上海楼市新规发力点:撬动动迁杠杆
自财政部10月22日晚7点发布救市政策几小时之后,久经酝酿的上海地方救市政策也在当晚紧随其后,抛向市场。
上海这次紧急发布的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》,由上海市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局共同制定。
上海一位地产老总向本报透露,就在本月13日,上海市发改委召集沪上大型地产开发商、中介以及专家商讨,听取各方对救市的具体意见,但10天后出台的上海具体政策,却无一条针对开发商。
不过,有市场权威人士表示,上海的政策表面上看来没有针对开发商的,但政策中所体现出来的刺激投资客的政策,以及其它方面刺激楼市的新政,都是为了恢复市场。“市场信心恢复了,成交量上来了,开发商的日子当然也就好过了。”
放大财政部“意见”
财政部23日晚出台的10条意见中,最后4条政策均涉及促进房地产市场发展,而这4条政策,主要是为落实17日国务院常务会议做出的对推进房地产市场发展的最新表态。
政策第七条规定:下月起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
第八条规定,居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
而上海在22日晚连夜出炉的救市政策,前5条内容均是对财政部政策上述两条的分拆,具体调整与财政部政策一样。
上海市长宁区住宅发展研究中心高级经济师顾海波对本报分析,上海14条地方政策,与财政部最大不同就在第六条:个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税。
顾海波表示,营业税征收原定是5.55%,从原来5年限期缩短为2年,对于投资客来说是最大的利好。一方面解冻了2006年投资上海楼市的一波房产,同时这也是对中央政策精神的突破,老百姓自住型购房,正常情况不会在两年内再次走入市场,只会增加投资客兴趣。
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对本报解读,17日国务院工作常务会议内容首次表态中,提到“支持居民购房”,没有具体指自住房,还是改善性住房,也没有将投资性住房排除在外。对此,上海或许对此有自己的看法。
顾海波同时表示,上海房价一直居高不下,主要是因为政府前几年在建设经济适用房上收效不大。同时使中等稍低的收入“夹心层”购房住房问题难以解决。此次上海14条地方政策中虽有针对廉租房政策,但依旧未见有利经济适用房条款,14条意见出台对上海楼市而言或许影响不大。
值得注意的是,在14日上海公积金管理中心把公积金贷款上限从50万调高到60万。此次上海14条之中第八条亦规定,每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的,每户家庭最高贷款限额为80万元。
“双底”到来?
据佑威房地产研究中心提供本报数据显示,9月份,上海一手商品住宅的新增供应量为120.66万平方米,成交量却仅为43.69万平方米,环比下滑32.8%,是上海“金九”楼市历史最低,成交量只相当于2007年同期的22%。
而中房上海指数办公室最新调查显示,从房价指数来看,9月是上海房价下降第二个月,与7月中房上海住宅指数历史高值1981点相比下降2.22%。上海房价下降通道已经打开。
复旦大学房地产研究中心华伟则对本报表示,上海紧跟财政部之后出手扶持楼市,预示着上海楼市“双底”的到来。一方面,中央完成了表态到出手的过程,而对楼市发展举足轻重的上海也不再观望,市场以及各地政府最后一块石头终于落地,接下来在上海楼市成交量上将会有恢复。
华伟认为,财政部只是中央层面首次出台救市的部委,接下来市场还在期待银监会放开二套住房贷款政策,未来,所有国家层面的房地产扶持措施,将极有可能包括对房地产商信贷支持内容,市场信心的恢复指日可待。
而一位上海地产界人士亦对记者透露,上海其实没有完全释放能调动的救市措施,14条政策没有直接涉及调整上海普通住房标准。据了解,该内容调整将由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
目前,上海普通住宅的标准是内环内均价17500以下,面积144平米以下,容积率1以上为普通住宅,普通住宅与非普通住宅的契税是1.5%和3%的差别。
佑威房地产研究中心主任薛建雄对本报分析:“普通住宅的认定需要深入的市场调研,所以不会这么快出台。上海政府其实留了一手,如果房价反弹,标准提高相当于加税。如果市场继续低迷,他就把这个标准降得更低,相当于再次救市。”
而在薛建雄看来,上海14条政策之中最值得注意的应该是第十一条:继续加大中心城区旧区改造力度,重点对成片二级旧里以下房屋实施改造,“拆、改、留”并举,努力改善旧区居民住房条件。
“动迁是对上海房价影响最大的措施,2005年那轮房价下跌,上海政府就采用动迁政策,2004年政府动迁量只有233万,2005年和2006年的住宅动迁量上升到852和848万,一方面市场少了这么多的房子,同时政府又给钱让这些动迁户去买更多的房子。
“正常情况下,一平米的动迁会带来2平米的需求,2008年前9个月上海的成交量才700万,政府一个动迁产生的需求就会远超过这个数。”薛建雄认为。
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