房地产救市让银行“捏把汗”

　  ■张炜

　　上周，房地产救市政策出台后，银行股连续两天大跌，反映出市场对银行业绩前景的不看好。很显然，房贷首付放宽至两成，及利率下浮幅度扩大，被视作银行股的利空。尤其5年期以上的房贷优惠利率低于存款利率，银行股怎么会不“惊出一身冷汗”？

　　大部分房贷属5年期以上，当利率下限由0．85倍降低至0．7倍，银行的第一反应是整体存贷利差空间缩小了。

而且，5年期以上房贷优惠利率低于5年期定期存款利率，是以前从未有过的。购房者关心存量房贷如何操作？按央行的政策，“在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”。再参考2006年优惠利率从0．9倍降至0．85倍时的普遍做法，部分房贷老客户有望享受到利率下浮扩大的优惠。市场人士测算，房贷利率实际下降后，将对商业银行的2009年盈利产生3％至15％的负面影响。

　　房贷首付比例的放宽，增加了银行的房地产业务风险。某大型银行副行长曾向笔者透露，在该行的个人房贷中，按揭成数在六成以下的约占60％；六至七成的占35％；七至八成的只有10％左右。那么，现在首付20％不再限于购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的客户，将意味着七至八成按揭成数的部分“扩容”。“性命交关”的是，假如房价下跌20％，就对七至八成之间的按揭贷款带来影响。

　　因而，房贷首付放宽，及利率下浮幅度扩大，给市场留下了房地产风险进一步向银行集中的印象。这让本来遭遇经济下滑风险考验的银行股，更显得尴尬。上周四和周五的个股跌幅榜上，银行股最显眼。其中，招商银行上周五跌停，周跌幅达14．39％。

　　对商业银行来说，还不可忽视公积金贷款上限提高的“挤压”。各地都在争相提高公积金贷款上限，与银行商业房贷一起“争抢”首套房客户。以上海为例，半个月内，公积金贷款上限两次宣布提高，由原来的最高50万元放宽至80万元。由于上海的一手住房成交目前集中于中外环、外环外区域，住房总价较低，购房者主要利用一次性付款和公积金贷款，今年上半年就已经对商业性贷款的需求度较低。上半年，上海一手住房贷款和二手住房贷款增量分别为3．0亿元和83．4亿元，两者“冷暖不均”。此次救市政策带动公积金贷款上限再度提高，导致银行的一手住房贷款进一步让出市场份额。而根据以往经验，二手住房贷款发生风险的概率是一手住房贷款的3倍左右。

　　房地产救市的目的是刺激消费，扭转今年以来楼市成交萎缩严重的局面。如果房价平稳且成交量回升的话，对银行、开发商是双赢。然而，房地产救市的前景未必明朗。有人甚至认为，管理层未放开二套房贷政策，将致使楼市继续量价齐跌。如此的话，银行将难以通过贷款量增加来弥补贷款利率下浮的损失。

　　房贷政策调整的另一个考验，是银行的风险管理能力有多强？去年12月宣布房地产贷款调控政策时，监管部门批评了银行房贷业务中存在的问题，包括部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全等。据称，2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22．31％的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。

　　此次房贷政策调整的特点，是赋予金融机构更大的自主决策空间。管理层要求，金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。令人担心的是，以往门槛高时有基层银行“削尖脑袋”打“擦边球”，何况现在政策更加宽松了？面对楼市缩量带来的业务竞争加剧，若银行不能把控好风险关，让投资者不禁“捏把汗”。