中介：上海调控待细则

　　本报记者 邓旭　发自上海

　　自10月20日，国务院就房产行业提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的精神不到3天时间，上海市政府于当日晚间立刻作出反应，结合上海实际立马制定了《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》。

然而，在上海的调控意见中，尚有具体细节没有确认。据悉，这些细则将在本月月底前公布，而这将决定调控的真正力度，而其中最受关注的，莫过于普通住房的界定问题。

　　普通住房标准或调整

　　汉宇地产市场研究部表示，从目前中央政府和上海地方政府出台的相关规定来看，政策主要是从各个方面解决普通购房者的购房问题，通过相关的贷款额度增加、税费减免及利率调整，中低收入水平的购房者购房负担确实在很多方面、很大程度上得到了减轻。然而，相关政策在上海能否产生积极作用，还取决于上海如何调整普通住宅和非普通住宅的标准。

　　按照目前也就是2005年出台的普通住宅标准计算，上海9月份全市成交的所有住宅中，19个行政区域中普通住宅成交量为112871平方米占23.1%，而非普通住宅为374878.5平米占76.9%。其中符合普通住宅标准的成交又大多分布在金山、崇明、松江新城等交通不便的区域和板块，所以，如果上海依然维持目前的普通住宅、非普通住宅的标准，相关政策在上海的受益人群会较少，所以上海调整相关的普通住宅标准势在必行。按照上海2005年出台相关普通住宅标准时的规定，其标准半年调整一次。然而从2005年至今，普通住房标准一直未进行调整。究其原因，汉宇地产市场研究部认为，上海未进行标准调整也有其有意呵护市场的原因，在2005年上海市出台普通住房标准后，市场即将其定义为一个标杆，很多低于标准价格的楼盘价格迅速向此标准靠拢，造成短时间内价格迅速上涨。随着时间的推移，目前的上海市各个环线的价格与3年之前已差异很大，若及时地对标准中的价格进行调整无异于及时地肯定市场价格的上涨，对房价飞涨起到推波助澜的作用。

　　所以普通住宅标准，特别是价格标准一直未动，以至于形成目前的“满城尽是非普通住房”的局面。汉宇地产市场部认为，普通住房标准的调整会成为近阶段市场关注的焦点。市场的反应特别是成交量方面的变化也会以政策如何落地作为考量的依据。

　　主要针对首次购房者

　　上海中原研究咨询部经理马冀表示，整体而言，上海地方14条意见的推出对于目前市场局势的根本性改观都会大有裨益，而且这次的政策犹如一个重磅炸弹，对于恢复市场信心和刺激市场交易都有着不可估量的深远影响。

　　马冀认为，从政策本身来看，上海出台的14条意见主要还是针对首次购买90平方米以下普通住房人群，应该说在目前整体市场符合相应条件的楼盘不到10%，而且多位于外郊环线诸如金山、奉贤等区域，所以短期内提高市场成交量不会有明显的效果。

　　“我以为，当前的重中之重在于上海市政府必须尽快对2005年推行的关于上海普通住房标准进行合理化调整，对于环线价格标准的重新制定上尤为关键。”