楼市下行趋势未改房贷松动或加大银行风险

　　楼市下行趋势未改房贷松动或加大银行风险　　

　　编者按

　　在各方对关于政府是否应该“救市”争论不休之际，财政部10月22日晚突然宣布了个人销售及购买住房的税费减免政策，以及针对个人购买普通自住房和改善型普通自住房的房贷优惠政策。

　　有业内人士认为，目前中央的举措仅是一个信号，接下来各部委会从宏观形势考虑，针对如何刺激固定资产投资仍会发布一揽子政策，此次财政部颁布的政策用语非常谨慎，从对享受房贷首付两成、利率下浮至基准利率0.7倍的住房类型加了如此多的“定语”——“普通、自住以及改善型普通自住”中可见一斑，由此可以看出决策层对于房地产问题的“两难”心态。

　　那么，房产新政颁布后将产生何种效果？楼市成交量会否反弹？房贷政策的调整将对银行带来哪些影响？本期专题，我们采访了部分开发商、经济学家及业内人士，试图对此予以解读。

　　风传下月才会出台的救市政策，在10月底“提前突袭”。财政部10月22日晚于网站上挂出新闻稿，宣布了关于个人销售及购买住房的税费减免政策，以及针对个人购买普通自住房和改善型普通自住房的房贷优惠政策。

　　虽然市场对政府的救市措施早已心存预期，但财政部此次出台政策的时机，完全在市场意料之外，以至于记者以客户身份向深圳发展银行上海分行某营业部致电了解相关房贷信息时，被工作人员告知，最近政策一直在变，具体的贷款政策需要等到申请贷款时才能知道。

　　但该工作人员同时表示，财政部的政策中提及的利率可下浮至基准利率0.7倍的优惠，已办贷款的客户应该也可以享受到。由于银行每年1月1日统一对贷款利率进行调整，因此原来的客户需要到明年才可享受到优惠的利率。

　　风险或向银行集中

　　招商银行上海分行某支行的一位业务人员在得知上述政策后的第一反应是，这次政策肯定能促进楼市成交量，但对银行来说，并不是好事情，因为“利息少了”。他表示，他们还在等待总行的通知。昨天上午，已经有很多客户打电话来咨询原来的贷款客户是否也能享受0.7倍利率下浮的优惠，他认为，以往央行降息这些客户的利率都有相应调整，“相信这次也不例外”。

　　事实上，在楼市仍有可能继续下滑的情况下，将首付款比例调低至两成，对银行而言，也意味着风险的增加。因此，在财政部上述政策公布后，央行随后也在官方网站上挂出相关的解释文件，其中称，在将最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。显然，央行对未来可能产生的风险仍存在一定担忧。

　　房贷中介公司上海凯弈投资咨询管理有限公司拓展部总监赵炜告诉记者，昨天上午上海各大银行都在开会，以制定新的房贷政策。对于首付两成的政策，他认为，财政部在政策中加了很多限定词，例如自住、普通住房等等，这意味着这一政策对各种类型住房全部放开的可能性不大，尤其在面积上，应该会有一定限制，而高端住宅获得首付两成的可能性不大。

　　记者昨天上午以客户身份致电各银行客服热线咨询房贷政策时，工作人员在回答每个问题之前，都表示要先查询关于如何认定第一套房和第二套房的新文件。对于财政部政策中提及的改善型住房，中国银行客服人员给出的解释是，只要第一套房出售后再次购房的话，都可认为是改善型住房。

　　上述招商银行业务人员则表示，他对改善型住房的理解还是人均住房面积，上海的标准是32.2平方米，如果第一套住房低于这一标准，再次购房可视为改善型住房。“如果第一套房卖掉，则人均住房面积为零，再次购房也可看做第一套房。”他补充称。

　　赵炜表示，改善型住房是一个模糊的概念，仍需要细化的文件加以明确。此外，财政部政策中提及的普通住房，各地的标准各不相同。而上海的普通住房标准已经落后，“之前上海内环内的普通住宅标准是1.7万元/平方米以下，现在上海内环内的均价早已超过20000元/平方米”。而上海在继财政部之后出台的政策中，也提及了这一点，并表示将由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。

　　二套房政策松动预期

　　根据央行上海总部公布的2008年第三季度货币信贷运行数据，今年第三季度，上海中外资银行个人消费贷款仅增47亿元，同比少增163亿元。其中，中资银行新增个贷38.2亿元，同比少增171.8亿元。而9月份个贷仅增300万元，达到低点。

　　上述数据或许能在一定程度上解释各银行“逆势”放松第二套房贷款政策的原因。上海某房贷中介公司的负责人告诉记者，往年公司一个月的签约量在1亿~1.5亿元左右，今年一个月的签约量已下滑至7000万~8000万元，萎缩近半。他表示，业务萎缩一半在同行业中已经算是不错的状况。9月份的上海房产交易中心的数据显示，二手房的成交量仅占去年同期的31%，连三分之一都不到，挂靠于房产中介公司的房贷中介公司，业务萎缩三成亦不奇怪。

　　因此，在救市传言风靡时，市场对第二套房贷款政策松动寄予厚望。但在此次财政部政策中对此并未涉及，但在实际操作中，各银行都已经开始有所松动。中国银行和工商银行的客服人员均表示，如果第一套住房卖掉并结清贷款，再次购房办理贷款时，均可按第一套房的政策执行。

　　建设银行上海分行房贷部的工作人员虽强调，不论第一套房是否出售及结清贷款，再次购房办理的贷款均视为第二套房。同时他又表示，客户可根据自身的具体情况与信贷员商量，房贷部会根据房龄、个人收入情况、个人信用、购房记录及是否有建行VIP卡等情况，向行长争取。

　　他虽然表示第二套房要获得85%的利率下浮有点难度，但他一直强调，可给予最大优惠。同时声称，关于新政策虽然还没有接到通知，但客户可以迟点交材料，贷款晚点发，等到新政策出来后再开始执行等等，争取客户的心态尽显。

　　记者以客户身份咨询多家房贷中介公司后还发现，即使第一套房未出售且仍有贷款的话，再次购房也有可能在一些银行“享受”第一套房的贷款政策。不过，这些房贷中介公司的回答都有些保守，表示根据各人情况不同，不一定能做得下来，但他们都表示，之前都操作过类似的成功案例，“应该问题不大”。一位工作人员甚至表示：“我们的工作就是把你们的材料包装好，再送到银行，这样成功的几率就很高。”

　　赵炜承认，现在只要第一套房人均住房面积低于32.2平方米的客户，第二套房按第一套房办理贷款在很多银行都能办得下来。他同时表示：“现在财政部的政策出来后，银行在这方面的政策肯定还会放松。”

　　

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