中国房地产市场不会出现深幅调整

　　今年以来，中国住房成交量大幅度萎缩，一些城市的新房均价环比下降，住房投资和开工增长放缓。在美国房地产次贷引发的金融危机和经济衰退愈演愈烈之时，对中国房地产市场下滑的担心日益加深。政府该不该救市、如何救市？争论还在沸沸扬扬，政策却已陆续出台。

　　笔者一直对中国的房地产行业和投资表示乐观，认为明年中就可以见到房地产投资增长止跌回升，不会对经济产生较大的负面影响。这个观点是基于对整个中国的房地产市场从宏观上分析之后得出的。

　　笔者认为，第一，中国房地产市场不会出现像美国等一些国家那样的深幅调整；第二，房地产市场的下滑对金融稳定和居民消费的影响有限；第三，房地产投资对经济增长保持较快速度非常重要，政府不会在出口急剧下滑并导致有关行业投资下降、需要努力扩大内需时，放弃房地产行业；第四，政府“救”房地产行业是要保投资，保增长，而不是要保房价，这一点决定了政府会刺激大众商品房的建设和需求，而不会单纯放开过去那些为控制房价和风险采用的调控措施。

　　为什么说中国房地产市场不会出现深幅调整呢？

　　首先，这一轮楼市下调主要是由于各种周期性因素引起，而支撑市场长期向好的因素并未改变。最近几年来，城市家庭平均收入的增速已经超过了住房均价的增速，购买能力很可能还会继续上升。此外，中国的城市化进程目前仍处于初期阶段，还需要若干年甚至数十年才能完成。因此市场难以产生对房价持续长期下跌的预期。

　　其次，从总的建筑面积来看，城市住房建设并未出现过剩。数据表明，住宅库存量以及空置率一直在下降（直到最近）。房屋在建面积与销售面积之比也在过去几年中出现连续下降，直到最近因为销售萎缩时才有所改变。从全国范围来看，城市的中、高收入人群对住房的需求仍然较大，而目前市场上的新房大都集中于高档，满足中等收入人群的房子供应量还是较少。

　　第三，近几年来房地产市场的飞速发展并不是由信贷膨胀刺激而起。中国在房地产市场上不需要像美国那样经历一个“去杠杆化”的过程。这一点正是我们认为房地产下调对金融稳定和居民消费影响不大的原因。

　　从银行来说，对房地产行业的总贷款平均不到贷款总额的20%，并且在近几年一直相对稳定，并没有大幅上升。住房抵押贷款约占其贷款总额的12%，但考虑到贷款与价值比率较低（大约50%）、抵押贷款利率稳定（并降低）、家庭收入不断增加以及家庭负债程度有限等诸多因素，我们认为银行业并未面临也不会面临断供大增的问题，按揭贷款风险较小。

　　向房地产开发商发放的贷款可能风险较大一些，但这部分贷款仅占到银行贷款总额的7%，还不到银行总资产的5%。虽然楼市下跌会对银行的业绩有所影响，但不会影响金融稳定。

　　楼市下调主要在于对投资和经济增长的影响。近些年来，房地产投资已占到城市总固定资产投资的四分之一，占GDP中固定资产投资的15%~18%，对GDP的直接影响有7%~8%，还不算对上游相关产业（如钢铁、水泥）等行业的影响。土地出让收入更是成为地方政府收入的一个重要来源。

　　因此，在国内经济增速放缓、外部经济前景暗淡的环境下，考虑到政府制定的保持经济增长的目标，促进房地产开发建设活动回暖，将成为刺激国内需求不可或缺的一部分。

　　然而，这并不意味着政府会简单地取消过去所有的房地产调控措施。我们认为，政府希望的是，通过房地产行业的稳定发展而实现投资和经济增长在外需下滑时的软着陆。但另一方面，也想防止房地产泡沫膨胀，防止因房价上涨过快而影响社会稳定。

　　目前看来，中央政府最近出台的一系列政策正在沿着这个方向发展。笔者认为，还可能出台的政策包括：放松投资审批程序、增加银行信贷、引导加快经济适用房和中档住房的投资；增加政府支出并配以土地政策，加大保障性住房的投资力度；加速一些城市的旧城改造步伐。同时，可能继续限制向房地产开发商发放用于购买土地的贷款，限制投机性购房贷款，并针对高端房产开发维持严格的土地政策。

　　在这个过程中，随着更多中低档住房的开工建设，无论是投资活动还是房屋销售都可能会回升。但是，房地产建设活动的增加并不一定会导致房价的再度上涨。而且，并非所有房地产开发商或所有的市场都能同等获益，某些地区的市场可能会面临较长的调整。（作者为瑞银证券中国首席经济学家）

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