地产危局:城镇居民29%住房负债率 投资需求枯竭

　　 目前90％以上的住房交易仰赖消费型需求,高房价和下滑中的居民消费能力是制约地产成交量的最大原因。

　　“房地产救市政策完全搞偏了方向。”著名财务投资家清议认为,地产新政并不能帮助地产走出下行周期。

　　“现在的房贷新政针对的是首贷,而在动荡的经济环境中毫无疑问是富人更愿意花钱,穷人都忙着保命去,放宽首贷无疑是偏离了方向。”

　　实际上,在90%以上的房地产交易仰赖于消费性需求的当下,高企的房价与逐渐减弱的居民购买力之间的矛盾是目前制约着房地产市场成交量的最大因素。而地产行业的整体景气反转则要等待宏观经济环境好转之后，毛利率和周转率共同决定了企业的盈利状况。由于国内尚没有特别全面的房价监控数据,且房价的跌幅也相对不是特别明显,因此我们将注意力放在了周转率也就是商品房的销售情况上。

　　来自国家统计局的数据显示,今年前三季度商品房销售面积40320.8万平米,同比下降14.9%。这个数据是全国的平均水平,对于具有房地产市场风向标的几个大型城市来说,情况更糟。

　　1月-9月,北京新建商品住宅成交505.1万平米,同比下降55.8%;上海新建商品住宅成交1491.4万平米,同比下降41.1%;广州新建商品住宅成交551.0万平米,同比下降26.4%;深圳新建商品住宅成交205.7万平米,同比下降54.0%。由于新建商品房住宅成交面积与房地产企业的主营业务收入直接挂钩,整个行业的景气度下滑幅度可见一斑。

　　受周转率的制约,房地产企业的经营活动产生的现金流也明显萎缩。国家统计局的数据显示,今年前三季度国内的房地产开发资金来源中,自筹资金11163亿元,占比39.8%,占比创下1997年以来的最高水平,显示房地产发展商资金压力加大;而定金及预收款6754亿元,占比24.1%,由于产品销售不畅导致其占比创下了2000年以来的最低水平。

　　投资型住房需求消失殆尽

　　对于兼具消费品与投资品属性的房产来说,投资型需求和消费型需求共同构成了支撑市场的资金基础。只是,在宏观经济状况和房地产市场出现较大变化的当下,前期支撑高房价的投资型需求已经消失殆尽。

　　“从目前的情况来看,保守估计大约有90%以上的一手房买家买房是初次购买以及改善居住条件的购买者”,长期监测一手房市场的戴德梁行研究部经理李孔瑞表示。而据满堂红研究部主任肖文晓介绍,楼市疯狂时期某些城市投资客占比接近八成的情况已不复存在,目前在二手房市场中投资型买家不足一成,而且超过六成的买家属于初次置业者。

　　“投资性需求注重资产的保值增值,保值方面是提高商品房的租金收益率,增值方面是预期未来资产价格上升导致的资本利得。”平安证券房地产研究员刘细辉表示,鉴于目前较低的租金收益率和不稳定的房价,投资性需求在调整时期入市的可能性非常之小。

　　一位理财规划师算过这样一笔账:以广州为例,目前总价100万左右的房产出租收益大约在每年3.6万元,而今年以来第三次降息之后银行一年期定期存款利率也有3.60%。如果投资者使用银行杠杆,那么在利息支出的压力下,这笔投资所产生的现金流还有可能是负值。

　　最大风险:居民消费能力下滑

　　综上,在投资型需求严重萎缩的基础上,房地产行业的走向就完全要看消费型需求的“脸色”了。而理财周报最新获得的一份申银万国内部资料显示,中国城镇居民目前的资产负债比例高达29%,逼近美国的32.8%,超过发达国家25%的平均水平,主要由住房按揭贷款所致。此外,按照每户三口人计算,城镇居民户均拥有住房已经达到0.82套。以上数据显示住房消费型需求短期内大幅增长的可能性已经不是很大。

　　“政府智囊认为房地产病根在于需求,故房地产供应方面的政策至今尚未推出。”东海证券如此评价房产新政。不过,来自市场的反映显示出消费型需求目前并不热烈。“自主型买家是房地产买家中对于价格最为敏感的一群人,从房价下跌引发的持币观望现象这一点足以证明这种价格敏感度”,李孔瑞表示。

　　“目前经济形势不是很乐观,人民的收入水平也存在着较大的下滑风险,而房价在前几年被炒得非理性地高,这导致了目前房地产市场交易清淡。”中国房地产住宅研究会专家委员彭世禄表示。

　　来自国家统计局的数据显示,三季度中国消费者信心指数为93.8,比上季度和上年同期分别回落了0.3个和3.2个百分点,进入2008年以来该指数逐季度下滑。消费者信心指数反映的是消费者对当前经济状况、未来经济走向和耐用消费品购买时机的评价和判断。

　　至于房地产行业何时走出困境,受访的分析人士都表示难以预测。彭世禄认为,“房地产交投清淡的状况不会持续很久,因为消费型需求不会被拖延很久”。李孔瑞也说,从市场反馈来看市场的刚性需求还比较大,但目前只有房价向下调整才会刺激其出现明显的放大。北京师范大学房地产研究所副主任王宏新则表示,这几年房价的大涨透支了改革开放的成果,现在房价回落10%、20%甚至30-40%都是有可能的。

　　清议认为,最好的救市措施是放宽二手房房贷。“当你把二手房的一系列税收、利息等问题解决了,相当于把一个下跌的预期提前空出来,那么购房者对比之后很快就会行动的。”

　　“从放松政策出台、房价调整、消费者预期和实际行为改变、银行积极放贷到最后价量稳定需要很长的时间。”刘细辉判断,房地产市场的稳定可能要持续到2009年下半年左右,目前可能还不是最佳投资时机。

　　估值模式颠覆

　　某知名分析师表示,目前对地产的估值模式已经发生了很大的变化。“比如原来看PE而现在看PB,此外大家都去研究未来的现金流,也就是手头现金扣除债务扣除正常费用后的现金能不能支撑现有项目的开发。”

　　“现在我们在看毛利率的基础上,也去重点研究地产公司的净利率,这个指标的异动更能反映出公司的成本控制能力和管理能力。”一位私募人士说。

　　还有分析师开始弃用“存货成本”作为房地产公司风险计量的参考指标。“因为存货的构成、时间和地域性区别太大,通盘的比较意义不是很大,使用土地成本更合适。”该人士称,“一家地产公司在建拟建工程中2007年购得的土地占多大比例这个指标更有意义。”

　　（理财周报记者刘飞对此文亦有贡献）