李迎春：调整政策 不应以维持高房价为归依

　　经过房地产商、中房协数次的极力呼吁，再由建设部等部门提出方案，一直不被舆论看好的房地产救市政策，似乎真的要出台了。

　　在美国金融风暴席卷全球，后果和影响尚待观察、中国经济下行风险日益增大的当下，国内房地产政策调控的不确定性日益增加，宏观调控政策的稳定和变化也面临新挑战。

　　目前，刺激国内消费以抵御金融危机引发的出口下滑风险，已经成为保证经济增长的政策共识。房产市场的稳定发展是刺激消费的关键，其不仅直接决定着诸如家电、装修等耐用消费品的需求，而且一定程度上决定着钢材、水泥等制造行业的景气程度。因此，防止房地产市场陷入非理性的萧条状态，是提振国内消费，防止经济下滑必须考虑的环节。

　　需要强调的是，调整房地产政策，不应以维持高房价为政策归依，而应以恢复正常的供需平衡，恢复市场的有效流通为出发点。在经济下行风险增大的情况下，决定房地产价格的三个因素中，预期是悲观的、保值增值的投资需求几乎为零，起到决定的因素只能是刚性需求。问题是，有刚性需求的人群一方面因为房价太高买不起房；另一方面在悲观预期和经济不景气的威胁下，更愿意选择持币过冬。也就是说，在经济下滑预期加重，房价下跌趋势形成的双重作用下，刚性需求也会再打折扣。要恢复当前房地产市场的稳定，保持正常的交易量，恢复市场的流动性，唯一的途径是寻找到刚性需求所能接受的价位，甚至是更低的价位，以唤醒需求，实现供需间的对接和平衡。所以，目前除了降价，房地产市场没有别的出路。价格不降下来，再多的政策支持，都没有意义。

　　根据有关测算，若以月供收入比40％为正常水平，目前我国核心城市居民的收入，决定了房价可能存在40％至60％的下跌空间。房产业已经进入了买方定价，政策失灵的时期。

　　因此，即使真的放松了政策，其实际效果也不可能提振楼市，更不可能改变房价下跌趋势的。不过，它可能会延缓楼市加速下行的速度，为我国经济软着陆提供一定的缓冲。房产商没有必要对调整报过高期望，公众也没有必要对调整怀太大敌意。

　　当然，对房地产政策的调整保持足够警惕是应该的。在对放松楼市政策后果的评估中，人们会担心在楼市下行趋势基本确立的情况下，房贷政策的放松会增加银行系统的风险。在美国人对因楼市走熊引发次贷危机付出沉重代价，并反省和检讨金融系统的风险控制太松时，我们却在房贷领域放松金融系统的风险控制，而且这样的状况正在各个地方政府的救市举措中蔓延着，这是个悖论，也是一个陷阱。