期内广州房价均价很难调整到此前网络调查所体现的消费者心理价格5500—7000元/平方米的水平,但是总体房价走势还是要看宏观经济的走势而定。“10月会是广州楼价的最后一跌,也会带动成交量的上升。”黄韬认为,到了11、12月,楼价将保持在8000—8500/平方米,量价齐稳。“如果房价再跌,那广州楼市就有崩盘的危险。不过这种可能性很小。”他举芳村恒荔湾畔为例,每平方米均价在1.3万元左右,但是最近仅两天就成交了150套。可见市场的成交力还是很强的。

　　三问�，�

　　“上车”时机是否来临?

　　在经历了去年至今楼市如过山车般疯狂上扬而后又重重落地之后,不少想买房的人心中,都有些犯难:现在买,合适么?买,还是不买?

　　实际上,经过近一年的调整,广州房价正在逐渐榨干“泡沫”。刚刚过去的8月,曾被业内专家预称为“黑色八月”。广州市国土房管局公布的数据显示,成交量达到66万平方米,环比上升了1%,连续三月超过60万平方米,令业界人士大跌眼镜。

　　八月“飘红”,事实再一次证明了目前广州房地产市场的刚性需求潜力。

　　吴定金表示,有意置业的消费者应多关注国庆黄金月的楼市情况,这一阶段不仅市场供应量大,消费者可选择的面也比较广；而开发商为达到促销的效果,在这一阶段也会推出更多优惠来吸引消费者。

　　黄韬则建议,自住买家可在国庆期间出手,毕竟房价再狂跌的可能性非常小。

　　四问�，�

　　哪些楼盘将拯救国庆楼市?

　　今年1—8月,5000—8000元/平方米的中价房成为广州楼市成交的主力军,拥有超过40%以上的成交份额。而搜房网的调查也再度证实价格才是硬道理。62.32%的受访者表示价格因素最能够打动其国庆节购房,而44.59%的受访者表示成本价大甩卖促销方式令人心动。

　　一些超低字头的诞生,将搅动楼市这滩浑水,创造国庆楼市的新奇迹。中秋期间,增城敏捷地产“2字头”开卖,中秋3天假期吸金过亿元,使中秋小长假含金量大大提高。锦绣海湾城首期推出的单位价格2980—5800元/平方米不等,据销售人员透露,中秋期间该盘销售已超过50套,进账7000万元。不少研究机构都预计,黄金周期间及之后,中价房依旧占据成交主力的位置。中高端物业也逐渐找到买卖双方可接受的“价格契合点”。当中,尤其以保值性较高、在楼市调整期内价格走势较平稳的大盘最受欢迎。此外,长线投资客入市积极性近期也开始回升。