外资卖楼僵局

　　摩根士丹利、雷曼兄弟、AIG、花旗、美林正在集体抛售其在中国的楼产，却发现退出并非易事。

　　文｜CBN记者 兰红 杭晓琳 黄运涛

　　每个星期，贾梁都要与海外机构碰头一次，有时是Email或电话，有时则干脆见面聊。

　　对于这位今年5月才上任的仲量联行投资部中国区董事来说，最重要的工作内容便是帮助海外投资者出售和寻找合适的中国房地产投资项目。

　　这项工作表面上看起来并没有受美国金融风暴的影响，仍在有条不紊地进行。9月底，雷曼兄弟打来了电话，他们例行地询问了市场情况，交换了大家对房地产市场的看法。与大摩的联系仍然一周一次地进行，但对方对贾梁传递过去的潜在买家信息并没有表现出应有的积极态度。

　　这与外界的猜测大相径庭。从9月中旬开始，关于投行紧急抛盘的消息便甚嚣尘上，消息的主角之一便是多年来只进不出的大摩。“大多数人都在猜测我们为什么会在这个时候出售物业，这些物业是不是拿在手里已经变得烫手。”大摩的一内部人士对《第一财经周刊》?说。

　　被外界列入“抛售”名单的大摩物业有：锦麟天地公寓、陆家嘴中央公寓和华山夏都苑。它们大多数是大摩在2003年至2006年之间购入的。《华尔街日报》援引分析人士的说法，称此次出售为“精明的外商投资者正借市场高点之际卖楼套现”。

　　其他海外投资者也被传出售各自的地产资产。其中包括：AIG拟出售上海商城、花旗银行拟出售闵行漕河景苑其中两幢高层小户型公寓、雷曼兄弟为福海商厦（后改名为盛邦国际）寻求股权转让，美林拟转让名下的南京西路项目。但上述投资机构几乎均对此表示不予置评。

　　市场担心，这些争相出售的物业将会进一步加剧中国楼市价格的振荡，从而给整体经济造成冲击。在地产金字塔的最高端，外资基金向来具有强大的标杆作用—每当外资基金购买一栋写字楼后，写字楼所在的区域同类型地产价格便大幅上升，并经历一个复杂的系统最终传导到普通住宅市场。

　　“这些项目在市场上挂盘很久了。”接受《第一财经周刊》采访的上海几家代理行承认，从上半年开始，他们陆续接到这些海外投资者的委托，为其项目寻找合适的买家。那时候，拿着钱袋子从全世界到中国来寻找项目的资本大有人在，他们通常问的第一句话便是“哪里有好的项目”。市场如此火爆。在这一年年中，大多数代理行的投资主管开始准备大肆庆祝一番。在他们的带领下，各家代理行的投资部门早早完成了这一年的业绩计划。

　　由戴德梁行提供的数据表明，今年上半年外资在沪的房产大宗交易总额约为人民币97亿元。由此，该行华北区投资主管叶建成曾在7月预计下半年的交易量会持续走高，保守估计今年整年的外资收购交易总量将达到人民币200亿元。

　　现在，叶建成不得不改变3个月前的判断。“从五六月份开始，这个市场就开始冷却，现在基本上已经停顿下来了。”叶建成说。尽管前来询价的人仍然不少，但仔细看看，能够坐头等舱前来拍板的考察者却几乎没有。

　　仍然在一线考察的项目初期谈判者，待遇开始好转。刘德扬手中便有一些海外基金的名单—作为第一太平戴维斯中国区董事总经理，他经常带着他们到工地上看项目。“以前来的时候，都没有人理他们，因为市场太好了。但现在这种单边的市场已经不复存在。”刘德扬说。

　　尽管大摩早在华尔街危机之前便已经制定出售计划，但如果能够预料到市场变脸的具体日子，大摩或许会索性将这些物业出售的日子大幅度提前到去年。“你要知道，房地产项目不是今天想卖，明天就能卖出去的。”上述大摩内部人士称。

　　对于那些本来已经掏出钱包要买单的买家来说，现在最值得庆幸的事情便是，钱还在自己手里。身为一家私募投资机构（部分投资涉及房地产）负责人的Alice，原本和雷曼兄弟谈好投资计划—雷曼兄弟出大头，大约5000万美元，Alice跟投，出几千万元人民币。正准备签约的时候，雷曼兄弟突然倒下。至今仍然心惊肉跳的Alice说，“如果签约了，我的几千万现在就不知道在哪里了。”

　　与叶建成有合作关系的北美与欧洲金融机构，已有部分暂停或更改原本将在近期内投资的计划。他透露，此前百仕通（黑石）集团所否认的收购上海仲盛世界商城一事，并非一开始就未进行，而是在快要谈妥时搁浅下来。戴德梁行在今年4月份曾协助百仕通集团在第六期房地产合伙人基金募集中成功融得109亿美元，是有史以来数额最大的一次。

　　贾梁也碰到类似的情况。随着美国金融市场的动荡，欧美市场将涌现一些不良资产的处理机会，抄底海外市场的回报率将高出中国市场2个百分点。于是，那些本来决定投资的北美及欧洲资本开始对他委婉地表示，“将保持其在中国的投资方向，但要重新审视其本土市场由于房价修正所带来的低风险投资机会”。客气的言辞一下子让贾梁重回几个月前的原点。

　　谈判将重新开始。这一次轮到卖家考虑调整自己的价格预期了。“我们接触到的潜在买家都抱着捡便宜货的心态而来。如果卖家不调整出售价格，可以预见，接下去3至6个月间，市场将继续僵持下去。”叶建成说。

　　曾经被市场火热局面隐藏的问题也一一浮出水面，横在买卖双方之间。2006年以来相关管理部门三次下达的限制外资条例，决定了中国不是一个可以轻松进出的市场：购买一处房产的程序非常复杂，大部分外资收购不得不通过离岸公司的参股来进行；买下的房产不是流动资产；获准进出该市场的过程很艰难，这间接导致了资本运作效率的下降。

　　能够找到的潜在买家，范围也正在迅速缩小。在此之前，收购国内房地产项目的海外基金，其主要资金是海外的银行贷款或者其他渠道的融资。在华尔街发生金融风暴之后，很多金融机构不再愿意向这些被视为“毒药”的项目提供资金。“很多海外基金实际上也处于无钱状态。”叶建成说。

　　没有人知道这种情况会持续多久。全球各地的投资者都在纷纷将手中的投资变现，一旦变现，投资者们便持有现金坐观势态发展。那些出售中国物业的投资者，究竟是否看好中国房地产市场，或者是否套现拿钱去救美国本部，已经变得不再重要。这个时候，项目降价还是不降，以及降多少，才是一笔交易能否顺利完成的关键因素。

　　叶建成给出的建议是，降10%到20%，如果可能的话，还可以将价格回落到最高时候的七成，“反正之前的挂盘价，也只是纸面价格，并未最终化为现金。”

　　即使这样，这些项目仍然是赚钱的。以大摩在内地投资的第一个房地产项目锦麟天地为例，若以最初10%股权900万美元的公开买入价计算，锦麟天地的100%股权花去了大摩将近9000万美元。现在，这一物业的标售价是11亿元人民币（约合1.57亿美元）。即使降价到七成，大摩也将从中赚到1.4亿元人民币（约合1990万美?元）。

　　没有迹象表明，这是大摩现在愿意接受的结果。“在物业已经升值的情况下，选择落袋为安很正常，不存在市场看空，或应对危机。”上述大摩内部人士称，大摩并不用自营账户资金直接投资房地产，其投资主要是以三四年为一个周期的房地产基金，从中赚取管理费和利润分成。

　　在这个时候出售物业，主要是因为“五号基金”已到收回投资的周期。大摩并不会因为华尔街的危机，一夜醒过来就要卖楼应对危机。不仅如此，大摩中国区首席执行官孙玮甚至公开表示，这是在中国构建公司核心业务的完美时机。

　　接近大摩的几家代理行人士也对《第一财经周刊》表示，十·一过后，大摩已经不像过去那样对出售物业表现得那么积极。在其他投行身上，它们还没有做好最坏的打算，不加选择抛盘的事情也没有发生。在总部忙于救火的时候，对它们来说最好也是最安全的做法便是按兵不动，“它们都在等待纽约总部的指示行事。关于怎么出售所持物业以及是否在接下来的时间内继续投资中国房地产，都没有定论。”

　　买家也同样按兵不动。一位欧洲地产基金公司的人士公开表示，大摩的地产项目曾经找他们谈过，但他们不着急买，因为现在对他们来说是“一个极好的砍价时机”。私募机构的负责人Alice也说，现在最好的投资就是不投资，不投资花不了多少钱，投资失败损失就很厉害。于是，他新出台了一项规定—公司员工每天下午下班前，集体学英语，“专门请了老师来教，因为没什么事可做，不如好好学习，等机会”。

　　对于代理行来说，这是最坏的时期。没有成交量就意味着没有业绩。叶建成说，这段日子就像度假般，出差频率明显比过去少多了。

　　“就像一场拉锯仗，卖家买家各站一边。”叶建成说。所有人都在观望，仍然频繁进行的询价、看盘、沟通，甚至过去常有的茶局饭局，都像是带有目的的情报刺探。往日的效率化为乌有，夹在中间的代理行成为卖家买家打探对方价格底线的棋子。

　　海外投资者在中国房地产赚取易取之财的时期已经结束。现在需要的，是来自某一方的第一次让步。按叶建成的估计，这很有可能发生在卖家。“只要有第一次降价的信息传出，整个市场就能打破停顿的局面。往下走，走多少，都不要紧，但至少整个市场能重新互动起来。”

　　一旦市场暴跌势头缓解，投资者将会考虑拿出现金进行投资。比如，由北美投资基金组成的机会主义者，来自中东、日本的国家主权基金，以及北美欧洲以社保基金为资金来源的基金—这些仍然在中国房地产市场寻找机会的资本将会趁机入场。而这将成为市场得以反弹或至少停止直线下滑的转折点。

　　不过，在此之前，还是现金重要。